11 月 9 日，建发越秀 · 观玺（观隽嘉苑）交出首周转签账本。

周末两天累计网签 280 套、2.96 万㎡、金额 17.72 亿元，成交均价 5.98 万元 /㎡，约占一期 785 套的 35.7%，单盘贡献上周北京新房成交金额的近 1/4。

10 月 30 日首开，开发商口径认购 587 套、41.78 亿元、去化 74.8%；

11 月网签集中释放，说明认购池正在加速变现，不是 " 海报热度 "。

土地账：107 轮抢出的昌平南新锚。7 月 30 日建发以 49.77 亿元、溢价 10.6% 摘东小口 0002 地块，楼面约 3.6 万— 3.66 万 /㎡，比隔壁龙樾海序贵 4000+ 元；

半月后，拉越秀入局（建发 49%+ 越秀 51%），双国企分摊资金与客研。

10 月 22 日取京房售证字（2026）96 号，一期 10 栋 785 套一次性放行，拟售加权 6.8 万 /㎡，楼王 143㎡次顶挂 7.6 万。

折扣结构：备案 6.8 万，实收 5.98 万。按实际签约房源加权备案价约 6.96 万测算，综合约 86 折；

套均 106㎡、总价约 633 万。横向比：龙樾海序网签 5.42 万，观玺贵约 5600 元 /㎡，东小口价格带被实打实抬高一档。

产品即折价对冲。

昌平首个轻抬板（北排 3.6 米 / 中排 3.0 米 / 南排 2.7 米），板下地库 + 板上园林；

全系花池 + 双阳台 + 飘窗 + 设备平台，综合得房率 95% — 106%。80㎡三面宽三居降上车门槛，118㎡、107㎡四居走量主力，143㎡做南向四面宽三卫。

客户买的不是 " 便宜 "，是 " 北排 + 四居 + 高层 + 双国企信用 "。

现房前夜的转签红利。

828 新政后按揭等竣工才放，回款周期拉到 2.5 — 3 年；观玺属在途期房，先冻资、后折扣、再集中网签，把产品溢价前置变监管账户现金流。

3.6 万楼面 +5.98 万实收，缝差约 2.3 万 /㎡，毛利率安全垫厚于多数内城盘。

变量也直白：280 套是脉冲式转签，后续周度会回落；北排四居去化快，南排 80㎡存量大、20# 整栋未动，二期 567 套再推会稀释稀缺性；

13B 东小口站未通、101 中学未官宣、2029 年交付，二手锚靠 " 抬板 + 得房率 " 硬撑。

观玺 280 套不是 " 北京回暖 "，是建发越秀用 3.6 万楼面、轻抬板、106% 得房率，把东小口从 5.4 万海序价重估进 6 万级改善区间；

买房人付的是实得率和通勤预期，开发商赚的是现房新政前最后一段 " 先签先回款 " 的窗口。

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