方圆地产创始人方明，半个月内，两次交权。
第一次在 10 月 22 日，地产母体那边，用词是 " 免去 "，不是 " 辞职 "。
广州市方圆房地产发展有限公司——就是 "H20 方圆 1" 的发行人——在上交所挂了份公告，控股股东方圆国际投资集团作出股东决定：直接撤销董事会，免去方明的董事、董事长职务，韩曙光的董事职务也一并免掉。公告里特意补了一句：方明仍是实际控制人和总裁。
这个措辞值得咂摸。不是 CEO 递了封辞职信优雅转身，是控股股东把整块董事会牌子摘了重挂，方明从 " 董事长 " 降格成 " 只留总裁 + 实控人 "。2024 年 1 月和 2026 年 8 月，广东证监局两张警示函都是冲着 " 时任董事长方明 " 去的，指的都是债务逾期没及时披露——把董事长这个位置让出来，至少把一部分披露责任和个人信号风险先卸掉了。但实控人三个字没动，债也一分没少。
第二次在 11 月 6 日，港股那头，一夜之间董事会换完血。
前一天下午 4 点，方圆生活服务（9978.HK）的强制要约刚截止；第二天盘后公告出来，五名旧董事同日辞任、五名新董事同日上任。走的是方明（执行董事、董事会主席、提名委员会主席）、孙立功（执行董事、行政总裁）、谢丽华（执行董事），外加两名独立非执董梁伟雄和杜称华；进来的是贡伟力（执行董事兼主席）、李加（执行董事兼行政总裁）、王铭（执行董事），以及两名新独董游思嘉、邝旭霞。旧班子里只留下韩曙光一个执行董事做衔接。
不止换人。公司秘书、授权代表、香港主要营业地点同一天全部迁移，标准得像是照着要约收购接管 checklist 一条条打钩。五名辞任董事按港规走了那句 " 与董事会并无意见分歧 " 的模板措辞——这种话看看就好，真有分歧也不会写在这儿。
为什么会走到这一步：三条线同时断
地产母体已经技术性濒破。 2023 年 8 月方圆地产 3.4 亿美元境外债违约，2025 年 8 月又没支付 4.09 亿美元本息；2023 到 2025 年净利润分别是 -16.74 亿、-21.32 亿、-32.00 亿，三年累亏约 70 亿。到 2026 年 3 月末，合并口径逾期本金 66.16 亿，加上对外担保逾期的 14.63 亿，涉险债务超 80 亿；4 月法院又判它对子公司 33 亿债务承担连带责任。最刺眼的一笔是 10 月——子公司方圆汇金因为 68.4 万元的车位保证金还不上，被债权人申请破产清算，公司随后被列失信被执行人，理由写着 " 有履行能力而拒不履行 "。一家曾经广州中式豪宅的标杆房企，卡在 68 万上，这个画面比任何财报数字都说明问题。
港股物企也被拖到资不底。 9978.HK 2023 – 2025 连亏三年，累亏约 2.08 亿，2025 年末公司拥有人应占权益直接转负（-2049 万），资本负债率 98%，流动负债净额 6142 万。2026 上半年账面是扭亏了，溢利 839 万，但拆开看主要靠金融资产减值收窄，不是物业费收得更好、盘管得更大——在管面积同比还掉了 5.2%，合约面积掉了 4.3%，审计师照旧挂着 " 持续经营存重大不确定性 " 的提示。
所以 0.14 港元卖控股权，是流动性挤到墙角的选择，不是估值判断。 7 月 7 日签的协议，贡伟力旗下的 Yoncan Co., Ltd. 以 0.14 港元 / 股接走 50.01% 股份，较停牌前折让 39%，总对价只有约 2800 万港元——整个上市平台作价 5600 万港元。什么概念？广州一套方圆云山诗意的大平层，差不多就是这个价。
更有意思的是要约结果：整个要约期，公众股东只接纳了 130.4 万股，占总股本 0.33%。独立财务顾问明确建议 " 别接纳 "，加上复牌后二级市场一度炒到 3.07 港元，谁会 0.14 卖给你。也就是说——这次换血不是二级市场投票投出来的，是控股股东在场外一笔协议，把椅子直接搬走了。同策研究院宋红卫那句定性挺准：典型流动性危机下的被迫退场。往前再追一层，方明 2024 年 1 月已经先以 0.0833 港元 / 股转过 15% 给黄鹏，这回再把 50.01% 交出去，是清仓式退出，不是交棒给二代。
接盘的贡伟力，是个做机房的
49 岁，履历和物业管理零交集。2003 年创江阴普尔网络切 IDC，2011 年创云之端网络做 CDN 和云网融合，现在是江苏睿鸿网络技术股份有限公司的 chairman ——这家公司 2022 年 11 月上新三板，2026 年 3 月刚摘牌。新任行政总裁李加（48 岁）、执行董事王铭（44 岁）也都是睿鸿 / 云之端体系里出来的人，一整套班子整建制空降。
公告里写了句难得直白的话：" 贡先生并无提供专业物业管理服务的过往经验。" 港交所要求披露，他们就老老实实写了。
再把另外两个动作叠上去，意图就更清楚了：7 月 27 日，9978.HK 按 0.14 港元 / 股配售最多 3.7 亿股，集资 5180 万港元补流还债，议案 9 月 30 日已进股东特别大会；同时向 PAG（太盟） 旗下主体发了 7700 万份认股权证，行权价 0.50 港元，全行权再进 3850 万。配完之后要约人持股从 50.34% 抬到约 58.3% ——摊薄的是公众股东，输血的是上市公司，绑上船的是太盟。
市场的读法比较一致：贡伟力买的不是一家物业公司，是一个港股上市平台。后面大概率把睿鸿 / 云之端的云网、CDN 资产往里装，把 " 物管壳 " 改造成 " 科技壳 "。复牌后股价能冲到 3.07 港元，赌的就是这个重组预期，不是物业费。
薪酬也按 " 外来接管队 " 的规格定的：贡伟力和李加各 60 万港元 / 年，王铭 72 万人民币，两名新独董各 18 万港元，执行董事固定任期 3 年。对一家还在亏的公司来说，这是笔新增的刚性开支，但也是一份带期限的治理合约——三年之内不把故事讲出来，对自己也没法交代。
各方现在站在哪儿
方圆地产（母体）：方明卸下董事长、保留总裁和实控人，本质是把董事长位置的信号风险和披露责任先卸一层，但 80 亿涉险债务、68 万车位保证金引发的破产清算申请、失信被执行人标签，一样都不会因为头衔变了就消失。公告里那句 " 本次人事变动对偿债能力无重大不利影响 "，是标准 boilerplate，不是利好，读完可以直接划过去。
方圆生活服务（9978.HK）：老地产班底对日常经营的影响基本清零。接下来 12 – 24 个月真正要看的不是收缴率，是三件事—— 3.7 亿股配股和 PAG 认股权证能不能顺利落地、现金什么时候到账；原方圆地产欠上市公司的那一大笔关联应收，新董事会打算以资抵债还是直接计提出清；贡伟力以什么节奏、什么估值把云网资产装进来。第三个才是 3.07 港元背后真正在赌的牌。
方明个人：从 " 广州中式豪宅鼻祖 "、17 年房地产百强，到被自家控股股东免掉董事长、被证监局两度警示、被列失信被执行人，这是一条粤系老牌房企相当完整的下坠曲线。1995 年律师下海，2026 年以 0.14 港元 / 股把亲手推上市的平台交到一个做 IDC 机房的江苏人手里——不是交班，是出清。