PART 1 数读市场：核心数据速览

集中式公寓量增价跌、出租率下行呈结构性 " 双降 "；个人房源挂牌量收缩、坪效双降；市场进入以价换量、供应扩张与去化承压周期

核心结论

核心指标同比一览（2026H1vs 2025H1）

数据口径：集中式数据来源 CRIC 长租数据系统（2026 年 6 月末已开业口径），个人房源来源 CRIC 长租数据系统个人租赁模块，量价指标为 2026 年 1-6 月均值

PART 2 宏观监测：政策与制度环境

2.1 保障性租赁住房政策清单

杭州延续 " 转化为主、新（改）建为辅 " 筹集思路。2026 年保租房供应目标 4,000 套，列入民生实事项目清单

2.2 重点租赁企业动态

中金杭州安居保租房 REIT- 杭州第一单

申报时间：2026-04-29| 深交所受理 :2026-05-07 全市场第 10 只保租房 REIT 管理人 : 中金基金 | 专项计划 :中金公司| 托管 :杭州银行

首发底层资产：杭州明石公寓

中金杭州安居保租房 REIT · 杭州模式闭环

中金杭州安居保租房 REIT · 杭州模式闭环信息图

核心差异：权属清晰度：明石公寓土地通过招拍挂取得、证照齐全、无抵押、无划转历史、无关联交易嵌套，以 " 单项目首发 " 模式上市，无须多项目打包分散合规压力，过审效率更高、定价更优。

本质与闭环逻辑：以国资平台为核心，通过 " 收存转保 " 做大资产池，产品分层 + 精细化成本管控，三年确权攻坚肃清历史遗留，形成 " 存量盘活 + 资产证券化 " 完整闭环，验证 " 收存转保 " 规模化可行性。

长期价值三大变量：①精细化成本管控能否持续压低运营支出；②非租金收入可否形成新的收益贡献点；③管理团队如何在民生保障与资本回报之间实现长效平衡。首发规模是门票，长跑平衡是终局。

PART 3 市场分析

3.1 集中式公寓供应规模走势

规模由 2023H1 的 15.43 万间增至 2026H1 的 22.18 万间，累计 +43.7%，但增速逐期放缓、逼近阶段性峰值平台

集中式公寓规模走势（2023H1-2026H1）

■房间数■项目数

分区域供应规模 - 房间数（2026H1）

■房间数

3.2 租金与出租率月度走势

坪效自 2024/07 的 2.82 元持续回落，2025/02 台阶式下探（跌破 2.6 元），2026/06 为 2.58 元；出租率自 89.30% 高点震荡下行至 78% 区间

3.3 区域分化：分区域租金与出租率

核心区高坪效、外围区以价换量、出租率区域分化格局成型

3.4 个人房源

个人房源挂牌量自 2024H1 的 87,694 间收缩至 2026H1 的 47,920 间、降幅 45.4%；挂牌坪效由 2.003 元降至 1.79 元、成交坪效由 1.528 元降至 1.41 元，租金持续承压

个人房源挂牌量走势（间）

3.5 新增项目汇总

本期新增供应以保租房主导（占比 98.5%）、白领公寓为绝对主体、国企平台与运营商联动、核心区改建与产业区新建并行

典型新开项目清单（房间量 TOP10）

3.6 租赁企业格局变化

企业属性呈 " 房企系收缩、国企系扩张、资管系企稳 " 的结构性迁移

企业属性占比变化（2021-2026H1）

2026H1 杭州集中式公寓 TOP20 品牌：房间数与出租率

滨江 3.87 元、上城 3.08 元领跑核心区；临安 0.73 元（-61.2% ↓）、富阳1.11 元、临平 1.24 元构成外围低洼。钱塘出租率 87.80% 最高、临平 57.14% 最低；西湖（+12.6% ↑）、余杭（+15.9% ↑）、萧山（+6.4% ↑）坪效逆势上行，抗跌性较强。

数据来源：CRIC 长租数据系统；TOP 运营商在营规模结构测算

PART 4 典型案例深研

案例一 · 核心区非转居改建范式

宁巢 · 潮语贤庭公寓（上城区）

宁巢 · 潮语贤庭公寓区位与项目概览

差别化优惠：A/B 类人才免租金、C/D 类 20%、E 类 40%、普通 70%、租补分离 90%；物业费 2.75 元 /㎡/ 月、公摊能耗 0.75 元 /㎡/ 月。装修配置独立厨卫阳台，拎包入住。

