每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

北京房山楼市，终于打破了沉寂。

首个好房子项目和知筑铂瑞，开盘在即。它的一个对手，也在路上了—— FS00-0120-0028、0029 地块（以下简称：大学城地块）。

这宗地，位于良乡大学城主园区，已进入第 5 轮供地清单，传闻激活者是央企电建地产。

它们相距 2.9 公里，一北一南，都是房山线临铁盘，只相隔两站。

正可谓是：棋逢对手。

铂瑞的优势，是抢占了先机；大学城地块虽晚到了一点，但一定会把铂瑞研究得透透的。

去年 11 月 25 日，北京城建地产以 14.71 亿元底价拿下铂瑞系列地块，先后经历了商业变住宅、地块合二为一等一系列动作，导致开发速度稍慢了点。

不过，铂瑞拿地 6月领取预售证，在北京城建地产内部算是蛮快的。

它还有一个兄弟开发平台，A 股上市公司城建发展（600266.SH），凭借龙樾海序热卖，一时风头无两。

现在，大学城地块现身，铂瑞应该要提速了。

毕竟，它距离拿预售证已经过去了一个多月。

一个新对手现身

铂瑞与大学城地块，可谓棋逢对手。

花姐从以下几个方面来分析：

1、交通：铂瑞盘占了优势，所临近的广阳城站，在大学城地块的上游两站位置；

2、噪音：这是铂瑞的一个弱点，地铁在项目的东面，噪音基本贯穿小区；而大学城地块与良乡大学城站，中间隔了一座商场，噪音很小；

3、配套：铂瑞旁有宣武医院、山姆会员店；大学城地块周边全是大学，有自建地铁上盖商业。它们都可以享受首创奥特莱斯、龙湖天街等商业，算打个平手；

4、建面：铂瑞占地 5.56 公顷，规划建面积约 9.59 万平方米——住宅约 8.4 万平米，容积率 1.8；大学城地块占地 4.83 公顷，规划建面 7.15 万平米，商业与住宅的具体面积，待进入预申请环节会详细披露。

根据 2 月 28 日公示的规划综合实施方案，大学城地块的参数如下：

1、0028 地块为商业用地，用地规模 1.5 公顷，容积率为 1.0-2.0，地上建筑规模为 1.5-3.0 万平米；

2、0029 地块为二类城镇住宅用地，用地规模 3.3 公顷，容积率 1.6-1.8，地上建筑规模为 5.3-6.0 万平米，建筑高度 45 米；

花姐斗胆盲猜一下，大学城地块最终上架的指标为：

0028地块的容积率为 1.0、建面 1.5 万平米；0029 地块的容积率为 1.7，建面 5.61 万平米；剩余的 400 平米为配建。

反观铂瑞，也颇有故事，在经历过两住宅地块合宗、商业用地变性之后，才有了今日之格局。（详见《北京城建，姗姗来迟》）

有关这两个项目的终极竞争要素，关键在于大学城地块的地价是多少。

北京城建地产在铂瑞里，有超过 7776 平米社区服务设施和 5100 平米幼儿园代建；而大学城地块上所建的商业，产权是开发商自己的。

搅动房山楼市

最近两年，房山楼市不温不火，与其他远郊区反差甚大。

核心原因是，缺乏带阳台的好房子项目。

盘点卖得最好的项目，当属和知筑；其余的京熙润府、中建国贤府、璟贤瑞庭等，正常走量；还有几个盘，表现欠佳：巨燕燕京府、颐知筑。

此外，北京城建地产在长沟和长阳的地块，分别在 2021 年 1 月和 2024 年 4 月拿地，至今依然是一块空地。

来看一下目前房山主要在售楼盘的表现：

1、巨燕燕京府：2024 年 5 月开盘，供应 991 套，网签 267 套，均价 2.47 万元 / 平米，成交金额 6.343 亿元，地价覆盖率 52.83%；

