万科泊寓的「旧宫芯社区」，最近被摆上了货架，背后是建万基金在走 " 投融建管退 " 里的最后一步 " 退 "。

一、这笔交易现在到哪一步了

• 标的：北京建万亦兴住房租赁有限责任公司 100% 股权，对应 " 泊寓院儿 · 旧宫芯社区 " 整个项目

• 挂牌编号：G32026SH1000453，类别为产权转让

• 转让底价：约 4.9279 亿元（接近市场说的 4.93 亿）

• 截止日：2026 年 12 月 2 日

• 唯一股东：建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙），即 " 建万基金 "（建行 + 万科合资）

• 状态：尚未见产交所正式公告落地，也未获万科 / 建信官方确认，但项目信息和财务数据已在市场流转  

同时被打包的还有重庆悠庐公寓 100% 股权（底价约 6708 万），两家一起转，明显是为装入同一只 REITs 做准备。

二、项目本身：不是烂资产，是刚跑起来的好资产

• 位置：大兴旧宫镇永慕路 3 号院 /4 号院，南五环边，距亦庄线旧宫站约 1.5 公里

• 规模：总建筑面积约 6.5 万㎡，8 栋楼，1505 间保租房

• 业态：开间 / 一居 / 两居 / 三居，配健身房、自习室、台球室、匹克球场

• 出身：原是瀛海镇集体经营性建设用地试点项目，曾长期停工；2023 年末建万基金接手，改造 20 多个月后，2025 年 11 月开业

• 定位：保租房，租金约为周边同地段九折  

经营端其实跑得不错—— 2026 年 5 月底出租率已到 94.1%，亦庄、国贸通勤白领为主，产品力到位。

三、那为什么还在亏？账要分开看

项目公司口径（北京建万亦兴）：

• 2025 年（实际运营 <2 个月）：营收 178.6 万，净亏 1563 万

• 2026 年前 9 个月：营收 2524.4 万，净亏 1662.8 万

• 累计亏损约 3225.8 万

• 期末总资产 7.74 亿、总负债 5.27 亿、净资产 2.47 亿

• 净资产评估值 4.32 亿，转让底价 4.93 亿（含溢价）

亏损不是租不出去，是重资产初期的财务刚性：

1. 资产原值高（建万基金收购 +20 多个月改造），折旧摊销吃利润

2. 保租房租金有天花板，不能靠涨价覆盖

3. 爬坡期没满租时固定成本摊不薄

4. 项目公司层面还要背融资成本

这是长租重资产项目的典型状态，尤其集体土地转保租房，回收周期本就以十年计。

四、为什么是现在退：机构在 " 做 REITs 退出 "

关键信号在受让方门槛——

成立≥ 10 年、注册资本≥ 40 亿、具备资产支持专项计划管理人资格、发过 2 单以上公募 REITs

这基本是对着 REITs 管理人量身定做的条件。

背景是：2026 年 10 月 14 日，建信住房租赁基金持有型不动产 ABS（第二至 N 次扩募） 已获上交所通过，拟发行 50 亿，是全市场首单二次扩募的机构间 REITs。首期装了上海、杭州、武汉 4 个项目，第一次扩募装了南京 2 个，现在把北京旧宫、重庆悠庐递补进去，逻辑完全顺。

所以这件事的本质是：

• 建万基金退出部分本金，回笼资金继续滚资产

• 项目不停业、泊寓不停运，只是股东从 " 基金持有 " 变成 "REITs 持有 "

• 万科泊寓从 " 重资产合资方 " 进一步回到自己最擅长的轻资产运营管理方角色

五、对万科和泊寓意味着什么

从房企存量盘活视角看，这笔操作挺典型：

• 万科侧：不并表压力、不背重资产折旧，保留运营费和管理输出，符合这两年 " 缩表、回血、保现金流 " 的主线

• 泊寓侧：证明 " 建万基金拿资产 + 泊寓做运营 +REITs 退出 " 的闭环能跑通，后续西直门、广州、佛山等建万系项目大概率复制同一条路

• 行业侧：集体土地保租房 " 投融建管退 " 终于有了一个可参考的北京样本，不再是靠开发商自己扛长期持有

需要区分的是：目前是拟转让 / 挂牌阶段，不是已成交；最终谁接、价格是否微调、能否按期装入 REITs，还要看 12 月 2 日前的意向方响应情况。