8 月 11 日，电建地产旗下北京海赋丰业以 9.56 亿元底价、零溢价摘得房山良乡大学城 0120-0028/0029 商住组合地。

其中住宅 0029 地块 8.44 亿元、楼面约 1.5 万 /㎡，商业 0028 地块 1.12 亿元、楼面 0.74 万 /㎡。

拿地次日总平图挂网，项目进入 " 拿地即开工 " 节奏。

低密盘：539 户、19 栋、1.7 容积率。

住宅地块 3.31 公顷、计容 5.63 万㎡、容积 1.7、限高 45 米；规划 19 栋 6 — 11 层纯洋房（16 栋 11 层 +8 层 /6 层矮板），点状排布拉楼距，全盘 539 户、户均 104㎡。

北侧配 1.5 万㎡商业 + 酒店，预留空中连廊直连房山线良乡大学城站 B 口，做轨道微中心一体化。

产品跳出 " 华曦舒适区 "。

84/94/106/118/143㎡三至四居，阳台 + 侧飘窗 + 设备平台高赠送：84㎡做双卫三居、使用率约 100%；94㎡南向三面宽 10.3 米；

106㎡6.5 米横厅；118㎡四叶草四居；143㎡四面宽 15 米、双套房三卫、私享电梯厅，使用率约 102%。边户占比高，实得率成为房山刚改市场的代差武器。

缝差厚，但价格天花板清晰。

1.5 万楼面（摊商业约 1.7 万），按板块 3.2 万— 3.6 万 /㎡中枢测算，毛缝差约 1.5 万— 2.1 万 /㎡；

若实收锚在 3.4 万— 3.8 万，住宅货值约 19 亿— 21 亿，覆盖地款后仍有产品投入空间。

隔壁国贤府楼面 2.2 万、曾站上 4.3 万 /㎡，翰林华曦府用 7000 元 /㎡地价差换 " 降价缓冲 + 精装园林会所 "。

现房新政下的 " 在途项目 " 红利。

项目属 8 · 28 前在途逻辑：仍可预售，但按揭等竣工备案后发放。

电建不赌现房周期，靠 " 高备案、稳实收、快转签 " 回血；商业自持 / 可售组合还能后期单独变现，住宅走流量、商业做回现。

风险在房山库存与竞品贴脸。

房山去化周期仍长，3 公里内和知筑 · 铂瑞等同新规盘正面对决；临铁噪音、商业客流对北侧楼栋有干扰，交付预期在 2028 年前后，二手锚需靠华曦 IP 与大学城收官稀缺性撑住。

翰林华曦府不是 " 房山又来一个神盘 "，是电建用 9.56 亿底价、1.5 万楼面、539 户低密洋房，把华曦系产品力平移成京西刚改的确定性现金流；

买家赚的是地铁 + 得房率，电建赚的是逆周期抄底与快周转效率。

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