作为国内商业地产赛道上兼具规模与弹性的民营标杆，新城控股集团近年来在 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动的基础上，进一步以 REITs 为支点撬动存量资产价值，走出了一条 " 重资产持有夯实底盘、轻资产管理输出增效、资本运作用于盘活 " 的轻重并举之路。

2025 年 11 月，由国金资管担任管理人的 " 国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划 " 正式设立，成为全市场首单民营房企落地的消费类机构间 REIT、首单上市民企持有型不动产 REIT，首发规模 6.16 亿元，底层资产为上海青浦吾悦广场，预置标准化扩募机制并预留对接公募 REITs 通道。2026 年 3 月，项目启动首轮扩募，初始申报规模 12.86 亿元，后上调至 21.46 亿元并获上交所受理，天津津南吾悦广场、如皋吾悦广场作为核心扩募资产入池，标志着新城控股集团在商业地产 " 投融管退 " 闭环上的探索迈入新阶段。

扩募资产的质量，是检验 REITs 成色的关键。以天津津南吾悦广场为例，项目所在津南区是天津全域唯一实现人口正增长的区域，集聚 13 所高校约 17 万在校师生，年均新增外来定居人口 2 万— 3 万，地铁通车叠加消费复苏持续导入年轻家庭客群，项目 71% 的客流由年轻人与家庭构成，筑牢稳定消费基本盘。

财务表现上，截至 2025 年末，天津津南吾悦广场出租率连续三年维持 100%，2025 年日均客流量约 4.05 万人创历史新高，全场销售额 9.58 亿元、同比增长 15.01%，租售比 10.66%，租金增长仍具弹性；如皋吾悦广场出租率近四年亦保持 100%，2025 年销售额达 8.47 亿元。在行业普遍降租的背景下，上述项目坚持租金不打折，印证了吾悦广场在三四线及强二线卫星城稀缺区位的议价能力。

能够持续把存量项目做成资本市场认可的 REITs 标的，底层靠的是吾悦商管多年沉淀的运营体系。截至 2025 年末，新城控股集团开业、在建及拟建吾悦广场超 200 座，已开业超 178 座，开业数量在国内上市商管企业排名第一。支撑这套规模网络的，是五条被管理层概括为 " 竞争壁垒 " 的能力。

一是规模化调度优势，全国密集布局叠加会员体系，反向吸附优质品牌入驻，招商落地能力强；二是对标龙湖、华润等头部商管，吾悦在同等营收规模下项目单投资成本更低，低成本模型更适配三四线盈利结构；三是民营机制下的敏捷组织，投资拓展与经营管理团队不拆分，薪酬奖金与项目超额收益挂钩，执行效率高；四是全自研数字化体系，覆盖安防、客流、能耗、商户经营全场景，底层代码自主可控；五是高效存量调改能力，天津津南项目 2025 年主动调整品牌占比超 50%，淘汰低效、引入直营后门店业绩普遍翻倍。" 投资人布局吾悦 REIT，核心是看好我们的商业运营管理能力。" 新城控股集团董秘兼资产管理部总经理李峰如是总结。

消费基础设施 REITs 正迎来政策与市场复苏的双重红利。中信证券预计 2026 年 REITs 市场新上市规模可达千亿元量级，消费 REITs 占比或超过 40%，年末总数有望达 20 只、总规模突破 800 亿元。吾悦方面的规划亦与之同频：短期依托天津津南等成熟项目完成本轮机构间 REITs 发行；中长期则在全国已开业近 200 座吾悦广场的储备池中，分批筛选区位优、运营稳、现金流强的项目装入资产池。目前常州、南通两座吾悦广场的公募 REITs 申报已在推进，形成 " 私募机构间 REITs 持续扩募 + 公募 REITs 分批上市 " 的多层次矩阵。新城控股集团给出的目标是：2028 年公募 REITs 底层资产规模突破 200 亿元，2029 年持续扩容，2030 年 " 公募 + 私募 " 两大资管平台总规模突破 300 亿元，成为国内商管 REITs 体量领跑企业。

从 2008 年新城商业管理集团成立，到如今超 200 座吾悦广场铺开全国、机构间 REIT 首单落地、公募申报同步推进，" 轻重并举 " 已不只是战略口号，而是资产负债端与运营端的真实协同。在消费分级与细分业态重塑商业模型的当下，新城控股集团以 REITs 为杠杆撬动千亿存量，用精细化运营托住资产现金流，正在为民营商业地产蹚出一条可复制的品质化新路，也为行业从 " 增量扩张 " 走向 " 存量提质 " 提供了一个值得观察的样本。