光线传媒看好奥林 NEO 项目的升值潜力。

光线传媒近日公告计划斥资 12.2 亿元收购北京奥林 NEO 办公楼，交易对手为东方资产、翰同资本等。据房地产经纪网站安居客的介绍，北京奥林 NEO 的单价是 4.14 万元 / 平米。尽管当前办公楼市场面临一定空置率压力，但光线传媒对奥林 NEO 项目的升值空间仍表达了乐观态度。

光线传媒斥资收购房产

2025 年电影市场口碑和票房最高的作品毫无疑问是《哪吒之魔童闹海》，该片制作发行公司光线传媒的业绩和股价也录得出色表现，股价年内涨幅最高超过 3 倍，回调后截至 3 月 10 日，仍有 146.82% 涨幅，总市值也一度突破千亿元，成为 A 股影视传媒板块的新龙头。

公司于今年 2 月 5 日，《哪吒之魔童闹海》上映仅 7 天后就公告，当时 48.4 亿元的票房对光线传媒营收贡献达 9.5 亿元 -10.1 亿元，而当前总票房已飙升至 148 亿元以上，有券商分析师估算，《哪吒之魔童闹海》最终对光线传媒的营收贡献有望达到 30 亿元左右。

光线传媒的最新动态是 3 月 8 日发布的《购买资产公告》，公告称，将斥资 12.2 亿元收购北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业 ( 有限合伙 ) ( 简称 " 光曜致新 " ) 、北京翰合投资管理有限公司 ( 简称 " 北京翰合 " ) 分别持有的北京棫霖企业管理有限公司 ( 简称 " 北京棫霖 " ) 99%、1% 的股权及随附的全部权利和利益，从而取得位于北京市朝阳区北苑路 158 号 -1 至 5 层 101 的北京奥林 NEO 大楼的所有权，用于公司办公场所。

公告显示，光曜致新的合伙人是中国东方资产等四大 AMC 中的两家；北京翰合的股东穿透后为知名地产投资人、翰同资本创始人王倩，以及合众厚生投资的董事长卞大巍。翰同资本 2017 年后参与投资并操盘了多个大型城市更新项目，包括上海静安 NEO 大厦、北京奥林 NEO 等，在业内有一定口碑。此次光线传媒收购奥林 NEO 大楼，意味着东方资产、翰同资本、合众厚生在奥林 NEO 项目上成功退出。

财报显示，东方资产近两年面临一定的业绩和资产压力。年报显示，东方资产的总营收从 2021 年 1069 亿元下滑到 2023 年 963.8 亿元，同期归母净利润从 72.4 亿元下滑到 15.3 亿元。东方资产整体负债率较高，近几年资产负债率维持在 87% 左右。本次出售奥林 NEO 有助于东方资产进一步改善资产流动性，加快投资收益落袋。今年 2 月，东方资产公告控股股东变更为中央汇金公司。

公告显示，北京棫霖向大连银行北京分行借款，北京棫霖将其持有的北京奥林 NEO 大楼的物业抵押给大连银行，且为保障大连银行的资金安全，光曜致新及北京翰合将其持有的北京棫霖 99%、1% 的股权质押给大连银行。此次光线传媒承债式收购奥林 NEO，意味着大连银行的信贷资金将得到保证。

值得一提的是，早在 2007 年，大连银行曾发起 A 股 IPO，但至今未能如愿。Wind 显示，大连银行 2020 年以来业绩有所下滑，归母净利润从 2020 年度 10 亿元下滑到 2023 年 6.1 亿元。截至 2024 年 9 月末，大连银行的最新净息差为 0.8%、不良贷款率为 2.63%。

房产经纪人：奥林 NEO 单价 4.14 万元 / 平米

公司看好奥林 NEO 升值前景

公告显示，奥林 NEO 的建筑面积 28504 平米，每层 5000 平米的超大空间，区位和条件优越，所在的北京市亚奥板块办公楼报价区间为 4.5 万元 / 平米 -6 万元 / 平米，本次交易价格是在参考市场价格的基础上友好协商确定的。

