今年二季度以来，房地产市场延续分化态势。随着前期政策效应持续释放，核心城市二手房市场保持较高活跃度，部分城市供求关系出现边际改善，市场修复的持续性好于往年同期。从成交情况来看，根据国家统计局和住建部网签数据，1-5 月，全国新房和二手房交易总量同比下降 2.1%，降幅较一季度收窄 2.7 个百分点，其中 4-5 月全国新房和二手房交易总量连续两个月同比增长，市场活跃度有所改善。进入 6 月后，重点城市二手房成交仍保持增长态势，北京、上海等核心城市成交量继续处于近年来同期较高水平，需求延续释放态势。

与二手房相比，新房市场仍以结构性分化为主，修复主要集中于核心城市优质板块及优质项目。端午假期期间，房企推盘节奏及促销力度有所加大，叠加各地 " 好房子 " 产品陆续入市，核心城市改善型项目关注度保持较高水平，但整体仍延续分化特征。

交易市场：6 月重点城市二手房成交量继续增长，新房市场运行整体平稳

二手房方面，市场保持较高活跃度，且持续性强于往年同期。根据中指数据，6 月以来（6.1-6.20）20 城二手住宅成交 8.8 万套，同比增长 10.9%，其中上海、苏州等城市二手住宅成交套数同比增幅超 20%，深圳、宁波等超 10%，需求在传统小阳春后活跃度还在延续。供给端来看，去年四季度以来多数城市二手房挂牌量呈下降态势，根据中指监测，北京、上海等地挂牌量较前期高点已回落两成左右，反映出市场预期已经从 " 集中抛售 " 逐步回归理性。这种 " 挂牌收缩 + 成交放量 " 的组合，意味着二手房市场正在从流动性修复走向供需再平衡。在这一过程中，价格端也同步改善，2026 年以来百城二手房价格环比跌幅整体保持收窄态势，上海二手房价格已连续三个月环比上涨。

表：2025 年 6 月部分重点城市二手房成交情况（6 月截至 20 日，套）

注：上海、无锡、温州为二手房商品房，其他城市为二手商品住宅

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

新房方面，二季度以来核心城市成交整体保持平稳，但城市间分化依然明显：一线城市 4-5 月同比均实现增长且增幅较大，部分二线城市市场热度有所回落，三四线城市仍面临一定压力。进入 6 月，上海、深圳等地新房市场延续修复态势，根据中指数据，6 月截至 20 日，重点 30 城新房成交面积环比增长 7.5%，同比小幅下降约 3%。具体来看：

上海：5 月上海新房市场整体基本延续今年 3、4 月市场走势。从开盘表现来看，中心城区、豪宅盘、新规项目更受市场认可。6 月市场继续保持修复态势，截至 20 日，新房成交面积同比增长 11%，环比增长 9%。

北京：5 月北京新房市场延续较高热度，新建商品住宅成交面积同比增长 15.1%。核心区高品质改善盘与郊区刚需盘均保持较高活跃度，其中昌平龙樾海序项目首开即成交 589 套，市场去化表现突出。进入 6 月，热度有所延续，但短期成交节奏有所波动。6 月截至 20 日，新房成交面积环比增长 36%，但同比下降 4.4%，同比转弱于去年同期高基数及部分项目推盘节奏后移有关。整体来看，北京新房市场整体仍处于稳步修复通道中，但板块之间、项目之间的分化态势依然明显。

深圳：5 月深圳新房市场在限购放松、公积金提额等政策加持下热度稳步走高，成交同环比均实现增长。6 月以来，市场延续 "4.29 新政 " 后的复苏态势，新房供应逐步放量，但项目间促销策略明显分化。南山、福田、前海等核心区域的高端改善盘普遍取消大幅折扣，仅保留常规开盘及按时签约优惠；而龙岗、龙华、光明等区域刚需盘则加大促销力度，通过直接折扣、首付返现、特价房、高佣金渠道等多种方式加快去化，" 以价换量 " 特征仍较明显。成交方面，6 月截至 20 日，深圳新房成交面积同比增长 54%，环比下降 5%。

广州：" 穗八条 " 新政实施以来，广州房地产市场活跃度明显回升。5 月全市新房网签面积 79.6 万㎡，环比增长 23%，同比增长 7%，到访、认购、网签等指标均有改善。进入 6 月，由于 5 月成交高峰带来的需求释放，叠加持续雨季天气的影响，广州市场成交热度环比有所回落，但在 " 穗八条 " 利好政策持续释放下，同比仍保持增长。区域表现分化明显，增城、番禺、黄埔为成交主力，天河、海珠、荔湾等中心区域有所回调。6 月截至 20 日，新房成交面积同比增长 9%，环比下降 25%。

