11 月 12 日，2026 年上海证券交易所国际投资者大会在上海举行。在 "REITs 市场发展展望 " 圆桌讨论中，高和资本执行合伙人周以升表示，多层次 REITs 市场的建设，为存量资产盘活、城市更新及不动产基金投资提供了重要支持，尤其是逐步完善的退出机制，有助于增强社会资本参与城市更新的信心。
周以升表示，从投资机构的角度看，城市更新本质上是一种不动产增值策略，即通过资产改造、运营提升及产业内容导入，将原有存量资产转化为更具价值的优质资产。
他介绍，过去十年上海大宗不动产交易年均规模约 1000 亿元，其中约 30% 由不动产私募基金参与收购，增值型投资策略占据相当比例。高和资本在过去 17 年参与了约 1000 亿元的资产投资，其中约一半涉及更新改造。
周以升指出，城市更新项目往往面临土地年限、消防、建设周期及市场变化等复杂因素，资产运营难以完全标准化。对于投资机构而言，能否建立清晰、稳定的退出机制，是决定资本能否持续参与的重要因素。
他认为，公募 REITs 提供了市场化的资产定价基准，机构间 REITs 则能够更好满足保险资金等长期机构投资者对稳定估值和资产配置的需求。多层次 REITs 市场逐步完善，有助于打通城市更新项目从投资、改造、运营到退出的资本循环。
对于未来市场建设，周以升提出，机构间 REITs 应坚持权益化、平台化、并购化，并将资产管理能力作为核心。他强调，不能仅将 REITs 视为金融产品或退出通道，更应重视其背后的持续运营和资产管理体系。
周以升建议，进一步推动不动产资产管理行业发展，让优秀的专业资产管理机构更加深入地参与 REITs 市场建设，通过提升资产运营能力、完善资本循环机制，更好服务城市更新和实体经济发展。