8 月 14 日，万科物业母公司万物云发布 2026 年中期业绩。2026 年上半年，万物云实现营业收入191.1 亿元，同比增长 5.4%；核心净利润增长7.3%（剔除开发商业务后）；中期派息8.2 亿元。请注意这组数据的微妙之处：利润增速跑赢了营收增速。万物云做对了什么，能在行业一片哀嚎中，愣趟出一道靓丽的风景线？

一、蝶城 708 个：从 " 管项目 " 到 " 运营片区 "

万物云转型的第一个抓手，是" 蝶城 "。

截至上半年，万物云已布局708 个蝶城。这不是简单的项目数量叠加，而是一种运营范式的重构——把片区内分散的项目 " 连起来管 "，打破项目边界，实现机电、电梯、保洁、绿化、修缮等能力的共享，以及合同、SLA、工单、结算的全链路数字化履约。

过去，物业公司是按 " 项目 " 作战的。一个项目一套人马，各自为战，资源割裂。蝶城的逻辑是区域连片集中运营：在一个地理半径内，人力、设备、供应链可以复用和调度，边际成本持续下降。

在增量时代，物业公司的核心竞争力是 " 能接到多少新盘 "；在存量时代，核心竞争力变成了 " 能不能把已有的空间运营得更深、更透、更高效 "。

蝶城，就是万物云在存量战场上的作战地图。而蝶城模式，与住建部目前主推的完整社区建设和大物管模式不谋而同。

二、63.5% 的存量换签和 85% 的项目中标率：市场拓展的 " 真功夫 "

来看一组我认为整份中报里最有含金量的数据：

新签项目207 个，年化收入 8.4 亿；

存量换签占比 63.5%；

89.3%聚焦于一二线城市；

中标率85%，同比提升 11 个百分点。

什么叫 " 存量换签 "？即是业主（或业委会）在合同到期后，主动又把万物云（万科物业）请进来，这充分证明万科物业的品牌度仍保持在线。

而支撑万物云（万科物业）在存量市场傲视群雄（中标率 85%）的两大 " 核弹级武器 " 据坊间传闻是：

" 弹性定价 " 模式和灵石系统。

业绩年报显示，弹性定价模式今年上半年获取项目 31 个，占存量拓展项目总量的 15%，灵石签约规模已达 1339 台。

与此同时，万物云还在主动退出低效项目，聚焦高能级城市的高质量存量。

万物云执行董事、首席运营官何曙华透露透露，万科物业 2026 年上半年退出了低质低效项目 139 个，但换回来 207 个新签约的一二线项目。

三、居住资产服务：房子交付不是终点

万物云的第二条增长曲线，藏在居住资产服务里。

中报里有几个值得细品的数字：

朴邻二手房买卖6429 单，同比增长 10%，市占率 18.08%；

房屋修缮业务收入 3.13 亿，同比增长45.3%，是跑得最快的业务；

研选家有效线索中，59.65%来自物业渠道。

这组数据充分显示：物业公司与业主的触点，远不止 " 收物业费 " 那么简单。

从交房，到交易，到装修，到日常修缮——业主在房子里的全生命周期，物业都有机会深度参与。过去，这些价值被中介、家装公司、各种平台截流了。

现在，万物云正在证明：离业主最近的那个人，最有资格做全周期服务。而且可以跑得通。

" 房子的交付不是服务的终点，物业除了收物业费，还可以有其他增长点 " ——这句话，值得所有物业公司学习。

四、社区商业：同一个空间，换一种活法

万物云中报里还有一块容易被忽略的业务：社区商业。

以上海滨江万芊荟为例，5 月焕新后，同一个空间换了一种运营方式：日均客流1.7-1.8 万人次，场内商户日销售额约30 万元，月均坪效达到1000 元 /㎡。

背后的逻辑是什么？重新组织空间，唤醒存量价值。

据我了解，社区商业，完全由物业团队运作比较优秀的，除了万科物业，还有华发物业。

上海滨江万芊荟的社商运营成功证明，物业公司手握空间、客流、数据，完全有能力从 " 收租婆 " 变成 " 空间运营者 "。

五、AI 从 " 后台 " 走向 " 前台 "

万物云的 AI 和数字化，正在从 " 降本工具 " 变成 " 服务本身 "。这是一个物业公司必须认真对待的问题。

中报数据显示：

AI 助手 " 可可 " 已服务47 万客户，响应 10.7 万单，其中夜间服务 6.2 万单；

机器人 " 灵石 " 签约1339 台，交付周期压缩至 16.7 天；

行政开支压降4304 万元，费率同比下降 0.5 个百分点。

看点不在于 " 省了多少钱 "，而在于 AI 的应用场景发生了迁移——从内部提效，走向了客户服务。夜间 6.2 万单响应，意味着大量业主在非工作时间的需求被 AI 承接，服务半径和响应速度都得到了指数级提升。AI 和机器人已经开始进入物业项目现场，并嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景。

当 AI 从后台走向前台，科技就不再是成本中心，而是新的服务能力和收入来源。

笔者认为，这才是万物云（万科物业）最可怕的地方，他们提前跑通了 AI 商业模式。

万物云 2026 年中报，本质是一份 " 存量空间运营商 " 的体检报告。

它告诉我们物业的另一个种可能：存量时代，精耕细作也能赢。

在 2026 年中期业绩发布会上，物云董事长、执行董事兼总经理朱保全最后称：

物业服务的价值边界需要从基础服务延伸到居民生活服务，接下来，万物云会基于完整社区建设理念，对居住空间的服务模式和生态体系进行系统性升级和重构，引入更多优质商品和服务，更完整地承接和满足居民围绕社区产生的居住和生活消费需求。下半年万科物业将发布新版社区服务体系！"

看来，万物云（万科物业）已在新的赛道预谋已久。