11 月 8 日，昌平东小口建发越秀 · 观玺（观隽嘉苑）住建委口径更新。

截至当日，已网签 140 套、14827.61㎡、成交均价 59746.97 元 /㎡，按一期取证 785 套计，网签率约 17.8%，转签金额约 8.86 亿元。

10 月 30 日首开，开发商口径认购 587 套、41.78 亿元、去化 74.8%；

9 天后网签破百，说明不是 " 认筹泡沫 "，是付款、按揭、备案在集中落地。

土地账先压成本线。

7 月 30 日建发经 107 轮竞价，以 49.77 亿元、溢价 10.6% 摘东小口 0002 地块，住宅楼面约 3.6 万— 3.66 万 /㎡，比一路之隔龙樾海序贵 4000 元 +；

半月后引入越秀联合开发（建发 49%、越秀 51%），双国企分摊资金与客研成本。

货值账：6.8 万备案，6 万实收。

10 月 22 日取京房售证字（2026）96 号，一期 10 栋 785 套一次性放行，拟售加权 6.8 万 /㎡，楼王 143㎡次顶挂 7.6 万；

网签 5.97 万，相当于备案价 88 折。140 套网签对应套均约 106㎡、总价约 635 万，客群锚在 500 — 700 万级海淀西二旗 / 望京外溢改善。

产品即折价对冲。

昌平首个轻抬板社区（北排抬 3.6 米、中间 3 米、南排 2.7 米），板下归车与设备、板上纯步行园林；

全系送花池 + 双阳台 + 飘窗，综合得房率宣传 95% — 106%（产权得房率另算）。

80㎡做三面宽三居、143㎡做南向四面宽三卫，用 " 实得面积 " 把 3.66 万楼面价撑成 6 万单价。

" 旧规则尾盘溢价 "。

项目属 828 现房新政前拿地，可走期房预售、按揭前置；后续北京新供地须封顶或现房销售、回款周期拉到 2.5 — 3 年。

建发越秀用 " 先冻资、后折扣、再转签 "，把产品溢价前置变现：3.6 万楼面 +5.97 万实收，缝差约 2.3 万 /㎡，毛利率安全垫厚于多数内城刚改盘。

变量也直白：一期 785 套里还有 645 套未网签，后续折扣若加深会拉低均价；

二期 567 套待推，再供应会稀释稀缺性；13B 东小口站未通、101 中学未官宣，2029 年交付前二手锚靠 " 抬板 + 得房率 " 硬撑。

观玺 140 套不是 " 昌平又爆了 "，是建发越秀用 3.6 万楼面、轻抬板、106% 实得话术，把东小口从海序 5.4 万成交价，重估进 6 万级四代宅区间；

买房人付的是使用率和通勤预期，开发商赚的是现房新政前最后一段期房转签窗口。

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