7 月 6 日，香港老牌地产商远东发展一纸公告，将旗下位于油麻地上海街 268 号的海景丝丽酒店，作价 7.5 亿港元售予京东旗下公司。这栋前身为酒店的物业，正被改造为学生宿舍，预计 2026 年下半年全面完工。

这一笔保底年化收益约6%的住宿资产收购，只是京东加码香港的最新落子。

过去 20 个月，刘强东累计砸下超 60 亿港元横扫香港各类不动产，从物流仓、中环写字楼到民生住宿物业全线布局。加上此前在香港的密集投资和收购，京东在港累计投资已超过百亿港元。

让人不禁思考：刘强东带领的京东，要在香港下一盘什么样的棋？

超60亿布局香港房产

先来看这宗交易本身。

本次交易标的坐落油麻地核心地段，毗邻多所高校，前身是运营多年的海景丝丽酒店，自带 268 间客房，无需大规模拆改，预计 2026 年下半年完成学生宿舍标准化改造。

交易采用 " 所有权与运营权拆分 " 模式——京东拿下物业产权后，远东发展旗下管理公司将继续运营三年，并承诺每年支付 4500 万港元保底收入。按 7.5 亿港元物业价值简单核算，对应年化收益率约6%。

这意味着，刘强东买下这栋楼后，不管市场如何波动，都能锁定一份稳定的现金流。

对卖方远东发展而言，这宗交易更像一场财务 " 减负 "。截至 2026 年 3 月 31 日，该物业经审核账面净值仅 2.659 亿港元。出售后预计录得约 4.23 亿港元收益，其中 6.3 亿港元用于偿还按揭贷款。

远东发展在公告中还表示，交易将为其提供与京东建立战略关系的机会，可探索包括香港潜在学生宿舍项目在内的进一步合作。

而刘强东押注的，是香港持续扩大的学生公寓供需缺口。2024 至 2025 学年，香港非本地学生规模已增至 9.2 万人，八大院校平均床位比约为 2.55:1，对应宿位缺口约 4 万个。到 2028 年，这一缺口或突破 10 万个。而据仲量联行预测，香港学生公寓供需缺口将从 2025 — 2026 学年的 7.63 万张床位增至 2029 — 2030 学年的 14.72 万张，几乎翻一番。

在供需错配下，存量酒店改学生宿舍正成为热门赛道。据 21 世纪经济报道统计，2025 年至今年一季度，香港此类交易已达 27 宗，金额逾 85 亿港元。

这笔交易对买卖双方而言，皆是优质选择。

这不是刘强东在香港的第一笔不动产投资。

2024 年底，京东以18亿港元收购位于沙田的物流地产利丰中心，项目建筑面积 4.53 万平方米。此笔交易也是当年香港最大的工业楼宇交易之一，改造为大湾区跨境物流枢纽，承接内地与香港之间仓储、分拣、中转业务，夯实京东跨境履约底层底盘。

2025 年 12 月，京东又以约35亿港元收购中国建设银行大厦50%股权，获得约 1.1 万平方米的写字楼空间。该物业位于香港中环金融核心区，地下通道直通港铁中环站，将作为京东亚太区域总部自用，承担海外业务办公、品牌展示、跨境商务对接功能。

加上最新的学生宿舍，20个月内，刘强东已在港投下约60亿港元购置不动产。

这些资产的分布很有意思：一个解决仓配，一个承载办公，一个绑定高频居住场景。它们看似各自独立，实际上都在帮京东长期深耕香港打下坚实的基础。

不止是买房

如果以为刘强东只是在香港 " 买楼收租 "，那就太小看这盘棋了。

2025 年 8 月，京东以约40亿港元完成对香港佳宝食品超市的收购，拿下 90 余家本地生鲜门店与配套的中央仓、前置仓网络。收购后门店规模破百，直接搭起香港本地即时零售的实体底盘。

