11 月 9 日，绿城张村河地王规划公示。

从 7 月 29 日拿地算起，绿城用 100 多天想明白了几个问题：

容积率 1.3，该不该搞叠拼？

以什么策略入市竞争突围？

结合土地、市场和规划信息，简要分析。

机构观点，仅供参考。

低密 + 新规 + 绿城，上限极高！

崂山金字招牌，张村河 + 新地王！

7 月 29 日，带着崂山区张村河地光环，这宗土地引发了绿城（67）、海信（95）、青特（77）三家实力开发商疯抢！

118 轮火拼之后！楼面地价飙到了 21172 元 /㎡！溢价率 12.55%！

绿城最终抢下，这也崂山张村河的新地王。

这标志着绿城中国时隔 5 年之后，亲自下场拿地，重新杀回青岛主城！

令人意外的是：深耕青岛近二十年的绿城，居然是首次进驻崂山！

遥想：上次绿城在青岛拿地还是 2021 年 5 月的 " 地王 " ——绿城·和锦诚园！

与前者的纠结拧巴不同，这宗土地显然更加金贵稀缺。

容积率 1.3！低密！实属稀缺！

项目占地39499.4㎡，容积率仅1.3！

要知道，作为青岛曾经炙手可热的张村河板块：

和樾府容积率 2.5，主流容积率可是 2.0~3.3，盛世悦府 1.5 则是 "上古异类"！

1.3 的容积率，就为绿城定位和开发提供了充足的发挥空间！

21172 元 /㎡的地价，低于容积率 1.2，楼面地价 22164 元 /㎡的金茂 · 璞逸崂山，但地块形体、朝向、面宽则占尽优势，且没有反弓、路冲、烟囱等明显不利因素。

再加上 2025 年以来的高品质 + 好房子新规的政策东风：

低密 + 新规 + 绿城，决定了项目产品有着极高的上限！

对标板块竞品，有邻花园、海信 · 臻悦、越秀 · 和樾府均为高层，还有一言难尽的融创 · 崂山壹号院和盛世悦府：

绿城项目有充裕的条件打造产品差异化。

准多层洋房 PK 高层产品的业态优势；

第一个新规 PK 老旧项目的断代碾压；

绿城中国领先全国的产品力加持！

打破张村河板块的产品格局。这个项目落地，必然一举

规划解读：主动避坑？提高胜算！

小道消息：项目定位绿城豪宅 " 月华 " 系，售价对标金茂璞逸崂山。

酝酿 100 多天，规划严谨克制

地块方正，面宽较大，朝向规则，容积率仅 1.3！

土地规划指标如此从容，叠拼按照常规思路，绿城首选打造+甚至洋房洋房 + 联排别墅，以极致差异化的产品，提高产品溢价和货值！

绿城规划方案选择了规制严谨的中轴对称，7 处景观组团均衡分布，中轴线上打造3/11 号楼双楼王，确保楼间距和景观视野均好。

做热销洋房！不做叠拼！

绿城项目放弃传统叠拼，打造16 栋准多层洋房：

除 11 号楼为 7 层之外，其他均为 8 层洋房，避免厚此薄彼，均衡平权，品质高端。

住宅计容建面约 47600㎡，再加上部分不计容建筑面积。

按照 342 户平均，户均面积约 140㎡，预计主力为 128～143㎡，少量 180 甚至 200+㎡奢享类产品，主打品质改善。

南北中轴线上，设计两处下沉式庭院，以近 9 米的落差，打造立体景观，下沉庭院与邻里坊等社区配套紧密互动，提升观感及居住品质。

项目依循原始地貌部分抬高约 3 米左右，所有楼座均带一层地下，绝大多数一层带私属庭院，前排 4 栋楼为确保隐私设计下沉式庭院。

虽未设计叠拼等类别墅产品，但约 40 套一层 + 私院 + 地下产品居住体验媲美庭院别墅。

预计另有部分顶层复式产品，方案未明示，若预料成真的话，又是约 40 套空中别墅！

有一层带院 + 地下院墅和空中别墅产品，不做叠拼也可以满足墅居客户需求。

当然，不做叠拼，可能还有市场原因…

绿城放弃叠拼？避开了一个坑！

叠拼，这个" 似墅非墅 " 的产品业态，市场竞争愈演愈烈！

绿城项目上游有金家岭的金茂 · 璞逸崂山、下游有建面近 20 万㎡的龙湖 · 昱璟颂和容积率 1.01 的远洋 · 云栖山境和华新园。

更值得一提的是，青岛叠拼天花板——金茂· 璞逸世园！

【金茂 · 璞逸世园】打造4~11F 产品，涵盖精装大平层洋房、精装四代宅洋房及毛坯叠拼 3 类产品。

各业态产品的供求量价表现（数据时点 3 月 31 日）⬇️：

精装大平层洋房均价、总价最低，去化率最高；

毛坯叠拼较大平层虽大幅溢价，但去化率仅 13%，最低。

值得一提的是，金茂这个项目把叠拼产品力卷成了天花板！

显而易见：叠拼虽有高溢价，但去化率偏低、去化压力大。

当下市场，多数叠拼项目高溢价、快去化难以兼顾。

受限于土地质素，强如绿城也很难做出高品质 + 高溢价的叠拼产品。

舍得之间，放弃叠拼，主攻洋房，正是理性避坑的不二之选。

绿城户型设计，暗藏一大心机！

放眼青岛，海信和青特已经把平层户型卷出了天际。

超大面宽、超高附赠、超高 " 得房 "、超强功能…几乎成了标配。

强如绿城，恐怕也很难再突破创新。

于是，绿城项目选择了另一条路：

大面宽 +1T2 贯通梯之外，绿城做了封闭阳台 +270 ° 全景舱！

不计容建筑面积是ZF 给开发商的政策红包，绿城大概率会将这部分红利传递给买房客户，这就会带来一大变化：

可售面积增加，销售价格降低！

种种迹象表明，绿城价格策略大概率：

对标璞逸崂山，平价入市，量在价先！

关键是，绿城的产品力，不在金茂之下！

如此：对标金茂，性价比凸显！

绿城地王落子崂山张村河，必将引发连锁反应！

张村河在售库存产品瑟瑟发抖！会不会以价换量，甚至价格塌方？

王家村豪宅板块竞争白热，会不会调低价格以争夺客户？

东李 CLD 低密项目，会不会加速入市，卷入市场竞争？

重重猜测待解，我们拭目以待！

以上部分数据均引自专业官网和专业文章，或存在偏差；

文章均系个人观点，仅供参考，不构成投资建议。

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