2026 年 11 月 10 日，长沙晚报刊发了一篇关于地产创始人回归的报道，提到了近期两件引人关注的事：72 岁的王健林时隔 14 年重新担任万达商管董事长，75 岁的万科创始人王石则成立深石城市更新公司，重新进入房地产相关领域。

一个忙着盘活万达商业资产，一个开始布局城市更新。两位地产老将几乎同时回到行业视野，引发市场关注。但有意思的是，他们都没有选择重新拿地、盖楼，而是把目光投向了已经建成的商业物业和城市空间。

这背后其实是房地产行业的一场深刻变化：过去靠拿地、盖楼、卖房赚钱的时代正在改变，存量资产运营正在成为新的竞争方向。

新房开发降温，市场结构正在变化

开发投资、开工、销售和资金几项指标同时承压，过去依靠新增土地和新建项目滚动扩张的模式，已经很难像从前一样运转。国家统计局数据显示，2026 年 1 — 9 月，全国房地产开发投资同比下降 20.6%，新建商品房销售面积下降 13.2%，房企到位资金下降 21.6%。这意味着房企过去熟悉的拿地、建设、销售、回款循环，正在面临更大的压力。

与此同时，房地产市场的交易结构也在发生变化。2026 年前三季度，全国二手房交易网签面积达到 61746 万平方米，同比增长 10.7%，超过新建商品房销售面积 56483 万平方米。越来越多的住房交易发生在已经建成的房屋之间，市场关注点也开始从新增供应转向既有房屋的交易、租赁和改造。当然，二手房交易面积超过新房销售面积，并不意味着新房需求消失，而是说明存量市场的重要性正在提高。

这种变化不只发生在住宅领域。商场、写字楼、产业园区、酒店等商业物业，同样面临如何提高使用效率的问题。

王健林重新挂帅，万达要先稳住资产和现金流

王健林此次重新担任董事长的是大连万达商业管理集团，距离上一次担任这一职务已经过去 14 年。陈洪涛仍担任法定代表人、董事和经理，负责日常经营。

万达眼下最现实的任务，是处理债务、盘活资产并稳住商业运营。惠誉 2026 年 11 月披露，截至今年 6 月底，大连万达商管现金余额 46 亿元，短期债务 330 亿元，长期外币发行人违约评级为 "CC"。这反映出其偿债压力仍大。

资产出售也在持续推进。据媒体不完全统计，2023 年以来万达累计出售的万达广场已超过 80 座。2025 年，太盟等投资方发起对 48 家万达广场项目公司股权的收购安排，覆盖 39 个城市。2024 年重组时，太盟等投资者取得大连新达盟 60% 股权，大连万达商管持股 40%；新达盟旗下控股珠海万达商管，负责大量万达广场的商业运营管理。

因此，王健林重新担任大连万达商管董事长，并不等于万达重新拿回珠海万达商管的控制权。万达商业版图已经经历资产出售和股权重组，创始人回归首先要面对债务、资产和股东关系，而不是重新开启大规模扩张。出售物业可以回笼资金，保留运营能力则有机会获得管理收入，如何平衡偿债和长期收益，是眼下的关键。

王石转向城市更新，瞄准已经建成的城市空间

与王健林处理存量资产和债务压力不同，王石选择新业务探索。深圳深石城市更新有限公司于 2026 年 9 月 28 日注册成立，注册资本 1500 万元，王石担任董事长。工商信息显示，公司经营范围涉及商业综合体管理、物业管理、住房租赁、酒店管理和非居住房地产租赁，没有房地产开发经营业务。

这家公司汇集了多名有万科任职经历的团队成员，瞄准老旧街区、低效楼宇、商业空间和产业载体的改造运营，而非重新拿地建住宅。

城市更新有真实需求。住房城乡建设部数据显示，2026 年前三季度，全国累计完工改造城镇老旧小区 1.6 万个，正在实施改造的小区 1.3 万个，惠及居民 502 万户；全国 976 个社区实施完整社区建设改造，完成投资 336.1 亿元。

但政策投入和改造规模，不等于企业可以直接获得的利润。城市更新涉及政府、居民、产权人、金融机构和运营企业，项目周期长、协调环节多，资金回收也未必快。深石城市更新未来能承接哪些项目、采用什么合作模式，还要看后续落地。

从盖楼到运营，真正考验是能不能持续赚钱

存量运营听起来比拿地开发轻，但并不轻松。商场要有客流，商户要有生意，写字楼要有租户，老街区改造后还得有人愿意来消费。没有稳定需求，再漂亮的改造也可能变成闲置资产。

中指研究院数据显示，2025 年商业地产百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为 31.1 亿元，同比下降 2.1%；重点项目平均出租率为 88.8%，比上年下降 0.7 个百分点。与此同时，2025 年新开业的 3 万平方米以上集中式商业项目中，存量改造项目占比接近 20%。改造已成为行业的重要来源，但租金和出租率仍承受压力。

过去，开发商比拼融资、拿地、建设和销售；现在，企业还要懂消费、招商、空间设计、产权协调和长期维护。

对王健林来说，关键是让万达现有资产在偿债过程中保持运营价值；对王石来说，关键是把城市更新的资源整合能力转化为项目收益。两条路径不同，考题却相似：不能只把资产盘活一次，还要让它持续产生现金流。

地产下半场，拼的是把已有空间经营好

王健林和王石重新站到台前，并不意味着房地产又要回到高杠杆、高周转的老路。相反，他们的选择折射出行业正在寻找新模式：从不断建设新项目，转向提升既有物业的使用效率和经营价值。

这条路不会轻松。万达要处理债务和资产结构，城市更新企业则要面对漫长周期和复杂协调。市场不会因为企业换了赛道就自动给出利润。真正能留下来的，是那些能把商场做出客流、把旧空间变成有效供给、把物业运营成稳定现金流的企业。

房地产的下半场，房子仍然重要，但赚钱的方式已经变了。