案例二 · 产业区新建范式

临平区春蚕高新云府

春蚕高新云府区位与户型概览

户型与租金

春蚕高新云府户型套数结构

数据来源 : 杭州市住保房管局

配套 : 租补分离按评估租金 90% 执行；配床、柜子、桌椅、沙发、空调、热水器、油烟机、灶具等，拎包入住。户型聚焦青年人才与新市民多样化居住场景。

配套：租补分离按评估租金 90% 执行；配床、柜子、桌椅、沙发、空调、热水器、油烟机、灶具等，拎包入住。户型聚焦青年人才与新市民多样化居住场景。

案例小结

两案例均为国企平台 + 专业运营商运营的保租房白领公寓，共性为 " 小户型、低租金、拎包入住、TOD/ 产业区就近 "，去化表现较优，可作核心区非转居改建与产业区新建两类范式对标。

PART 5 趋势研判与运营 · 资产配置建议

5.12026 年上半年杭州租赁市场整体表现总结

5.2 五条趋势研判

• 1. 供应增速放缓，存量竞争进入深水区

集中式规模累计 +43.7%，但 2026H1 较 2025H2 仅 +314 间（+0.1% ↑）、项目数仅 +1 个，增速拐点明确、逼近平台峰值。出租率 78.12%（-4.29pct ↓）反映去化承压。增量红利消退，存量项目转入以运营效率与坪效决胜的深水区竞争。

研判信号：规模见顶、存量为王，运营效率成为分化主线

• 2. 保租房持续主导，市场化项目空间被压缩

2026H1 新增供应保租房占比 98.5%（17 个 /6,554 间），市场化仅 1 个 /97 间，全年计划 4,000 套保租房由国央企平台主导。人才专项租赁住房租金不高于市场评估 70%，对市场化项目形成价格与客源双重挤压。

研判信号：保租房主导格局固化，市场化项目须错位求生

• 3. 区域分化加剧，产业强区与核心区抗跌

滨江坪效 3.87 元、上城 3.08 元维持高位；西湖（+12.6% ↑）、余杭（+15.9% ↑）、萧山（+6.4% ↑）逆势上行。临安 0.73 元（-61.2% ↓）、富阳 1.11 元、临平 1.24 元构成外围低洼；钱塘出租率 87.80% 最高、临平 57.14% 最低。

研判信号：布局向产业强区与核心区集中，规避外围低洼重仓

• 4.REITs/ABS 金融通道打通，资产证券化进入加速期

2026-04-29 中金杭州安居保租房 REIT 申报、05-07 已受理，为杭州第一单、全市场第 10 只。首发底层资产明石公寓权属清晰，以 " 单项目首发 " 模式构建 " 收存转保 + 资产证券化 " 完整闭环。

研判信号：金融退出通道打通，保租房进入 " 投融建管退 " 闭环加速期

• 5. 个人房源挂牌量收缩，坪效与集中式双向承压，租金下行或延续

个人房源 2026H1 挂牌 47,920 间（-19.7% ↓），挂牌坪效 1.79 元（-5.6% ↓）、成交坪效 1.41 元（-1.9% ↓）；集中式坪效 2.54 元（-3.1% ↓）、出租率 78.12%（-4.29pct ↓）同步走弱。两端坪效双降，租金承压格局短期难现拐点。

研判信号：挂牌量收缩、坪效双降，租金承压格局短期难现拐点

5.3 运营与资产配置建议

资产方维度

•把握 REITs/ 持有型不动产 ABS 通道打通窗口，对标中金杭州安居保租房 REIT 范式推动优质保租房资产证券化退出，构建 " 投融建管退 " 闭环。

•聚焦滨江、上城、西湖、余杭等高坪效或逆势上行的产业强区与核心区布局，规避临安、富阳、临平外围低洼重仓。

•优先通过非转居改建、TOD 上盖、存量商品房收购等轻投入路径盘活存量，控制拿地新建节奏应对平台期。

•与专业运营商深度绑定，以出租率与坪效考核底层资产运营质量，强化估值支撑。

运营方维度

•在 " 双降 " 周期下以运营精细化对冲以价换量压力，通过增值服务与客群黏性提升非租金收入与坪效。

•对标宁巢 · 潮语贤庭、春蚕高新云府 " 小户型、低租金、拎包入住、TOD/ 产业区就近 " 范式优化白领公寓定位。

•把握钱塘、萧山产业区就业人口红利，锁定青年人才、新市民、小家庭主力客群提升去化确定性。

•关注个人房源挂牌量收缩带来的客源结构变化，以品质与标准化服务错位承接分散房源客群。

5.4 风险提示与展望

供应扩张与去化承压并存、租金下行仍存不确定性、区域分化或将持续，政策与金融环境变化扰动资产估值；展望后市，保租房 REITs/ 持有型不动产 ABS 有望常态化发行，存量运营效率将成周期下半场决胜关键，整体维持客观审慎判断。