8 月 20 日晚间，中洲控股（SZ.000042，股价 8.76 元，市值 58.2 亿元）披露了 2026 年上半年半年报。半年报显示，公司上半年实现营业收入 45.01 亿元，同比增长 168.35%；归母净利润 9.89 亿元，同比增长 421.76%；扣非归母净利润同比增长 822.59%。房地产业务毛利率冲到 69.02%。

但亮眼的财务数据背后，是经营基本面的深层矛盾。《每日经济新闻》记者（下称 " 每经记者 "）注意到，本期高额利润并非来源于当期新房销售，而是深圳核心区存量项目中洲迎玺一期集中交房结转所致，该项目拿地成本较低，直接抬升了结算毛利水平。

与之形成鲜明对比的是，公司上半年签约销售金额仅 12.44 亿元，经营活动现金流净额同比回落近 9 成，报告期内没有新增拿地。

存量项目集中结转，带动账面盈利大幅提升

财报数据显示，2022 年上半年，公司实现营业收入 46.75 亿元、归母净利润 2.58 亿元，经营表现相对平稳。2023 年上半年营收回落至 36.46 亿元，归母净利润转亏 0.197 亿元。2024 年上半年经营压力进一步加大，营收 23.43 亿元，归母净利润亏损扩大至 4.16 亿元。到 2025 年上半年，营收 16.77 亿元，归母净利润 1.89 亿元，实现小幅扭亏。

2022 年至 2024 年上半年，公司营收、利润持续下行，2025 年上半年小幅修复，直至 2026 年上半年业绩出现明显修复。其中归母净利润已经远超 2022 年同期水平，营收也回升至接近 2022 年的规模。

业绩为何出现明显修复？

2026 年半年报披露，项目开发主体深圳市黄金台项目开发有限公司上半年实现净利润 10.89 亿元，占上市公司归母净利润比例达 110.10%，是本期利润的核心来源。

公开资料显示，该项目地块早在 1993 年完成出让。2001 年，中洲控股以 2.58 亿元收购华电地产，间接取得中洲迎玺项目 90% 权益。市场测算，不计股权收购、诉讼、拆迁补偿等隐性成本，项目账面楼面价不足 3000 元 / 平方米，而深圳北站板块周边新房备案均价大多在 6 万元 / 平方米以上。成本端形成的巨大价差，意味着项目只要正常开发销售，就能贡献极为丰厚的利润。

从季度盈利曲线来看，公司 2026 年一季度归母净利润仍亏损 6622.7 万元，半年报录得 9.89 亿元盈利，盈利变化主要来自二季度中洲迎玺一期集中交房结转。

与此同时，上半年该公司房地产业务毛利率高达 69.02%，不仅远超公司自身历史水平，也显著高于当前行业平均毛利率区间。

目前中洲迎玺花园已进入尾盘状态。据深圳房地产信息平台数据，截至 8 月 21 日，项目累计推出 2659 套房源，已网签 2357 套房源，整体去化率接近九成。

针对市场关注的公司高毛利依赖早期低成本土地储备、下半年项目推售计划、暂停拿地等问题，每经记者向中洲控股发送采访提纲，截至发稿暂未获得回复。

担保规模远超净资产覆盖能力

利润表好看，不代表房子卖得动。

每经记者注意到，上半年中洲控股结转营业收入约 45.01 亿元，但同期房地产销售签约金额仅 12.44 亿元，对应销售面积 4.81 万平方米。结转收入是签约销售的三倍还多。

从会计逻辑来看，房企报表盈利天然存在滞后性，当期确认的结转收入，本质是过去 1 年至 2 年项目签约销售的兑现，房源完成交付后方可确认收入。

从这个维度看，公司的 " 蓄水池 " 正在快速收缩。45 亿元结转收入靠的是历史签约项目的集中交付，而当期只卖出 12.44 亿元，在售项目整体去化节奏偏慢。

现金流数据进一步印证上述矛盾。半年报显示，2026 年上半年，中洲控股经营活动现金流净额为 3.97 亿元，较上年同期 37.26 亿元回落 89.34%；2024 年上半年该指标为 22.89 亿元，近三期半年报数据先升后降，波动幅度较大。

存货指标同样反映存量项目转化偏慢。报告期末，公司存货余额 176.93 亿元，占总资产比重 53.76%，较期初仅减少 5.24 亿元，存货半年降幅不足期初的 3%。

土储方面，报告期内，公司累计土地储备总建筑面积 160.21 万平方米，剩余可开发建筑面积同样是 160.21 万平方米。今年上半年，中洲控股未在公开市场获取新土地储备，虽曾披露项目收购意向，但报告期内未完成落地。

债务端压力同样不容忽视。截至上半年末，公司资产负债率 91.29%，仍处于高位；一年内到期的非流动负债 33.15 亿元，短期到期债务规模不小，在外部融资环境偏弱背景下，再融资存在较大不确定性。剔除购房人按揭担保后，期末公司对外担保余额 89.94 亿元，占净资产比例高达 270.81%，担保规模远超净资产覆盖能力，相关或有负债风险值得关注。