刚刚，香港楼市释放了一个强烈信号：

新加坡人成为香港商业地产最大外地买家！

根据高力国际（Colliers）数据，2026 年 4 月至 6 月，非本地及中国内地投资者在香港商业地产的投资总额为 54.6 亿港元。

其中，新加坡买家贡献了 33.7 亿港元，占总投资的 62%，中国内地投资者同期只投了 12.3 亿港元，占比 23%。

而在今年第一季度，中国内地投资者还是最大的非本地买家，在总额 60.3 亿港元中占了 47.3 亿港元，占比高达 78%。

当时，新加坡投资者在香港市场上几乎没有声音。

短短三个月，形势大变。

同时，新加坡的个人买家也在入场。

2026 年 5 月，一名新加坡籍买家以 5.626 亿港元（约 9231 万新元）买下香港石澳道 14 号一栋历史豪宅，其实用面积 6163 平方英尺，呎价高达 91294 港元。

从进军商业地产到购买个人豪宅，新加坡人已开始系统性地进入香港楼市。

01

机构在买什么？

33.7 亿港元的 " 抄底逻辑 "

新加坡机构投资者在香港买什么？

先看看这两笔代表性交易：

第一笔：星展银行（香港）以约 26.2 亿港元收购中环 The Center 大厦多个楼层，共计 15.2 万平方英尺办公空间。

第二笔：伟合控股以 7.488 亿港元收购大角咀 One Bedford Place 办公楼，面积 18.4 万平方英尺。

不难看出，他们在购买香港优质商业地产。

为什么在这个时候大量购买？

高力国际资本市场与投资服务主管 Thomas Chak 说：

办公资产的价格已下降 50%，新加坡投资者在第二季度对香港的关注更加明显，因为经过几年的调整，价格变得更具吸引力。

因此，许多人将此视为以折扣价收购优质资产的机会，也同时为长期市场复苏做好准备。

香港写字楼租赁市场也在复苏。

根据仲量联行的数据，中环甲级写字楼租金在 2026 年上半年上涨了 7.3%，是 15 年来最大的半年增幅。

此外，该区域空置率也从 2025 年底的 10.9% 降至 8.8%。

包括国际金融中心一期和二期在内的地标大厦，租金涨幅则超过 20%。

价格跌 50%，租金在涨——机构看到的，是一个正在触底反弹的市场。

02

富豪在买什么？

房子之外还有圈层

机构买的是 " 抄底机会 "，富豪买的却不只是房子。

以石澳道 14 号交易为例。

这栋洋房建于 1930 年代，原由会德丰前主席约翰 · 马登的遗孀持有。

石澳和大浪湾一带的豪宅，由 The Shek O Development Company Limited 持有，公司股东和董事是超级富豪及大型英资企业。

这一带的物业交易，需得到业主委员会审批——其中的业主就包括李泽楷、马化腾等名人。

换句话说，买这栋房子就是拿到了一张进入香港顶级富豪圈的 " 入场券 "。

此外，该房屋还具备极大的升值潜力：

该区仅 22 座独立房屋，稀缺性很高，而且占地 21,780 平方呎，实用面积仅 6,163 平方呎。

这意味着，未来重建或翻新能带来资产大幅增值。

03

普通新加坡人

有机会吗？

你可能会质疑：33.7 亿是机构的钱，5.6 亿是富豪的钱——普通新加坡人有没有机会参与？

答案是：有机会，也有门槛。

先看价格。

根据科一物业数据，2026 年 6 月全港住宅平均实用呎价为 15071 港元，按 1 新元约为 6.1 港元（7 月 31 日汇率）计算：

约 65 万新元可全款拿下新界一套小户型住房；

约 80 万新元可全款拿下九龙一套小户型住房；

约 97 万新元可全款拿下港岛一套小户型住房。

再看利好因素。

利好一，半数新加坡人负担得起香港房价。

根据新加坡统计局报告，2025 年新加坡居民家庭月收入中位数达 1 万 2446 新元。财政部数据则显示，家庭净财富中位数约为 99.4 万新元。

这意味着，约一半新加坡家庭的净财富，理论上足以支付一套香港小户型的全款。

利好二，香港房产相关税负减少。

一个好消息是，香港已于 2024 年 2 月 28 日起全面 " 撤辣 "：额外印花税、买家印花税和新住宅从价印花税已全面取消，所有买家统一只需缴付从价印花税。

这大大降低了新加坡个人买家进入香港住宅市场的门槛。

利好三，投资回报较为可观。

奥雅纳（Arup）数据显示，香港私人住宅整体租金回报率约 3.3% 至 3.5%。以 H 按（香港银行同业拆息）封顶息 3.25% 入市，仍有盈利空间。

奥雅纳预测 2026 年香港住宅楼价全年升幅 8% 至 10%，租金全年升幅约 3% 至 5%。

莱坊则预测，全年楼价上升 8% 至 10%，下半年升势将放缓。

当然，也会面临一些现实问题：

第一，贷款难度。

新加坡人在香港申请房贷，通常需要提供新加坡的收入证明和资产证明，贷款成数可能低于本地居民。

第二，汇率风险。

新元兑港元的汇率波动可能影响实际回报。

第三，市场并非没有风险。

虽然楼价连升 13 个月，累计升幅达 12.8%，但下半年升势预计将放缓。

奥雅纳也提醒，一旦美国联储局下半年加息，香港息口可能跟随，进而影响投资者入市信心。

04

两个城市

一场资本暗战

新加坡人去香港购买房产，还有一个更宏观的背景。

新加坡正在 " 赶客 " ——

外国买家在新加坡买住宅要缴 60% 的额外买家印花税（ABSD）。

新加坡公民购买第二套住房的额外印花税从 17% 上调至 20%，第三套或以上更从 25% 上调至 30%。

香港则正在 " 迎客 " ——

全面撤辣后，非本地买家不再需要缴付额外印花税和买家印花税。

一个在加税，一个在减税，差别太大！

更重要的是，香港房产收益也在上涨。

根据香港差估署 7 月数据，6 月私人住宅售价指数报 323.2 点，按月升 0.3%，连升 13 个月，累计升幅 12.8%，创逾两年半高位。

租金指数 6 月报 205.8 点，按月升 0.9%。

对此，汇丰的态度很直接：对香港与新加坡房地产市场均持乐观态度，但两个城市正处在截然不同的阶段——

香港在复苏，新加坡在降温措施下趋于平稳。

这三个数字，展示了新加坡买家的三种层级：

33.7 亿港元——新加坡机构在 " 抄底 " 香港写字楼；

5.6 亿港元——新加坡富豪在买香港顶级圈层门票；

65 万新元——新加坡普通家庭购买香港房产的理论门槛。

也揭示了新加坡资本和买家正在系统性地进入香港。

这不仅仅是投资，更是一种信号——

新加坡与香港之间的资本故事，才刚刚开始。

而我们，需要做好准备。