文 / 乐居财经 曾树佳

广州城投地产，对自己的营销团队架构，进行了重新梳理。

它将原有的品牌部门，合并为品牌营销中心，并在此之下，设立销售管理、大宗交易等多个事业部。

在此背景下，其营销团队原班人马，进行了多人的职位换防。其中，3 个月前刚空降而来的罗康，被晋升为品牌营销中心的总经理。

整个变阵的操作，是广州城投市场化变革的缩影，在去年地产项目销售金额下降的情况下，它意在推动项目的去化，谋求持续的现金流。

尽管广州城投自去年以来，已停下了公开市场拿地的步伐，但要消化其手头上的项目，还需要投入更多的真金白银。

新营销舵手

广州城投地产的营销体系市场化变革，关键在于合并与管控。

具体为，原品牌策划部、销售一部、销售二部等，合并成品牌营销中心，下设销售管理、大宗交易、客户关系、租售等事业部。

这一番调整之后，其部门的职权，看起来清晰了许多，营销事务全部由品牌营销中心统筹，再自上而下，设立各个事业部，各司其职。

与之匹配的，还有相关的人事任命。

今年 3 月，职业经理人罗康，空降广州城投。此前，他曾担任合景泰富深圳与华南区域分管营销的副总经理，也曾担任过集团大宗交易负责人。

如今仅隔 3 个月，便被扶正，坐上了品牌营销中心总经理之位，负责所有项目的营销管理工作，兼任大宗交易部总经理。

除了罗康之外，广州城投地产原营销总监招婉瑜，改任销售管理部总经理；原销售一部总经理林艳萍，出任客户关系部总经理；原销售二部总经理盘懿琳，改任租售事业部总经理。

而原销售一部、二部的副总经理王璐瑶、马玲，则出任大宗交易部副总经理、销售管理部副总经理。

由此可见，除了罗康掌舵营销部门之外，广州城投地产仍保留了原有的营销人员班底，只是做了换防。

若追溯到母公司集团层面，广州城投去年刚刚经历了换帅。

去年 6 月，陈强卸任广州城投董事长，5 个月后，郑洪伟补上了职位空缺，成为了广州城投集团的掌舵者。

翻开郑洪伟的履历，他今年 49 岁，曾任广州市建设委员会办公室主任科员、广州市政府办公厅秘书处副处长、中共广州市委办公厅正处职秘书。后执掌珠江实业集团，担任董事长、总经理等多个职位。

来到广州城投之后，他似乎有意在主导公司的变革。

在地产板块营销部门调整之前，2025 年，广州城投商管就通过推动组织架构调整、平台重构与项目深度运营试点，探索从传统运营模式向现代化商业生态构建者的转型路径。

地产负重

广州城投之所以把变革的重点，指向地产板块，是因为后者急需加快周转速度，带活重资产。

广州城投通过招拍挂取得的地产项目，是其地产业务收入的主要来源，主要由广州市城投发展控股有限公司（简称 " 城投发展 "）负责运营。

在房地产行业的深度调整期内，其经营状况受到了不小的影响。

据联合资信评级报告披露，2025 年，城投发展虽实现营业总收入 20.37 亿元，但净利润却为 -7.94 亿元，由上年微盈利（0.26 亿元）转为亏损。

亏损的原因，主要系收入下降、且财务费用高企综合影响所致。

2025 年，广州城投 " 商业 住宅 " 的签约销售额，合计为 33.02 亿元，同比上年的 35.77 亿元下降了 7.69%。

其中，住宅项目签约销售额为 22.26 亿元，同比上年的 29.5 亿元，下降了 24.54%。

眼下的广州城投，对于公开市场的拿地，已踩下了刹车。2024 年，它通过招拍挂形式的拿地金额，还有 85.02 亿元，但自 2025 年至今，它再没有在公开市场拿过地。

截至今年 3 月末，广州城投的土地储备为 343.24 万平方米。

除此之外，一系列的旧改项目，也需要广州城投去慢慢消化。

它的城中村改造共包含 6 个项目。

其中，庙头旧改项目，处于二期安置房施工阶段，尚需投资规模大，开发模式计划申请由旧模式转为新模式，以降低融资压力，未来建设进度存在不确定性；

新建铁路广州铁路枢纽广州东站至新塘站五六线工程（东站改造）项目，处于前期可研批复阶段；

其他 4 个项目，诸如凌塘村、柏堂村、柯木塱村等，均处于正常开发建设阶段，2025 年合计投资规模为 159.39 亿元。

截至 2025 年底，广州在建及拟建项目总投资额 2945.99 亿元，已投资 863.23 亿元，尚需投资 2082.76 亿元。

后续大额的投资金额中，旧改项目占了大头，总投资额 1607.91 亿元，已投资 204.33 亿元，尚需投资 1403.58 亿元，占公司地产业务板块尚需投资金额的 67.39%。

若要撬动手头上的项目，需要有持续的现金流，但偏偏它此前的资产投资，也亏了一把。

比如，截至 2024 年末，广州城投其他权益工具投资账面价值为 178.23 亿元，其中对恒大地产股权投资账面价值为 7 亿元，这笔股权投资公允价值下降，使得广州城投损失了 93 亿元的投资。