据格隆汇梳理，花旗研究员 Michael Rollins 发布报告，维持 Digital Realty 买入评级，目标价 234 美元，Goodman Group 目标价 40 澳元，NextDC 目标价 12.75 澳元。

核心判断逻辑：Digital Realty 与 Goodman Group 通过合资收购 NextDC9.9% 股份，该交易或是双方深度合作起点，DLR 可补齐澳洲零售数据中心布局，GMG 依托工业地产资源拓展算力资产；本次入股能够为 NextDC 提供财务与战略支持，缓解 M3 扩容延迟带来的杠杆上行压力，保障核心算力订单交付；估值采用多方法加权测算，DLR 价值由 DCF、CashNOI、AFFO 三种估值结果平均得出。

关键数据：本次收购对应交易金额约 5 亿美元；NextDC 持有 S4 的 250MW 算力合同，一期 115MW 计划 12 个月内交付，M2 的 70MW 算力合同预计 2027 年 6 月半年度投产；DLR 采用 DCF 估值假设 2030 年营收 137 亿美元、EBITDA 利润率 44%、WACC8.6%。

风险提示：数据中心供需格局恶化压制租金水平；利率高位抬升折现率拖累资产估值；NextDC 项目持续延期带来财务恶化；合资后续深化合作不及预期。

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