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作者：青屿

来源：城市边缘 CityEdge

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一个地产家族开始变卖香港豪宅，往往意味着事情已经到了某个临界点。

浅水湾南湾道 39 号挂牌了整整一年，最终以 12.38 亿港元成交，刷新 2026 年香港单套住宅成交总价纪录。这套四层临海大宅的卖家，是雅居乐创始人陈卓林所在的陈氏家族。从 15 亿港元开价到 12.38 亿港元落槌，一年时间，打了不少折扣。

过去半年，陈氏家族已在香港陆续处置多套物业；雅居乐本身也在从内地项目到环保业务逐项出售，几乎每卖一笔都附带亏损。但即便如此，这些回笼的资金与公司当前的债务缺口相比，仍然差距悬殊。

雅居乐 2025 年净亏损扩大至 225.69 亿元，已是连续第三年亏损且逐年加深；接近 300 亿元的借款处于违约状态；一张清盘呈请的聆讯日期，压在今年 6 月 29 日。

南湾道 39 号背后，有一段超过十年的持有史。

2011 年，陈氏家族花约 5 亿港元买下这块浅水湾临海地皮。那时候，内地房企扩张正猛，不少老板把香港豪宅当成财富地位的另一面。陈家拿下地皮后，先建了 4 栋独立洋房，后来觉得分散不好卖，2019 年申请打通改建为一栋四层大宅，盖了将近五年，2024 年才交楼。

楼建好了，但市场已经变了。

这套物业总面积接近 1.3 万平方呎，顶层复式一套就近 7000 平方呎，天台泳池、空中花园、私家车位一应俱全，每层有独立电梯，俯瞰整片浅水湾。

按照中原地产西半山首席营业董事李巍向中国房地产报记者的说法，南湾道一带此前曾卖出 10 万港元 / 平方呎的高价，这次约 9.5 万港元 / 平方呎的成交价 " 算是市场价 "，但对照最初 15 亿港元的挂牌价，降了快两成，且放了整整一年才找到买家。

除了南湾道这套，陈氏家族在香港的其他物业也已相继出手或正在处理。2025 年底，陈卓林之子陈思乐将深水湾道一套洋房以 3.42 亿港元卖出，2015 年买入时花了 3.52 亿港元，持有十年账面还亏了 1000 万，加上这些年的差饷、地租、管理费和按揭利息，实际损失只多不少。

陈卓林之弟陈卓贤 2012 年斥资 7 亿港元竞得的西贡碧沙路地块，据知情人士透露，目前也已进入处置程序。

陈氏家族并不是唯一在香港撤退的内地地产家族，过去几年，恒大、祥祺、世茂等出险房企的大股东，也相继在港出售豪宅，普遍是亏损离场。其中最极端的案例，是祥祺陈红天以 21 亿港元购入的山顶洋房，经历六轮降价后于 2025 年以 7.9 亿港元出手，跌掉了超六成。

据观点新媒体整理四大行的统计，2015 至 2017 年间，香港亿元级豪宅买家里约七成是内地地产老板；到 2024 至 2026 年，这个比例已经降到不足一成。接棒的是科技、硬制造、医疗领域的买家，中原地产数据显示，2026 年 1 至 4 月香港亿元级豪宅成交 93 宗，较 2025 年同期增长 151%，市场热度犹在，只是换了一批人在接盘。

陈氏家族卖房，很难与雅居乐当下的处境完全切割来看。

根据雅居乐 2026 年 3 月 31 日发布的 2025 年年度业绩，公司全年营收 278.59 亿元，比 2024 年的 433.46 亿元少了超过 150 亿，降幅 35.7%。净亏损 225.69 亿元，比上年的 172.16 亿元又多亏了五十多亿。往前再看一年，2023 年亏损 127.77 亿元，三年加起来，亏掉了超过 520 亿元。

地产主业是下滑的主要原因，2025 年物业发展板块确认销售收入 127.29 亿元，比 2024 年少了一半还多；全年预售金额 85.7 亿元，同比减少近 45%，预售均价每平方米 9129 元，一年内跌了近 32%。

成本端虽然也在降，但降得慢，销售均价跌了 13.7%，平均成本只降了 4.1%，两头一挤，毛亏损从 2024 年的 5.21 亿元飙至 2025 年的 49.06 亿元，一年之内扩大了八倍多。

现金流更加捉襟见肘。2025 年底，公司账上现金及银行结余（含有限制现金）约 55.79 亿元，但短期借款高达 387.34 亿元，两者之间差了将近 332 亿。净负债比率从 2024 年底的 103.6% 跳升至 229.6%。

违约的借款本金合计 294.21 亿元，加上利息 13.05 亿元，还连带触发了 37.66 亿元的交叉违约。公司自己也坦承，已无力按时履行境外债务的全部付款义务。

外部施压同步而来，2025 年 12 月，何猷龙旗下新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提出清盘呈请，金额折合人民币约 1.33 亿元，聆讯已押后至 2026 年 6 月 29 日。天眼查数据显示，雅居乐当前合计被执行金额超过 15.78 亿元，历史累计被执行超 110 亿元。

为了缓解资金压力，雅居乐这几年几乎一直在卖东西。2021 至 2022 年，大规模出售项目股权，回笼资金超 200 亿元；之后转向逐笔处置，出让常州、吉隆坡等地项目；2025 年已披露的出售回笼约 10 亿元；2026 年 3 月以约 11.5 亿元处置环保相关资产；4 月底以 9500 万元出售浙江祥雅 50% 股权，但这笔交易以债务抵扣方式结算，当期没有现金进账，还预计产生 2.67 亿元亏损。

卖资产这条路本身也在消耗利润，2025 年全年，因出售或终止确认附属公司产生的亏损约 28.96 亿元。

截至 2025 年底，雅居乐在全国 69 个城市还有约 2548 万平方米的土地储备，但比半年前少了约 414 万平方米，收缩了约 14%。境外债务重组方面，公司表示一直在与债权人沟通，但正式方案至今没有对外披露。

雅居乐在 2025 年年报里用了这样的表述：" 市场严峻、寒流未竭、航道收窄 "，并承认集团持续经营能力 " 重大存疑 "。这几个字，大概是眼下处境最直白的注脚。