截至今年 6 月，佳宝超市门店数量已增至 100 间。超过 100 款京东自有品牌商品进入门店，内地蔬菜、水产、冻肉等商品能在 12 到 24 小时内直采整车冷链直达香港，售价普遍低 20% 至 30%。2025 年大闸蟹季，佳宝累计卖出 19 万只大闸蟹，登顶香港大闸蟹零售商第一。

线上渠道同步补齐，今年 5 月，佳宝京东旗舰店、会员小程序同步上线，依托京东物流实现社区订单最快 4 小时送达，破解香港线上零售渗透率不足 9%、纯线上难以触达社区刚需的痛点。

今年 6 月 18 日，香港首家京东MALL在湾仔盛大开业。开业一小时客流突破万人，开业 4 日累计客流突破 8 万人次。

这家约 3000 平米的门店，主打 " 围绕家场景打造沉浸式购物空间 "。立足 3C、家电等优势品类，还把机器人表演、电竞装机、咖啡工坊这类体验内容也放了进去。

京东 MALL 的定位是商圈高端体验店，而佳宝超市的定位是社区民生前置仓。二者业态分工明确，形成了 " 高低搭配、全域互补 " 的线下矩阵。京东还计划三年内在港开设 6 至 8 家京东 MALL，优先布局沙田、旺角、屯门等热门商圈。

物流基础设施也在同步铺设。京东物流已在香港搭建覆盖18区的自营网络，布下多个运营枢纽。今年 618 期间，港澳地区终端派送人员同比增加 24%，本地配送车辆班次同比提升 40%。

京东 APP 在港澳推出无门槛一件包邮。用京东的话说，先把货送进香港，再把服务做到本地，把门店和用户接起来，最后让香港成为一个能同时服务本地、内地和海外的节点。

逆势加码重资产

放眼整个互联网行业，京东的节奏显得有些 " 另类 "。

2024 年以来，阿里、快手等多数互联网平台都在做减法——处置低效物业、缩减线下开店投入、收紧资本开支。美团年度股东大会上，王兴也释放出告别 " 无限扩张 " 的信号，转向 " 有纪律的投入 "。

京东却逆势踩下油门，持续加码线下重资产。

京东的重资产版图远不止香港。2026 年 4 月，京东在内地同步拿下杭州钱江世纪城商业地块、北京亦庄产业用地，投入超 24 亿元；杭州萧山落地 13.7 亿智能仓储综合体，全国铺开 4000 家京东养车门店，收购四川生活家家居切入家装赛道，实体制造、仓储物流、线下零售、经营性不动产多点同步布局。

当电商行业红利见顶，竞争底层逻辑已经生变——从过去拼流量、拼效率，转向拼实体基础设施的厚度与供应链技术的深度。

因此，京东在香港的投入已经远远超出了 " 买几栋楼 " 的范畴。据京东方面披露，目前京东在港投资额已超350亿港元，全面布局零售、物流、科技、健康、产发等核心业务。未来三年，京东计划在香港携手 1000 个头部品牌、布局超 200 个线下门店、提供超 10000 个就业岗位。

香港，正成为京东的全球化试炼场。

重资产模式并非没有隐忧，重资产比重的上升，在租赁性价比依然更具优势的背景下，可能会在一定程度上增加企业的资产负担。行业里并非没有前车之鉴。早些年，不少互联网企业盲目扩张拿地，最终业务收缩后大量物业闲置，反而变成了拖累业绩的包袱。

但刘强东似乎铁了心要走这条路。从零售到物流，从写字楼到学生宿舍，京东正在香港编织一张越来越密的不动产网络。楼可以收租，物业可以升值，但比这些更重要的是——京东正在把自己的业务触角，埋进香港的城市肌理里。

这一次，他瞄准的不只是 268 间宿舍的租金，而是一个更大的棋局。

参考资料：

21世纪商业评论：《刘强东，7.5亿买下268间宿舍》

电商天下：《花超60亿，刘强东在香港买楼！》

创业圈杂志：《刘强东逆势买买买！2年砸超百亿港元重仓香港》

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