在全国的房地产市场格局中，海南一直都是独特的存在，原因倒不复杂——盘子小、客户季节性太强。

今年上半年，海南全省新建商品房销售额 700.5 亿，看规模，甚至连销售额 748 亿的成都都不如。

也正是基于这样的现实，海南楼市的竞争格局非常简单粗暴：

央企主导，民企捡漏。

艳姐看了下，上半年海南销售排在前 3 的分别是：

华润置地、保利发展、中旅投资。

清一色的央企，市占率高达 21.67%。

虽然央企主导了海南楼市，但央企内部的厮杀非常激烈。哪家房企在投拓、产品或营销等动作上稍有松懈或失误，就极有可能被对手反超甚至踢出局。

过去两年，海南的 " 销冠 " 一直都是保利发展，但到了 2026 年上半年，画风突变，保利发展全口径销售 51.99 亿，比排在第 1 的华润置地，足足少了 13 亿。保利发展丢掉了 " 销冠 "。

不过就在前一阵子，突然 " 杀疯 " 三亚地产圈：

前后不到30天，豪掷近28亿，连续抢下2宗核心宅地。

更关键的是，三亚上半年土拍出让的宅地，被保利发展一家 " 包圆 " 了！

这也是闫志强履新保利发展海南公司董事长后，首次现身土拍市场。

而对于保利发展海南来说，这 2 个项目的分量，或许比很多人想象中的，还要来得更重。

01

连落两子

保利发展 " 包圆 " 三亚宅地

时间回到 6 月 30 日，三亚海棠湾宅地被保利发展以总价 15.12 亿竞得。

这已经是保利发展在短短 1 个月内拿下的第二宗宅地，至此，保利发展以21.93 亿的总成交额，完成了在三亚的 " 二连击 "。

梳理这 2 宗地块的出让脉络不难发现，保利发展的拿地节奏精准且果断，两块地均位于三亚重点发展的中央商务区和海棠湾，且几乎全部以底价成交，既规避了竞争风险，又锁定了核心资源。

首宗落子发生在 6 月 4 日：

保利发展以6.81 亿的底价竞得三亚中央商务区月川单元商住地块，楼面价 13791 元 /㎡。值得一提的是，该地块 6 年前就被世茂集团以 4.6 亿拿下，纯商业用地，名字叫 "国际金融中心"，此后随着世茂暴雷而烂尾。今年初商改住调规后重新上架并被保利发展竞得。地块出让面积 1.59 万㎡、容积率 3.1，住宅规划建面约 4.68 万㎡，限高 80 米，南侧就是保利发展的红盘保利 · 天珺。

保利发展三亚中央商务区地块区位示意

仅仅 20 多天后，6 月 30 日，保利发展再次出手，以总价 15.12 亿、溢价 10 万、配套费用 5.69 亿的价格拿下海棠湾核心区HT06-08-02地块，综合楼面价飙升至 1.56 万 /㎡。与前一宗地块的 " 精品属性 " 不同，这宗地块走的是 " 大盘路线 "：

出让面积约 9.28 万㎡，容积率仅 1.44，建筑高度限制在 60 米以内，妥妥的低密改善地块。

保利发展三亚海棠湾地块区位示意

如果考虑到配套费用，2宗地块的总地价近28亿。

短短不到 1 个月，2 宗地块，28 亿成交额，保利发展用一组硬核数据，在三亚上半年的土拍市场上写下了浓墨重彩的一笔。

而更值得关注的是，这 2 宗地块的集中获取，不仅让保利发展迅速积累了超过 18 万㎡的建筑面积储备，更使其一举成为三亚上半年土拍市场的最大赢家。

02

保利发展

在海南已经 " 杀 " 疯了

实际上，房地产市场深度调整，海南楼市也难以独善其身。

数据显示，上半年海南：

| 新建商品房销售面积 429.50 万㎡，同比下降 9.7%；

| 销售额 700.50 亿，同比下降 11.5%。

再来看保利发展，与华润置地等房企多点开花的布局不同，它的开发逻辑非常专一：

深耕三亚。

艳姐看了下，目前保利发展在海南累计开发楼盘约 30 个，其中仅三亚就超过 20 个。

保利发展海南部分项目布局示意

所以，在楼市深度调整的大背景下，上半年 " 包圆 " 三亚宅地，为什么会是保利发展？

在艳姐看来，有几个关键词：

其一是夸张的赚钱能力；

去年，保利发展在海南以 156.58 亿的全口径销售额，位居销冠。这样的规模或许跟保利发展在广东、上海、浙江等这些高量级区域无法相提并论，但让人想不到的是，它们在海南的赚钱能力相当夸张。

2025 年，保利发展海南以约 81.5 亿的营收，贡献了约17.9亿的毛利，毛利率达到22%。分地区看，在保利发展营收贡献靠前的 17 个省份中，海南仅次于上海的 24.3%，内部排名第 2。而在2024年，保利发展海南的毛利率更是达到夸张的33.1%，将其他地区远远甩在身后。

保利发展 2025 年分区域毛利率表现

其中仅三亚保利 · 海晏仁境一个项目，去年就实现了 7.98 亿的净利润，在保利发展全年净利润占比超 10%。

其二是拿地走精选思维，不盲目扩张；

保利发展在三亚的拿地思路上走的一直是精选思维，拿地不多，但总能拿到好地。

深耕三亚 14 年来，保利发展累计开发超 20 个项目，也就是说平均下来 2 年左右要拿 3 幅地块。而且在主城核心区超 10 个项目，海棠湾有 8 个。

也说明保利发展在拿地上有自己明晰的战略：

就瞄准市中心和海棠湾地块，非核心区的地块基本不碰。

而且保利发展基本上不拿贵地，像6 月底的海棠湾地块，地块出让明确要求配建大型公共文化服务项目，项目主创团队须拥有一流剧目创作编排和运营能力，保利发展也是大依托集团资源优势实现低价拿地。