杭州：5 月杭州新房市场延续温和放量态势，改善型需求仍是核心支撑，全市商品住宅成交 54.7 万㎡，环比持平。6 月以来，余杭、临平、富阳三区推出限时购房补贴，单套最高 10 万元，补贴效应在假期集中显现，部分热点项目成交活跃度明显提升。6 月截至 20 日，新房成交面积环比增长 30%，同比小幅下降 2%。

表：部分重点城市 " 端午 " 期间楼市情况

数据来源：中指研究院综合整理

表：2025 年 6 月部分重点城市新房成交情况（6 月截至 20 日，万㎡）

土地市场：二季度以来宅地延续缩量态势，6 月深圳、杭州土拍热度较高

图：2023 年以来 300 城季度宅地推出和成交面积及同比走势（按规划建筑面积统计）

注：2026 年 Q2 截至 6 月 20 日

今年土地市场延续缩量态势。根据中指数据，5 月，300 城住宅用地成交出让 2002 万平方米，同比下降 24.9%；土地出让金 979 亿元，同比下降 6.3%，出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。6 月截至 20 日，300 城住宅用地成交 1253 万平方米，同比下降 43.8%；土地出让金 556 亿元，同比下降 49.5%。累计来看，今年以来（1.1-6.20），300 城住宅用地共成交 11666 万平方米，同比下降 26.4%；土地出让金 4801 亿元，同比下降 37.2%。

图：300 城住宅用地月度和季度平均溢价率走势

土拍热度方面，今年以来，在政府推地节奏放缓及房企拿地审慎背景下，土地市场延续 " 缩量提质 " 的供地导向，土拍呈现 " 点状高热 " 特征。6 月以来，深圳、杭州、北京、南京等地进行宅地出让活动，房企投资高度集中于一线及强二线城市的核心板块。

深圳：6 月 5 日，南山区粤海街道 T204-0153 地块出让，该地块为科技园片区时隔多年推出的首宗纯住宅用地，吸引保利、越秀、建发、华润、中海、招商蛇口 6 家头部房企报名参拍，经 291 轮竞价，由保利以 57.7 亿元竞得，溢价率达 150.7%，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录。6 月 12 日，前海桂湾 T201-0233 地块吸引 9 家房企参与，经 300 轮竞价由建发以 35.25 亿元竞得，溢价率达 114.3%。

杭州：6 月 3 日，杭州第 10 批次土拍 4 宗涉宅用地全部成交，总成交金额 46.23 亿元，平均溢价率达 41.9%。其中，上城区九堡单元地块临近地铁 1 号线 /9 号线换乘站客运中心站，吸引了十几家房企报名，经过 65 轮竞价，绿城以 20.74 亿元竞得，成交楼面价 22801 元 / 平方米，溢价率 61.5%，创 2026 年杭州土拍溢价率新高；西湖区双桥单元地块经过 64 轮竞价，由招商蛇口以 12.18 亿元竞得，溢价率 35.6%；钱塘区两宗地块均由兴耀竞得，溢价率分别为 23.0% 和 24.5%。6 月 16 日，萧山区江南科技城南地块容积率 1.2，临近钱江世纪城，吸引滨江、金帝、保亿、建发等品牌房企参拍，溢价率达 33.6%。

广州：6 月 15 日，白云区黄边北路北侧 AB2902026 地块吸引保利发展、越秀、国贸 3 家房企报名，经 27 轮竞价，保利发展以 13.49 亿元竞得，溢价率达 23.9%。

武汉：6 月 12 日，东湖高新区 P（2026）032 号宅地出让，该地块位于光谷步行街核心商圈，属于 " 小而美 " 地块，经 23 轮竞价，由本地民企武汉鼎源以 2.885 亿元竞得，溢价率达 21.0%。

但值得注意的是，南京、苏州、沈阳等城市宅地底价成交，土拍市场分化现象仍在延续。另外，城市集中度方面，根据中指数据，2026 年 1-5 月，全国 TOP20 城市宅地出让金占全国比重为 61%，较 1-4 月提升 1 个百分点，较 2025 年全年提升 9 个百分点。

表：2026 年 6 月重点城市住宅用地溢价率超 20% 地块（截至 6 月 20 日）

注：仅统计出让金超过 5 亿元且溢价率 20% 以上的宅地

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