中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

6 月 18 日，北京土拍市场再掀波澜。丰台桥南城中村改造项目 B 区 FT00-1507-9001 地块迎来现场竞价，招商、越秀、厦门国贸、懋源四家房企悉数到场。

经过 143 轮举牌鏖战，最终厦门国贸以 11.947 亿元成功摘牌，溢价率 15.65%，成交楼面价约 5.67 万元 / 平方米。

据悉，这是厦门国贸时隔近三年再度在京斩获新增土储——上一次在公开市场拿地，还要追溯至 2023 年 11 月顺义新城的 " 璟上兰园 " 项目。

低密背后有隐形成本

此次出让的地块位于西三环与西四环之间，丰台站北侧约 500 米，属于典型的四环内成熟建成区。用地性质为 R2 二类居住用地，占地面积约 19163 平方米，地上建筑规模 21079 平方米，容积率仅 1.1，限高 45 米，绿地率 30%。

《中国经营报》记者了解到，1.1 的容积率在北京西三环至西四环间极为稀缺，限高 45 米意味着未来可规划 6 至 11 层洋房或小高层产品，按照建筑规模推算，可售房源约百套，属于典型的 " 小而美 " 改善盘。

地块最大的亮点在于交通配置。项目周边形成 " 四轨交会 + 高铁枢纽 " 格局：距离地铁 10 号线泥洼站直线仅 350 米，距 9 号线丰台东大街站约 470 米；1 公里范围内还覆盖 9 号线与 14 号线换乘站七里庄站、10 号线与 14 号线换乘站西局站、10 号线与 16 号线换乘站丰台站，合计 4 条地铁线、5 座站点、3 大换乘站。南侧约 500 米即为城际高铁枢纽丰台火车站。

商业配套方面，地块紧邻丰管路沿街商业，百米内有亿潼隆丰益购物中心，区域商圈金唐新光界、丽泽天地地铁可达。医疗资源上，解放军总医院第五医学中心（南院区）为三甲综合医院。教育方面，丰台一小丰益分校、丰台二中、丰台二小等公立学区配套完善。生态资源方面，东管头城市休闲公园步行可达。整体来看，各项配套全维度成熟。

不过，地块的低密属性背后藏着不低的隐形成本。根据出让要求，宗地西、南、东三面均须无偿配建 3 条对外开放的市政街坊路：西侧 11 米宽南北向街坊路、南侧 11 米宽东西向街坊路、东侧 8 米宽南北向街坊路，全部计入建设用地基底面积，由竞得人建设后无偿移交丰台区城市管理委员会。据粗略测算，三条道路合计占地超 4000 平方米。

此外，地块形状呈 " 尖角长靴 " 状，东南侧的尖角用地难以排布住宅楼栋，利用价值较低。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，扣除配建道路后，有效容积率将升至 1.4 左右，有效楼面价接近 7 万元 / 平方米，已超过万泉寺 B 地块水平。不过，剔除道路和尖角用地后，剩余住宅建设用地还算规整，但实际容积率预计在 1.6 左右，低密属性有所削弱。

地块在现场竞价过程中还出现了一段小插曲。在某一轮报价时，厦门国贸卡点举牌，但彼时主持人三声报价已落槌，随后招商再度举牌并提出异议，双方离场协商后重返竞拍现场，耗时较长。最终 144 轮举牌过后，厦门国贸成功摘地。这一插曲也提醒各参与方，卡点举牌与不规范举牌行为可能引发争议。

值得关注的是，今年以来丰台供地节奏明显加快。前四个月未有宅地出让，但自 4 月 30 日起，万泉寺、太平桥、蒲黄榆、桥南地块相继成交，两个月内集中出让 4 宗宅地，且这些地块全部位于环线核心区，配套成熟、各有特点。

然而，集中供应的另一面是库存压力。中指研究院数据显示，今年以来丰台供应与成交双双放量，推出面积同比大增 308%，成交规划面积同比增长 75%。区域广义存量已达 170.5 万平方米，去化周期逼近 40 个月，消化压力不容回避。

周边新房市场表现也印证了这一压力。地块西北侧的懋源煜泽台、璟瑜、璟廷三个项目，今年前 5 个月合计网签仅 45 套，网签均价 8.38 万元 / 平方米。南侧的北京中国府和君礼著，前 5 个月分别网签 10 套和 9 套，均价分别为 9.43 万元 / 平方米和 8.94 万元 / 平方米。再往北的嘉棠璟樾，去年 9 月拿地时楼面价 5.03 万元 / 平方米，前 5 个月网签 184 套，网签均价 7.81 万元 / 平方米，算是区域内的走量项目。

二手房方面，周边次新项目金融街融府挂牌均价约 7.4 万元 / 平方米，北京中国府、钓云台挂牌均价则分别达到 10.9 万和 10.2 万元 / 平方米。三环内懋源璟岳挂牌均价高达 11.6 万元 / 平方米。综合周边新房和二手房价位，业内预判本项目未来售价或在 10 万元 / 平方米左右。

张凯分析认为，桥南地块的核心优势在于板块内缺乏同档次新房直接竞争，溢价空间相对清晰。短板则在于地块体量过小、社区感与私密性先天不足；铁路噪声的存在也可能削弱实际居住体验。此外，地块周边多为 2000 年前后建成的老社区，城市界面一般，对项目品质感知存在负面影响。

更值得警惕的是行业大势。当前新房产品迭代周期持续缩短，产品力快速攀升，而地价却在同步下行。存量新房与新产品之间的差距越拉越大，一旦错过销售窗口，便可能陷入 " 既无力与新盘竞争、也难以通过降价快速出清 " 的困境。因此，张凯指出，政府在供地节奏上应更加审慎，对于库存高企或新盘集中入市的板块，宜阶段性暂停新增供应，避免新地块持续冲击存量项目。

对厦门国贸而言，凭借 1.1 容积率的低密稀缺性、四轨交会的顶级交通配置，以及四环内的区位价值，桥南地块具备打造差异化改善产品的先天条件。但在丰台整体库存承压、竞品环伺的环境下，能否通过精细化产品定位和精准定价打开市场，将考验这家闽系房企在京的操盘实力。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）