（来源：华泰证券研究所）

我们组织了 2026 年中期策略会地产分论坛，邀请二手房（冰山数据）、购物中心（赢商网）、公募 REITs（华泰联合）专家展望行业趋势。基于专家的分享，我们认为：二手房方面，1Q26 或为楼市转向缓跌的转折点，重点城市半年后或将进入底部区间；购物中心方面，总体经营仍面临挑战，运动装、潮流数码等部分零售业态，以及奥特莱斯等细分赛道景气度较好；公募 REITs 方面，今年规模有望显著扩容、配套持续优化。

1、二手房：1Q26 为楼市转向缓跌的转折点。我们认为 1Q26 或为楼市转向缓跌的转折点，大部分城市将进入缓慢筑底阶段，预计经过半年左右的盘整将进入底部区间。基于冰山数据的主要观察包括：年初至今重点城市二手房月环比跌幅低于 24、25 年，且跌幅收窄持续时间较长，和 24、25 年阶段性回暖存在显著不同；5 月以来重点城市二手房成交量进入缓慢回调阶段，但回调速度小于往年，同比仍保持双位数增幅；3-5 月重点城市挂牌量持续下降，在传统挂牌高峰的小阳春阶段进入供需相对平衡状态；今年以来重点城市分歧指数（最急于出售的房东挂牌价与整体挂牌价的差值）停止扩大，成交议价率走低，体现房东预期企稳。

2、购物中心：经营仍面临挑战，消费业态和细分赛道景气度存在分化。基于赢商网的数据，我们认为我国购物中心已进入存量发展阶段，24 年以来新开项目逐步减少，且存量调改占比提升。3Q24 以来全国客流量趋于平稳，但客流向销售、租金的转化率持续走低，行业通过以价换量（牺牲租金保出租率）、化整为零（大铺改小铺）应对挑战。消费业态方面，零售业态中的运动装、潮流数码、家居、IP 主题、户外用品表现较好，服装集合店、家居服 / 内衣、汽车、钟表、奢侈品表现承压；餐饮业态呈现平价化、小面积化的特点；儿童亲子业态则持续低迷。细分赛道方面，我们预计 26 年高端商业处于复苏周期，奥特莱斯景气度较好，社区商业可关注高能级城市核心老城区项目，下沉市场商业优先关注与当地存量形成明显产品代际差异、先发优势强的项目。

3、公募 REITs：规模扩容、配套优化。今年以来我国公募 REITs 发行逐步常态化，市场规模有望显著放量，但与成熟市场相比仍有空间；单只产品规模和流通盘较小，导致二级市场波动性较强；随着供应量快速提升，市场正从卖方市场转向买方市场，资产类型扩容至 IDC、文旅、商业、酒店等，基本覆盖国际 REITs 主流资产类型。我们认为我国公募 REITs 正处于配置窗口期：一方面，分派率相较债券收益率具有优势，且未来可能降低；另一方面，扩容阶段资产经过严格筛选、相对优质。目前基础设施 REITs 和商业 REITs 双轨并行，监管支持培育大体量 REITs 产品，商业、文旅、港口、铁塔是重点扩容方向，扩募规则优化，保险资金、公募私募资金配置占比有望逐步提升，配套指数、ETF 产品、主动管理基金亦逐步推进。公募 REITs 之外，机构间 REITs 市场也在蓬勃发展。

风险提示：房地产市场复苏不及预期，消费复苏不及预期，公募 REITs 推进速度不及预期。

研报《2026 年中期策略会速递— 房地产：重启与转型》2026 年 5 月 29 日

林正衡 分析师 S0570520090003 | BRC046

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834