在政策的支持下，国内 C-REITs 开始进一步扩容。6 月 22 日，证监会官网显示，华夏凯德商业 REIT、华夏保利商业 REIT、华安陆家嘴商业 REIT、创金合信北京国资公司商业 REIT 正式获得批复通过。

2026 年以来，国内商业不动产 REITs 申报项目已突破 20 单，公募 REITs 市场形成了基础设施与商业不动产双轮驱动格局。其中，保利发展（600048.SH）表示，其申请的华夏保利商业 REIT 不仅是首单央企商业不动产 REITs，同时也是公司在商业资产证券化方面的标志性突破。

作为 A 股首家申报商业不动产 REITs 的房企，保利发展于 2026 年 1 月 27 日审议通过开展商业不动产 REITs 申报发行工作的议案；至 1 月底，华夏保利商业 REIT 申报材料获得上交所受理。

申报版募集说明书披露，华夏保利商业 REIT 底层资产涵盖广州市天河区珠江新城保利中心、佛山市南海区千灯湖保利水城，资产区位优质，运营周期成熟。项目统筹运营主体为保利发展，具体落地由广州保利商业物业发展有限公司（下称 " 保利商业物业 "）、广东和汇商业运营管理有限公司（下称 " 和汇商管 "）联合实施。

其中，广州保利中心主要为甲级写字楼业态，2010 年投入运营，总建筑面积 7.94 万平方米，地上办公面积占 5.89 万平方米，剩余土地使用权年限 31.32 年，是珠江新城核心商务标杆楼宇；佛山保利水城为区域商业综合体，2009 年开业运营，总建面 15.31 万平方米，商业占 11.01 万平方米，剩余土地使用权年限 19.65 年。

经营业绩方面，上述底层资产整体处于较为波动的状态。2023 — 2025 年，广州保利中心营收从 1.03 亿元下滑至 8339.96 万元，净利润从 5483.09 万元下滑至 4265.61 万元，项目的分组平均出租率从 85.91% 跌至 69.00%。佛山保利水城营收从 1.12 亿元降至 1.03 亿元，下滑幅度相对较小，净利润则从 3171.10 万元小幅升至 3388.96 万元，平均出租率也从 88.70% 微升至 89.43%。

受行业基本面分化、市场预期趋于谨慎影响，两个项目估值经历调整后，整体已有所下调。在申报稿中，项目以 2025 年 9 月 30 日为评估基准日，底层资产合计估值 20.38 亿元，对应折现率区间 5.25% — 6.25%。而在 4 月 20 日回复上交所反馈意见过程中，保利将评估基准日更新至 2025 年 12 月 31 日并优化估值模型，最终整体估值下调至 19.30 亿元，调整幅度 -5.30%。

细分来看，广州保利中心估值从 11.04 亿元调整为 10.12 亿元，调整幅度达到 -8.33%；佛山保利水城估值从 9.34 亿元调整为 9.18 亿元，调整幅度为 -1.71%。这一方面体现市场对一线城市写字楼出租率、租金增速的谨慎预期，另一方面，零售商业项目的复苏势头也偏弱，面临竞争加剧等挑战。

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事实上，商业不动产 REITs 估值下调已是行业普遍现象。以华安陆家嘴商业 REIT 为例，截至评估基准日 2025 年 12 月 31 日，其底层资产上海晶耀前滩项目估值合计 25.74 亿元，较申报稿时披露的 26.74 亿元下调 3.74%。

与此同时，为回应监管对项目运营资质、持续履职能力的核心关切，保利发展在公司不动产运营中心下新设了 "REITs 服务组 "，并宣布将在保利商业物业总部新设立独立的 "REITs 资产管理部 "，以及在和汇商管总部新设立独立的 " 公募 REITs 服务部 "，以统筹协调相关项目的资管工作。

接近保利的人士向《星岛》表示，相关新部门已陆续在 5 月落地，职能包括负责公募 REITs 全生命周期管理，运营管理现有及未来的 REITs、Pre-REITs 和类 REITs 资产，具体涵盖项目储备、运营主导，底层基础设施资产运营管理、现金流管控与资产增值运作等内容。不过，目前个别新设部门仍与自持项目共用一套人员团队，后续如何独立化、专业化运作有待观察。

在推行系列调整应对措施后，最终华夏保利商业 REIT 顺利过审。6 月 23 日，基金迅速发布询价公告，确定询价时段为 6 月 26 日 9-15 点，询价区间 3.593 元 / 份 -4.392 元 / 份。基金总份额 5 亿份，其中初始战略配售 3.5 亿份、网下初始发售 1.05 亿份、公众投资者初始发售 4500 万份。

值得关注的是，从同类基金上市情况来看，6 月 18 日，首批 4 只商业不动产 REITs 集中上市首日，平均涨幅仅有 3.39%，已不再如 2025 年 C-REITs 首日涨幅普遍超过 30% 那般火热。相关分析指出，随着 REITs 供给持续放量，市场也不再给予其稀缺性溢价。