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北京通州楼市，北投和璟的对手杀到了。

6 月 29 日，首开股份 0703-6031、6032 地块项目的设计方案公示，截止日期为 7 月 7 日。

它比想象中来得更快。

北投和璟拿地比它早了 2 个月，但设计方案公示结束期，在 7 月 1 日。

不是北投置业不努力，是它在 6月 17日突然调规——把北投和璟 100 平米物管用房调至地上，不得不重走一遍报规流程，很是蹊跷。

正所谓是：起了个大早，赶了个晚集。

这样一来，在充满艺术气息的宋庄，北投置业和首开股份，这两个北京国企必有一战。

首开 6032 项目和北投和璟，相距只有 600 米，拍地时间仅间隔 2 个月。

一般而言，相邻地块供应的时间，不应低于 6个月。最佳时机是，让先拍地者，开盘走一波客户。

但，通州这两宗宅地，反其道而行之。

花姐推测，概因两者定位之差异：北投和璟容积率为 1.8，而首开地块达到 2.3。

除此之外，花姐实在很难找到这两宗地密集入市的理由。

两成产品差异化

和北投和璟相比，首开 0032 项目是有后发优势的。

北投和璟 2 月 3 日拿地，3 月 30 日公示首版报规方案。3 天后，首开股份以 17.69 亿底价，拿下 6031、6032 地块。

这个节奏，对北投和璟的产品逻辑，首开有充分的研究时间。

先来回顾一下北投和璟的大致规划：

1、占地 4.85 公顷，地上住宅建面 8.66 万㎡，容积率 1.8，限高 45 米——实际最高 46.5 米，地块朝向东偏南 22 度；

2、通过分缝手法，实现塔连板设计。27 栋 11 层洋房，呈行列排列，东偏南 22 度；3 栋小高层楼王，呈正南正北排列。

3、设计户型 866套。以 82 平米、94 平米、107 平米和 149 平米为主，直接跳脱了 110-130 平米面积段，户均 111 平米。

它的顶层设计是，以洋房为主，小高层为辅。

反观首开 6032 项目，规划 13 栋住宅楼，以小高层为主，仅南面第一排设了两栋洋房。

由于地块相对方正，首开 6032 项目的楼栋朝向，在 0-15 度之间。

这直接导致，它的楼间距比北投和璟要拉得更开。想进一步了解原因，可找花姐。

首开 6032 项目规划约 781 套房源，户均建面 115㎡，比北投和璟平均大了 4 平米。

根据报规图，花姐对它做了一版户型推测：主力户型为 85平米、101 平米、128 平米、153 平米和 163 平米。

首开 6032 项目的主力户型是 101-109 平米段，共计 409 套，占比 52.37%。而北投和璟在这个面积段，有 170 套，占比 19.63%。

除此之外，它们没有交集的户型段有：

1、北投和璟 90-99 平米为主力，462 套，占比 53.35%；140-149 平米 88 套，占比 10.16%；

2、首开项目供应 120-130 平米户型，占比 16.78%、150-170 平米户——占比 12.93%。

从表面上看，这两个盘至少有六成户型面积段存在差异化，但由于产品形态的差异——得房率高低，导致两盘的实际差异面积段，只有首开项目的 120-130平米、以及 160 平米以上户型，约占 20%。

艰难的选择

有关北投和璟与首开 6032 项目怎么选？花姐的一位粉丝很是纠结。

他的纠结点在于，北投和璟的朝向不正，楼间距太密。但有个优点，洋房的得房率高。

首开 6032 项目恰好和它相反。

他还关注到，首开 6032 项目的建筑风格，走的是 " 漂浮艺术、无界奢居 " 路线，打造年强化艺术化现代社区。

在花姐看来，这两个项目的确差异化蛮大，特征很鲜明，洋房的得房率会比小高层产品，高出 5% 左右。

仅从城市界面看，北投和璟是占有优势的，西面一路之隔就是宋庄文化创意公园。

当然了，对于在宋庄买房的人来说，最关注的，还是价格。

北投和璟的楼面价 1.79 万 /㎡，首开 6032 项目实际楼面地价 2.03 万元 /㎡（包括幼儿园建安成本），相差 2100 元 / 平米。

在同片区，有两个可以参考的项目：北京城建 · 国誉颂与建投国贸 · 瑨上。

1、国誉颂于 2025 年 3 月开盘，供应 628 套，网签 337 套，楼面地价 1.99 万元 / 平米，成交均价 4.28万元 / 平米，成交金额 15.9 亿元，地价覆盖率 100%。

2、国贸瑨上于 2024 年 4 月开盘，供应 542 套，网签 221 套，楼面地价 2.28 万元 / 平米，成交均价 3.83 万元 / 平米，成交金额 8.3 亿元，地价覆盖率 64%。

花姐认为，北投和璟与首开 6032项目的售价，参照国誉颂可能性比较大。

虽说首开 6032 项目的产品以小高层为主、得房率较低，但 " 首开 " 的品牌更硬。

有消息称，6032项目是首开献礼副中心 10周年的 " 一号作品 "。

几个设计特点

首开 6032 项目在设计上，还有一些大家比较关注的点。

1、架空层

首开在通州卷起了架空层，6032项目有 8处首层架空，分布在七栋楼里。

今年以来，多架空层项目还是流行：昌平龙樾海序 8 个、昌平华润置地平西府项目 6 个、石景山龙樾璟序 6 个。

开发商多设置首层架空层的逻辑，一箭双雕：1、增加房子的卖点，可以变成会所；2、曲线让日照达标。

这种做法，最大的问题在于，购房者入住之后，楼间距的居住感受较差。

2、层高

首开 6032 项目的楼王是 4#，户型面积分别是 163 平米和 153 平米，层高为 3.1 米；其余楼栋层高为 3 米；

北投和璟楼王是 12#、13#，户型面积为 149 平米，层高 3.1 米；其余楼栋层高为 3 米。

3、赠送面积

首开 6032 项目项目与北投和璟的赠送手法，差异不大。

主要手段，都是 "南向内嵌阳台 +北向设备阳台 "，交付后会封闭进室内，另外边户有飘窗赠送。

但，首开 6032 项目 4，除了南面通面为进深 1.8 米内嵌式阳台，它的侧面和北面出现开敞阳台——进深 2 米，应该是不会封闭。

4，直接对标北投和璟的楼王。

花姐点评：

该来的，总归是要来的。

在北京楼市，双子座的战争案例，实在是太多了。

"双子座，必须有一个是牺牲品 "。这是一位开发商操盘手，对花姐说过的一句话。

至少，从北京绝大部分双子座的表现，可以印证这一点。

如：璞樾与紫京宸园，金茂满矅与保利朝观天珺，臻澐与建发海晏，海宸元境与北京隅海岄，等等。它们的现状，各位可以自己细品。

现在，首开股份与北投置业之间，虽说首开尽可能做出差异化，但依然摆脱不了双方直面竞争的命运。

它们最大的差异化，就是洋房与小高层的区别。希望它们能实现双赢，没有谁是牺牲品。

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