乐居财经  505905   2026-06-11 17:51   11.1w 阅读

南都物业的新活法。

文 / 乐居财经 严明会

二十年前，万科以约 36 亿元收购南都房产 60% 权益，以及上海、江苏的剩余地产业务，这是当时中国房地产界最大的一笔并购案。

南都房产创始人周庆治，就此淡出杭州楼市。但那家叫 " 南都 " 的公司，却并没有从公众视野中消失。

延续这个老字号的，是南都房产原副总裁韩芳。她接手了被剥离出来的物业板块——南都物业。

二十年后，韩芳正在做的事情，和周庆治有些相似：以 " 南都 " 之名，在资本市场上展开一场新棋局。

出钱、借脑、等风

在刚过去的 5 月份，南都物业宣布了一笔 3000 万元的投资——认缴 " 正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业 "10% 的份额。

这只基金总规模 3 亿元，掌舵者是黄浦江资本的赵博文，其团队曾投资澜起科技、药明康德、拼多多等明星项目。

这笔投资金额不算大，但 LP 阵容耐人寻味。

与南都物业一同出现在名单中的，还有陕西宝丰能源投资开发有限公司、江苏宝利国际投资股份有限公司、深圳东方嘉盛供应链股份有限公司，另有多位自然人跟投。

几家参投方公司分属物业、货物进出口、供应链物流等不同赛道。

他们合计出资数千万元，动因显然不只是被动理财，而是希望借助专业机构，以较低门槛 " 借船出海 "，低成本切入 AI、硬科技等前沿赛道。

韩芳没有在这只基金中直接任职。但对一家由她绝对控股的上市物企而言，3000 万元的资金流向，不可能不在她的决策范围内。

事实上，在成立私募基金之前，韩芳已经带着南都物业在 " 科技 " 这盘棋上落子了。

2025 年 4 月，韩芳亲自站台，以 1500 万元投资云象机器人，并推出 "Nacity Robotics" 战略。

按她的说法，这是 " 智慧化战略的重要升级 "，要构建 " 算法 硬件 场景 " 的闭环生态。

更早之前，南都物业还通过参股 " 赛智助龙基金 "，间接投资了杭州明星机器人公司云深处科技。

云深处是杭州 " 六小龙 " 之一，以四足机器人和具身智能见长。

从时间线看，韩芳的布局并非临时起意。

2025 年正是物业企业集体焦虑的年份。行业规模见顶、成本攀升、竞争白热化，几乎所有物企都在寻找摆脱低毛利陷阱的出路。

而韩芳的路径很清晰：不是把公司重金改造成科技公司，而是通过对外投资，嫁接外部的研发能力和增长红利。

所以，这次以 LP 身份参投私募基金，和此前的模式一脉相承：用股权投资，把高增长赛道与上市公司的想象力连接起来。

只是入口从具体项目提升到了基金层面，从单一赛道升级为通过专业机构铺开更大的投资面。

压力之下的腾挪

韩芳这盘棋的背后，是难掩的现实压力。

2025 年全年，南都物业营收 18.62 亿元，同比仅增 3.15%；2026 年一季度，营收 4.67 亿元，增速进一步降至 3.12%。

剔除波动性较大的非经常性损益后，更能反映真实经营状况的扣非净利润：2025 年全年为 0.45 亿元，同比增 11.36%；2026 年一季度为 0.28 亿元，同比增长 6.82%。

真正撑起 " 门面 " 的，是投资收益和公允价值变动。

2025 年归母净利润同比飙涨 353.09%，背后一个重要推手是所投安邦护卫的股价上涨，单这一项就贡献约 0.43 亿元。

2026 年一季度归母净利润同比增长 61.82%，其中投资收益达 296.45 万元。

这种 " 主业保基本盘、投资扮靓报表 " 的格局，正是理解南都物业加码私募基金的重要前提。

不过，投资的钱好出，回报的路未必平坦。

首先，这是长周期、低流动性的投资。基金存续期 5 年，普通合伙人可延长 2 次（每次 1 年），意味着 3000 万元可能被锁定六七年。

其次，南都物业的现金流并不宽裕。2026 年一季度，经营活动现金流量净额为 -1.39 亿元，应收账款较上年末增长 27.46%。

在手资金有限的情况下出资 3000 万元，体现了转型决心，但也对流动性管理提出了更高要求。

更为关键的是，投资收益与扣非净利润有本质区别，前者是 " 锦上添花 "，后者才是 " 雪中送炭 "。

历史上，南都物业所投安邦护卫的股价几度坐过山车，公允价值波动曾明显扰动归母净利润。

本轮借助专业基金深度切入新兴赛道，固然给了南都物业更大的想象空间，但风险同样不小。

这桩大棋局，最终胜负还得看韩芳的押注，什么时候真正落进财报里。