就在今早，白云黄边北地块正式开拍，也是穗八条新政落地之后，广州第一块纯市场化竞争的宅地。没有国企托底，没有底价成交，保利、越秀、国贸三家实打实硬碰硬，抢地抢得格外激烈。

经过 27 轮焦灼竞价，最终保利以 13.49 亿元成功斩获地块，折合楼面价约 2.69 万 /㎡，溢价率高达 23.87%（近 24%）。

说实话，这个溢价率放在当下的广州土拍市场，已经足够亮眼。房企愿意真金白银加价抢地，说明大家对广州主城楼市，信心确实回来了。

|   无短板小而美地块，成为房企香饽饽

能让三家房企不惜高溢价争抢，这块地的硬实力，在广州主城宅地里确实名列前茅。

首先，地块是广州首批 3180 好房子新规落地地块，居住产品全面升级。容积率仅 2.5、限高 80 米，主城稀缺低密地块，告别高密度高层压迫感，同时要求层高不低于 3.1 米，搭配围合式社区与中央园林，从根源上提升居住舒适度，完全契合当下购房者改善需求。

其次，步行圈内配齐全维度配套，自住零短板。

地块 500 米范围内直达 2 号线黄边站、3 号线白云大道北站，双地铁畅达全城；步行可达时光汇 · 里坊商圈，日常购物十分便捷；教育配套明牌，临近省一级黄边小学，周边还有规划 18 班初中。

更难得的是，地块无城中村遮挡，东侧可远眺白云山与高尔夫球场，城市界面十分干净。

最后，板块购买力足够扎实，新房去化无忧。

地块坐落白云设计之都核心，片区现已入驻超 400 家企业，海量产业人群带来稳定购房需求；周边云山诗意、金碧雅苑、时代玫瑰园等成熟社区扎堆，大多楼龄超 20 年，社区老旧、户型使用率偏低，业主置换改善需求极其旺盛，为新房提供了充足客群。

|   未来售价预判：入市站稳 4 万 +/㎡，二手迎来换仓窗口

结合地块指标和周边在售楼盘行情，我们也提前预判保利新项目的产品与价格走向。

产品层面，项目会主打 80-120㎡三四房，精准瞄准 300-500 万预算的主城刚改家庭，避开周边大户型纯改善楼盘的正面竞争。同时依托新规红利，优化户型使用率，对标周边二手普遍 80% 的使用率，新一代新房能做到近 100% 使用率，产品代差十分明显。

价格层面，周边中建白云之星均价 4.35 万 /㎡，云筑上品单价 3.9-4.4 万 /㎡，叠加保利品牌溢价 + 新规产品优势，该项目未来入市站稳 4 万 +/㎡基本没有悬念。

而这场土拍，也会直接影响片区一二手楼市：新房市场迎来硬核鲶鱼，激活板块热度；对于周边二手业主而言，当下正是绝佳换仓时机，抛售老旧二手房，小幅增加预算，就能入手主城新一代低密改善好房。

|   高能预警：本周白云再迎王炸低密地块

要知道，黄边北地块仅仅是白云土拍的开胃菜，本周白云还将挂牌一张年度底牌——政通路西侧地块。

这块地稀缺性远超本次黄边地块，容积率低至 1.1，是广州中心六区屈指可数的超低密宅地。地块直面白云区府，紧邻麓湖、白云山两大生态资源，出门 11 米直达地铁 11 号线，对口广园小学、广园中学两所老牌省一级名校，地段和配套几乎无可挑剔。

目前多家头部房企均已深度跟进，地块未来将打造叠墅 + 小高层洋房产品，瞄准白云及越秀本土老钱、体制内终极改善客群，预计起步价千万级别，主城核心低密墅宅，注定十分稀缺。

|   写在最后

24% 的高溢价成交，不是偶然，而是广州主城楼市回暖最真实的信号。随着产品新规落地，广州楼市彻底告别拼地段的时代，产品力将成为接下来楼市竞争的核心。

置业建议给到大家：300-500 万主城刚改买家，重点紧盯保利黄边新项目；千万级终极改善买家，千万不要错过本周即将挂牌的政通路超低密地块。