（来源：广州进深）

文 / 广州进深 严明会

刚被越秀地产 " 夺食 " 的保利发展，转头就迎来喜事。

7 月 8 日，广州市规自局发布海珠区琶洲南区 AH0902、AH0904 规划管理单元控制性详细规划批前公示。

规划范围位于海珠区琶洲南区，北至黄埔涌、南至新滘东路、西至会展西路、东至科韵南路。

总用地面积 139.2 公顷。

整体来看，变化很大，亮点很多。

最重要的是，明面上是调规，实际是在暗戳戳的给保利 " 发糖 "。

1）保利天奕西边的琶洲南区 AH090401 地块 " 商改住 "。

这宗地曾在去年的供地蓝皮书中亮相过，当时用地性质为商务兼容商业用地，容积率 6.0。

而此次除了变身宅地外，整个地块也变得更加规整，不像之前那样 " 尖头猴腮 " 了。

不仅如此，地块中间还多了一道中央绿轴，贯穿社区南北，赋予未来豪宅项目极大的想象空间。

2）保利天奕东侧的两块商业地，也变成了宅地。

原先会展东路东侧的商住地，则全部成了商业地。

这么一改，紧挨着保利天奕就多出了三块宅地。

如果保利全部拿下，这个含金量，大家可以细品一下。

3）东侧的学校用地调到河涌旁，离保利天奕更近了，不排除未来出让宅地配建学校的可能。

整体规划调整后，总建筑面积 197.7 万㎡。

其中，商办建筑面积 158.2 万㎡，居住建筑面积 26.7 万㎡，教育科研建筑面积 4.5 万㎡，文化、医疗等公共服务设施建筑面积 8.3 万㎡。

保利天奕项目所在地块，是 2024 年 10 月底保利以 59 亿元的价格拿下的海珠区琶洲南三宗宅地。

这三宗地块，总建面约 13.8 万㎡，容积率均为 2.5，成交楼面价在 4.3 万元 /㎡左右（未扣除配建）。

由于紧邻在一起，三地块也被外界形象地称为 " 琶洲南三兄弟 "。

全盘共规划 20 栋住宅，约 900 多套房源，容积率 2.5。

采用全南板楼、南北对流设计，层高 16-32 层且北高南低，房屋层高均超 3 米，部分达 3.3 米。

2025 年五一期间，保利天奕开盘。

开盘半年，便以 58.2 亿元的成交金额、489 套的网签套数和 71791㎡的成交面积，拿下了 2025 年度海珠区 " 三料冠军 "。