保利发展真的是将拿地成本控制到它认为的合理范围，所以也就不会出现之前民营房企盲目扩张所出现的财务危机。

其三是打造中高端产品，基本不愁卖。

当然，光能低价拿下优质地块还不够，关键是能够把项目做好、做出溢价，并最终卖出去。

保利发展的项目基本不愁卖，在三亚的项目都是位于地段较优的主城区；另一方面也在于其擅长于打造中高端产品，也能够吸引全国中高端客户。

"低调、豪宅、好卖"是很多业内人士对于保利发展项目的评价。

像去年，保利 · 天珺销售额 64.33 亿、套数 1103 套、面积 16.57 万㎡，拿下三亚年度 " 三冠王 "；保利 · 海晏以 20.23 亿的销售额位列三亚 TOP5；保利 · 伴山瑧悦以 18.7 亿销售额位列三亚 TOP8。

保利 · 天珺示范区实景

而且保利发展 " 好房子 " 的精工品质，也在三亚的项目上有所体现。

比如海棠湾的保利 · 海晏仁境，价值 200 万打造的 " 帆屿名门 "、大门门把手用非遗掐丝珐琅做出鹿回头图案、以三亚传统渔民的鱼篓为原型的 50 米长的 " 渔歌灯廊 "、恒温泳池黎族船型屋造型休息区等等，将三亚的山海、黎族的文脉、东方的禅意无界融合，营造出可感知、可沉浸的 " 松弛度假场域 "。

保利 · 海晏仁境示范区实景

央企巨头的资金优势、品牌影响力和产品经验，加上深耕的客户资源和市场洞察力，共同构成了保利发展在三亚的 " 竞争壁垒 "。

03

海南 " 第一 " 的压力

这次给到了闫志强

保利发展虽然连续 2 年拿下海南省的销冠，但一个不争的事实是，销冠也感受到了压力。

2025 年，保利发展海南的营收、毛利、土储3个指标同时出现下滑：

| 营收 81.5 亿，同比下滑 19%；

| 毛利 17.9 亿，同比下滑 46%；

| 毛利率 22%，同比下滑 11 个百分点；

| 土储约 82 万㎡，同比减少约 13 万㎡。

这个时候，保利发展急需要能在海南，特别是三亚开疆拓土并稳住阵脚。

今年初，保利发展调整组织架构，并对区域总进行换防。

原保利发展海南 + 云南董事长李勇调任保利发展陕西董事长，原保利发展江苏总经理闫志强出任保利发展海南公司董事长。

闫志强

艳姐听说，在保利内部，闫志强有着 "开疆拓土先锋" 的美誉。

闫志强也是保利发展体系内培养出来的干将。公开信息显示，闫志强出生于 1978 年，硕士研究生学历。2004 年左右闫志强硕士毕业后便加入了保利。

闫志强曾长期深耕投拓一下，加入保利半年后便外派重庆。

2014 年左右，闫志强出任保利地产广东公司助理总经理，并在次年晋升保利地产广东公司副总经理。

在广东公司期间，闫志强曾在 2014~2015 年率领团队获取 19 宗土地、货值 786.54 亿，为广东公司业绩奠定坚实基础。

2016 年底，保利地产粤东公司从保利地产广东公司分立，负责保利深耕大粤东战略的落地，闫志强随即调任保利地产粤东公司，并先后出任助理总经理，副总经理、投资总监，分管投拓、珠海公司。

在粤东公司期间，闫志强带领团队开疆拓土，斩获多个优质项目，新增货值 66.4 亿，并带领珠海公司在 2017 年上半年实现网签 42.28 亿，创下历史新高，市占率冲到市场第 2。

2017 年，闫志强出任保利地产湾区公司副总经理。

2019 年‌，闫志强离开华南，先后出任保利发展江苏公司常务副总经理、总经理；2025 年保利发展江苏公司与淮海公司合并为新江苏公司，闫志强出任江苏公司总经理。

在江苏期间，闫志强也带领团队有着不俗业绩：

中指院数据，2022 年保利发展江苏全口径销售 410.3 亿，排名第 2，比排名第 1 的招商蛇口少约 82 亿；2023 年保利发展全口径销售 541.45 亿，以约 140 亿断崖式领先的优势反超招商蛇口拿下销冠；2024 年保利发展全口径销售 438 亿，业绩虽然下滑，但仍以约 140 亿的优势领先招商蛇口蝉联销冠。

从履历上看，保利发展体系内培养，在 4大区域关键岗位上都得到历练；从成绩上看，其分管或管辖的粤东、江苏公司也都有不错的业绩。

作为保利发展体系内培养出的高管之一，闫志强调任海南公司董事长，让其带领保利发展业绩更上一层楼的用意非常明显。

艳姐注意到，闫志强此前曾明确表态：保利在海南，不追风口，只扎核心城市、核心板块，做长期主义的事。

此次包圆三亚上半场宅地，也是闫志强履新后的首次布局动作。

随着土储的进一步补强，保利发展能否重新夺回海南销冠，还有待时间揭晓答案。

主编：张艳

责编：eric

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