2026 年端午假期，深圳一二手住宅签约量同比上涨 17%，站上近 5 年同期高位。南山核心区千万级改善房源带看量走高，成交周期仅约 3 个月——市场回暖的声音此起彼伏。

可另一边的现实是：宝安一楼盘单套最高直降 115 万；深圳 132 个片区里已有 56 个均价低于 5 万元 /㎡。当年不少挤破头抢的刚需盘，价格早已悄悄回到几年前。

热闹都是高端改善的，普通刚需的上车窗口真的打开了吗？那些在高位冲进去的投资客，如今真的解套了吗？

数据很热，但不是所有人的热

刚过去的端午小长假，深圳楼市的成交数据确实亮眼。

乐有家门店数据显示，端午假期深圳一二手住宅合计签约量同比 2025 年上涨 17%，是近 5 年同期的最高值。其中一手住宅上涨 9%，二手住宅上涨 21%。深圳中原统计也显示，假期中原门店日均带看量较 6 月中上旬涨幅达 52%。

不止深圳，整个一线城市都在释放回暖信号。

北京链家研究院数据显示，北京 5 月新建商品住宅成交 3628 套，同比上涨 20%，500 万到 1000 万的改善型住宅成交同比增长约 40%。上海 6 月上半月二手房网签已达 1.33 万套，全月成交有望维持在 2.8 万套量级。国家统计局数据表明，5 月一线城市新房价格环比上涨 0.2%，二手房环比上涨 0.4%。

但这份回暖，从来不是全域普涨。

珺悦名都的 115 万，够一个家庭攒 16 年

深圳的成交热度，高度集中在南山等核心区的优质改善房源上。千万级房源成交周期仅约 3 个月，笋盘出来很快就能成交。可跳出核心区看，大量刚需定位的板块，价格并没有跟着涨，反而还在持续回调。

宝安新安的珺悦名都就是最直观的例子。

这个 2025 年 7 月开盘时备案均价达 8.22 万元 /㎡的楼盘 -，2026 年春节后以工抵房名义推出特惠房源，89㎡三房的折后单价最低仅 5.6 万元 /㎡，单套总价最高直降 115 万元。

按普通工薪族年均能攒下 6 到 7 万元计算，这 115 万相当于不吃不喝 16 年的全部积蓄；按 3 成首付算，买房首付直接少掏 34.5 万，等额本息 30 年的话，每个月的月供能少还近 4300 元。

这样的回调不是个例。

乐有家监测的深圳 132 个片区里，有 56 个片区的均价已经低于 5 万元 /㎡，占比超过四成 -。这些片区主要集中在龙岗与罗湖，楼龄普遍较长但配套成熟、交通便利，成了刚需置业的 " 主粮仓 "。

当年被投资客热捧的远郊网红盘，如今价格纷纷回落。比如曾经的 " 万人摇 " 楼盘万丰海岸城，开盘备案均价 5.75 万元 /㎡，如今不少二手房挂牌价已经低于开盘价，部分平台挂牌均价已降至 4.6 万元 /㎡左右。

一边是千万级房源抢着看，一边是刚需盘悄悄降价——楼市的分化，比很多人想象的更剧烈。

高位冲进去的投资客，进退两难

前些年跟着行情冲进去的投资客，日子并不好过。核心区的房源或许还能靠着稀缺性稳住价格，可那些布局在远郊、刚需板块的投资客，如今正陷入 " 想卖卖不掉、想等等不起 " 的两难。挂牌半年无人问津是常态，想要快速出手，就得接受价格回调的现实，账面浮亏早已成了不少人的常态。

广东省近期明确提出，要因城施策控增量、去库存、优供给，提高住房供应适配性，推动商业办公用房去库存。

去库存的信号背后，是不少区域依然存在的供应压力。深圳首个政府主导的城中村改造项目——罗湖螺岭片区也已正式落地，改造规划建筑面积约 37 万㎡。随着城市更新持续推进，住房供给的适配性会进一步提升，供需关系也会更趋平稳。

当房子的供应远超过真实的居住需求，当房价远远跑赢了普通人的收入增长，回调就成了价值回归的长期方向。

为什么说房价回归合理是长期趋势？核心还是三个字：买不起。

根据深圳市政府工作报告数据，2026 年深圳居民人均可支配收入达到 8.5 万元 -。看似不低，但扣除房租、饮食、育儿等日常开支后，普通工薪族一年能攒下的钱大多只有 6 到 7 万元。

前几年房价高涨的时候，买一套刚需三房要掏空六个钱包，还要背上三十年的房贷，每个月一半多的工资都要用来还月供，生活质量直接打对折。很多家庭为了一套房，不敢生病、不敢失业、不敢消费，被房贷牢牢套住。

除了购买力跟不上，人口和需求的基本面也撑不起普涨的行情。人口增长放缓，刚需的总量在逐步减少，而房子的供应还在持续增加。广东大力推进去库存，本身就说明不少区域的房子已经供大于求。当需求撑不起供应，价格自然会向真实的居住价值靠拢。

更关键的是，房子的属性正在慢慢回归。

以前很多人买房，是想着买了就能涨，靠房子实现财富增值。可现在大家越来越清楚，房子首先是用来住的，没有真实居住需求支撑的房价，终究是空中楼阁。

炒房客慢慢离场，市场留下的更多是真实的刚需和改善需求，这样的市场才会更健康，价格也会更贴近普通人的购买力。

房子终究是用来住的。当炒房客慢慢离场，当价格回归合理，对真正有居住需求的人来说，才是真正的好时代。

你觉得接下来的刚需片区，价格还会继续回调吗？如果是你，现在会选择上车，还是再等等？

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