在安居客官网上，华仕兄弟（北京）房地产经纪公司旗下的房产经纪人马女士今年 2 月发布了一则 " 亚奥商圈核心位置奥林 NEO 整栋出售 " 的写字楼待售信息，显示奥林 NEO 的业主正寻求出售该办公楼，售价 12 亿元，与最终公告的 12.2 亿元的价格区别不大。

值得一提的是，据安居客的待售信息介绍，奥林 NEO 的单价是 4.14 万元 / 平米，相比光线传媒公告的附近同档次办公楼 4.5 万元 / 平米 -6 万元 / 平米的报价低了 8%-30%。

对于此次收购，光线传媒方面表示，除了满足办公需求外，看好奥林 NEO 的增值潜力也是收购原因之一。公告也显示，奥林 NEO" 高端配置和稀缺性使其具有较高的资产增值潜力和较强的市场吸引力，未来随着区域发展，资产价值有望进一步提升 "。

近几年，北京地区办公楼市场的估值和出租率都面临一定的下行压力。根据房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行数据，北京写字楼市场截至 2024 年 9 月末的空置率为 18.2%，同比上升了 1.2 个百分点；另一家知名地产经纪和数据公司 CBRE 世邦魏理仕发布的《2024 年北京房地产市场回顾及 2025 年展望》显示，截至 2024 年末，北京办公楼市场的整体空置率为 21%。房产经纪人马女士发布于安居客网站的奥林 NEO 介绍信息也显示，奥林 NEO 的使用率是 80%。

来源：安居客网站

光线传媒资产负债率低

发债融资有优势

此次收购对光线传媒的资产结构将产生一定影响。Wind 数据显示，截至 2024 年 9 月末，光线传媒 " 流动资产 " 项目下的货币资金为 20 亿元，" 非流动资产 " 下的投资性房地产为 0。此次收购将加速公司在手现金的消耗，资产流动性有所下降。

Wind 数据还显示，光线传媒的资产负债率虽然较低，但近些年正在走高。光线传媒 2020 年末的资产负债率是 7.9%，2023 年末、2024 年 9 月末的资产负债率已经上升至 12.5% 和 12.2%。

公开信息也显示，光线传媒早在 2017 年时发行了 "17 光线 01"，成功募资 10 亿元，但在 2020 年到期后未再发行新的债券。当时光线传媒的主体评级是 AAA，"17 光线 01" 的票面利率是 5%。而当前 AAA 级新发公司债的票面利率普遍低于 3%，融资成本大幅降低。也因此，考虑到光线传媒的负债率很低、评级较高，当前发债融资有望获得较高的认购率和很低的融资成本，并推动业务的进一步扩张。

技术人员超过百人

有进一步扩充潜力

安居客网站介绍，奥林 NEO 的办公位数量是 3866 个 -7733 个，收购奥林 NEO 后将进一步满足办公需求，尤其是动画技术人员的办公需求。而员工规模的扩张，尤其是研发技术人员的大幅增加，是光线传媒得以制作多部精良动画电影的重要支撑。

Wind 显示，光线传媒的研发技术人员数量从 2021 年末的 66 人增至当前达 105 人，占总员工的比例从 13% 大幅提升到 18.7%，在 A 股影视传媒公司板块下，光线传媒的研发技术员工规模仅次于万达电影（研发技术员工 905 人）、*ST 文投（研发技术员工 140 人），而研发技术员工占总员工的比例则远高于万达电影，仅次于 *ST 文投等少数影视公司。

随着奥林 NEO 项目的收购，以及国产动画前景愈发乐观下，预期光线传媒的研发团队可能会进一步扩充。光线传媒旗下的 e 视网显示，公司近期仍在大规模招聘动画人才，包括动画流程人员、剪辑助理、场景和角色模型师等多类岗位。

表 1   光线传媒近几年研发团队的规模和占比持续增长（单位：人）

数据来源：Wind

表 2   A 股影视传媒公司市值和员工数量的变化（单位：亿元，人）

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）