6 月 18 日，龙湖集团控股有限公司（以下简称 " 龙湖集团 "）召开股东周年大会。在交流环节，包括龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平，执行董事兼首席财务官赵轶，执行董事兼地产航道总经理张旭忠在内的龙湖集团管理层，就股东关心的公司发展相关问题进行解答。

据龙湖管理层介绍，通过近四年的努力，龙湖把业务结构与债务结构的调整进行深入结合，目前已形成 " 运营及服务业务 + 长周期经营性物业贷 " 的新发展地基。

其中，在债务结构方面，数据显示，从 2022 年下半年开始至 2025 年末，龙湖集团累计压降有息负债近 600 亿元，有息负债总额已降至 1528 亿元，并安全平稳度过了 2025 年的债务高峰。自 2026 年起，龙湖集团未来每年到期的债务规模有限，年内龙湖集团已全额兑付 26 亿元境内信用债，目前集团境内信用债仅余 18 亿元，分别于今年 8 月到期 10 亿元、明年 1 月到期 8 亿元。

未来，龙湖还将继续平稳有序降债，预计到 2028 年底，有息负债总额将降至约 1200 亿元。在这一过程中，龙湖守住了零违约、零逾期、零展期的底线，又确保了核心资产均未进行出售或者被稀释，为业务的稳步发展打下了坚实基础。

2025 年，龙湖集团运营及服务板块已成为集团现金流和利润的主要贡献源。今年 1~5 月，运营及服务业务实现收入 111.4 亿元，同比保持增长。

商业运营航道 1~5 月剔车营业额整体同比增长 18%，同店同比增长 9%；截至 5 月末，已开业商场整体出租率 97%。从去年开始，龙湖加大了对现有项目进行 Capex 改造的力度，例如重庆北城天街在没有闭店的情况下完成改造，经营提升显著，1~5 月实现营业额超 50% 的同比增长。目前，北京长楹天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街等头部项目均在进行调改升级，下半年还将启动集团最大项目重庆时代天街的升级改造工作。年内，龙湖还将有 8 座商场全新开业，助力实现租金收入的持续稳步增长。

资产管理航道聚焦资产结构优化，通过退出部分低效资产，叠加存量项目的 Capex 改造焕新，1~5 月航道 NPI 同比实现正增长，其中同店同比增长 3%。未来三年，龙湖资产管理航道将有超过 10 个重资产新项目入市，包含冠寓、欢肆及椿山万树等，从过往单一长租公寓转向全周期全链条复合业态的资管航道。

物业服务航道在保持高客户满意度、高质量回款的前提下实现收入及利润的稳步增长。当前主要着力于项目换仓、" 大客户 " 战略、资管 + 物管全链条服务三个方面的工作，1~5 月先后中标了腾讯、小鹏、东方资产、兴业银行、赛力斯等一批重点项目。

智慧营造航道今年一季度代建销售额达 53 亿元，跃居行业 TOP1，委托方满意度高达 97.2%。未来将坚持为 B 端客户创造超额的价值和高质量的兑现，实现收入和利润的稳步增长。

管理层预计，在 2026 年全年，龙湖的运营及服务业务将延续增长势头，对集团整体盈利构成稳定支撑。到 2028 年，龙湖集团运营及服务业务的收入将超过地产开发业务，完成收入结构的转型。

谈及传统的开发业务，龙湖集团管理层表示，接下来仍将重点攻坚存货去化，组建专项团队，通过 " 老盘新做 " 等多种方式持续提升去化效率。另外，在产品端将紧扣改善型需求，持续以 " 好房子 " 抢占市场。据悉，龙湖今年筹备了超 1000 亿元的可售货源，将根据市场情况保持弹性供货，做到量入为出，确保现金流安全。公开信息显示，今年 5 月，深圳龙湖观萃项目验证了龙湖优质产品的市场号召力，首批 90 余套房源 40 分钟售罄，首开当月单盘销售 8.1 亿元。

此前，国际评级机构惠誉发布报告确认龙湖原有评级 "BB-"，并将评级展望调整为 " 稳定 "，认为龙湖将维持充足的流动性缓冲以抵御中国房地产行业进一步走弱的影响，这得益于龙湖的债务偿还压力减轻以及在行业低迷时期仍能产生正向的经营性现金流。

惠誉也调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产 REIT 方法论，新方法论反映了龙湖集团不断变化的业务模式。惠誉表示，过去几年，龙湖的开发业务有所收缩，而其运营及服务业务则持续增长，2025 年运营及服务业务占集团总资产和 EBITDA 的大部分，成为公司信用状况的关键驱动因素。

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文 / 十一