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外高桥（600648）是上海自贸区保税片区核心开发主体，持有产业物业近 445 万平方米，出租率维持在 82.3%。当前股价约 8.56 元，市净率仅 0.73 倍，TTM 股息率约 4.09%，是典型的 " 资产重、周转慢、分红稳 " 的园区开发企业。

一、财报：非经常性损益撑起利润门面

2025 年全年，公司营收 59.69 亿元，同比下降 17.55%，主因是无新售住宅项目达到收入确认条件；归母净利润 9.35 亿元，仅微降 1.69%，主要靠非流动性资产处置损益 9.47 亿元撑住门面。扣非净利润仅 6844.95 万元，同比下降 80.75%，主业真实盈利能力被严重高估。

2026 年 Q1，营收 13.1 亿元（-0.46%），归母净利润 1482 万元，同比暴跌 63.63%，净利率仅 1.31%，财务费用高达 9582.83 万元。6 月 17 日盘中股价一度创 60 日新低，最低触及 8.46 元。

二、业务结构：物业经营是真正压舱石

2025 年收入中，贸易及服务 32.67 亿元（占比 54.74%）是营收大头，但毛利率较低；物业经营 19.89 亿元（占比 33.31%）是真正的 " 压舱石 "，提供稳定现金流。445 万方产业物业、82.3% 出租率，每年贡献近 20 亿元稳定租赁收入，是公司最核心的价值锚。

三、近期动态：三年分红落地，前沿产业布局提速

2026 年 4 月，公司披露三年分红规划（2026-2028 年），明确每年现金分红不低于可分配利润的 50%。2025 年度分红率已达 50.89%，高分红被制度固化。

提质增效方案明确深耕脑机接口、细胞和基因治疗、医美等前沿赛道，2026 年计划投资优质产业项目 4-8 个，投资总额不低于 1.6 亿元。2025 年末已与沐曦集成电路等签署四方合作协议，聚焦算力基础设施共建与产业生态协同。

REITs 扩募路径调整方面，6 月 7 日公司公告暂停参与华安外高桥仓储物流 REIT 扩募，调整为中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划扩募，属中性的策略优化。

以 8.56 元计：市净率 0.73 倍、静态 PE 约 12.45 倍、动态 PE 约 196 倍（因 Q1 利润骤降被动拉高）、股息率 4.09%。0.73 倍 PB 意味着股价仅为净资产七折。

优势：445 万方物业底盘扎实、三年分红规划锁定回报、自贸区战略地位稳固、前沿产业布局打开长期空间。

风险：Q1 利润骤降 63.6%、扣非主业盈利能力极弱、主力资金近期持续流出（前 10 日累计净流出 1871.67 万元）、北向资金一季末持股较上季末下降 5.12%。

外高桥的价值锚不在短期利润，而在 445 万方产业物业的现金流底盘和 0.73 倍 PB 的安全边际。4.09% 股息率是看得见的回报，三年分红规划将高分红制度化，前沿产业布局是潜在弹性来源。短期 Q1 利润骤降和资金流出压力客观存在，中长期 0.73 倍 PB 和 4.09% 股息率构成了明确安全垫。对于愿意用时间换空间的投资者，这是一个 " 收息 + 等待物业价值重估 " 的观察标的——前提是能接受短期业绩波动的颠簸。# 外高桥自贸区 #

重要声明：本文不构成投资建议，市场有风险，请独立判断。

事件发生于 2026-07-02 江苏省 , 苏州市