2、城建和知筑：2024 年 1 月开盘，供应 576 套，网签 513 套，均价 3.68 万元 / 平米，成交金额 20.84 亿元，地价覆盖率 174%；

3、城建颐知筑：2025 年 3 月开盘，供应 634 套，网签 115 套，均价 3.03 万元 / 平米，成交金额 3.56 亿元，地价覆盖率 15.61%；二期调规、增加阳台，改名为文华知筑。

4、建工璟贤瑞庭：2024 年 12 月开盘，供应 762 套，网签 490 套，均价 3.21 万元 / 平米，成交金额 16.45 亿元，地价覆盖率 100%；

现在，铂瑞来了，大学城地块紧跟其后。

前者是房山首个将阳台封闭进室内的项目；后者大概率也会效仿。

花姐认为，它们是房山位置最佳的新盘，凭借好房子元素，可能成为爆款，对整个房山楼市有一定的拉动作用。

铂瑞选房攻略

前阵子，北京城建地产搞了一场房山好房子规划发展论坛，为铂瑞开盘造势。

它于 5 月 23 日领取了预售证，共计 19 栋楼、827 套房，分 6 个面积段：85平米、90 平、104 平米、108 平米、122 平米、139 平米。

主要的赠送手段分三种：1、南向 1 至 3 处内嵌阳台，进深 1.4 米至 1.8 米；2、北向 1 至两处设备平台，进深 1.1 米；3、边户南向和侧面有飘窗赠送。

花姐结合铂瑞的规划透视和一房一价，对其选房攻略做了分析，仅供参考。

1、北区舒适度优于南区

从规划的舒适度上看，铂瑞的北区要好于南区。

A、北区共规划了 9 栋 7 至 11F 住宅楼，总房源 419 户。整体以行列式、分三排排布，楼栋之间很少有角煞出现。

B、南区共规划了 10 栋 5 至 14F 住宅楼，总房源 408 户。受西南角幼儿园的影响，整体比北区嘈杂些。

其中 5，受前面 6#、9#、10。

从一房一价表上看，南区房源的预售价，与北区基本相仿，并没有便宜太多。

综合来看，在选房上，可优先考虑北区房源。

2、东侧户型受城铁影响较大

整体户型规划上，铂瑞东西两边，以 85平和 90平小户型为主，中间则为 104 平、122 平和 138 平大户型。

房山线经过铂瑞时，为地上通行，这让整个小区的东侧，面临的噪音污染，较西边大了许多。

当然，体现在一房一价上，东边 85 平和 90 平的预售价，也比西边整体便宜些许，但价差并没有拉得太大。

在花姐看来，在 85平和 90平户型的选择上，整体可优先考虑西边的户型。

其中不建议买的房源，为南区的 5#。

不仅被前面楼栋遮挡严重，且预售价较其他同段位楼栋，并没有明显优势。

3、4 层与楼王西边户无价差

整个铂瑞，除了南区 10，其余皆为 11 层及以下的洋房。

铂瑞在定价上，绝大多数楼栋有个特点：4层的价格，与 3层一样。

看来，北京城建也是讲究风水的。类似铂瑞这样的定价的项目，在北京楼市不多见，但有案例。

来自朝阳区的豪宅懋源騴橒臺，在部分楼栋的 14 层和 18 层定价上，与楼下齐平。

如果不在意 "4" 这个数字的话，花姐认为铂瑞的 4层性价比，还是蛮高的。

铂瑞所有户型，除了首二层和次顶层外，其余中间楼层的价差，基本在 150-200 元 / 平。

另外，北区 5，西边户为 140.98 平米。

奇怪的是，从 8层到 2层，没有价差，预售价全部为 47560 元 / 平，为整个小区最贵价格。

是定价出现了失误，还是刻意为之，不得而知。但这个价格，想必很难有购房者会选择它们。

最后，花姐预祝铂瑞开盘大卖！

温馨提示：本文著作权，归房财经所有；转载、摘录请注明出处。更多精彩文章，请在百度上搜索 " 房财经 "。联系方式 23012058@qq.com