21 世纪经济报道记者 吴抒颖

华润置地再迎超大单 REITs 上市。

2026 年 7 月 8 日，成都万象城机构间 REIT 在上交所正式挂牌上市，项目资产对价约 105 亿元，是目前全国规模最大的产权类机构间 REIT，也是华润置地继华夏华润消费 REIT、华润有巢 REIT、华润商业 Pre-REIT 之后，在丰富多层次 REITs 市场方面树立的又一里程碑。

至此，华润置地已经布局完成 Pre-REIT、公募 REIT、机构间 REIT 的全链条 REITs 矩阵，成为国内首家完整跑通不动产 " 投、融、产、建、管、退 " 资本闭环的房企。

华润置地 REITs 矩阵的全面成型，为房地产行业转型提供了可复制的样本。华润置地的模式打破行业固有发展桎梏，不再局限于单一资产盘活、单次资金回笼，更重要的是实现了从重资产开发向轻资产运营的突破。

公募 REITs 持续开闸，为房企存量不动产打通了资产循环的通道，长期沉淀的商业物业、产业园区、保障性住房资产，迎来价值重估的窗口期。

自此，过去房企依靠高周转、强产品开发的竞争模式也在逐步退场。未来，存量资产的精细化运营、全周期综合服务能力，将成为房企拉开差距的关键因素。

华润置地此次发行的成都万象城机构间 REIT，其底层资产为商业综合体。

据华润置地披露，本次项目底层资产为成都万象城及木棉花酒店，是华润置地布局西南的标杆商业综合体。

成都万象城 2012 年开业，2025 年全年客流突破 5000 万人次，连续三年出租率稳定在 98% 以上。目前，成都万象城现金流稳健增长，2025 年运营收入达 8.9 亿元。成都木棉花酒店 2023 年开业，与购物中心客流互通、业态互补形成 " 商业 + 酒店 " 复合资产包，具备一定的增值潜力。

华润置地成都万象城机构间 REIT 底层资产质量不错，市场也用真金白银投票。

据成都万象城机构间 REIT 的管理人中信证券透露，项目发行环节筛选长持投资人和竞价投资人，兼顾存续期运营稳定性与二级市场流动性，引入保险资金、产业资本、券商、信托、银行理财等多元化机构，反映市场对这一项目的认可度。

最终，成都万象城机构间 REIT 发行规模 70 亿元，实现溢价 16% 完成发行；考虑项目融资杠杆后，本次发行最终资产对价达 105 亿元，为市场规模最大的产权类机构间 REIT。

在成都万象城机构间 REIT 之前，华润置地已经布局了华夏华润消费 REIT、华润有巢 REIT、华润商业 Pre-REIT 等 REITs 产品。

华夏华润消费 REIT 是国内首批 4 只消费基础设施 REITs 中发行规模最大的一只，估值超过 80 亿元，发行规模为 69.02 亿元。华夏华润消费 REIT 上市以来，也一直在推进扩募。

根据公告，华夏华润消费 REIT 曾计划扩募购入昆山万象汇、杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇等项目，但相关工作仍在进行中。

除此以外，华润置地旗下的华润有巢 REIT 早在 2022 年就完成上市，目前其底层资产由上海的三处保租房项目组成，分别为有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目和有巢马桥项目。

根据财报，2025 年，华润有巢 REIT 实现收入 7905.21 万元，净利润约 1157.99 万元，同比增长 19.6%。从底层资产运营情况来看，华润有巢 REIT 整体公寓出租率（按房间数）94.95%，同比微增 0.66 个百分点；按面积计算出租率 94.71%；期内，公寓租金单价水平 2.15 元 / 平方米 / 天。

今年年初，华润置地还设立了两只 Pre-REITs 基金，其中一只是联合华夏基金下属私募股权子公司华夏股权设立的购物中心私募股权投资基金 " 润盈华夏 "，规模为 3 亿元，这是近年来国内首单由公募基金私募股权子公司主导设立的 Pre-REITs 基金。

同时，华润置地还与中信金石基金设立了另一只基金 " 润盈金石 "，规模达到 27 亿元，这只基金将与 " 润盈华夏 " 共同投向华润置地位于西安、贵阳及大连的购物中心项目。

至此，据 21 世纪经济报道记者初步推算，华润置地旗下 REITs 发行规模已经达到 192.65 亿元，在行业中排名前列。

国内公募 REITs 开闸之后，有效推动了房地产行业从传统开发销售模式向精细化持有运营模式转型。随着 REITs 通道的打开，房企过去沉淀的资产得以盘活，在形成融资闭环的同时，也能够回收资金反哺新项目的精细化运营。

这也倒逼房企 " 慢下来 "。

以华润置地为样本，其强调，未来将持续依托公募 REITs、Pre-REITs、机构间 REITs 多元工具，不断挖掘优质资产储备，常态化推进扩募与资产证券化运作，稳步做大资产管理规模。

华润置地已经是国内资管规模最大的房企之一。根据华润置地披露的数据，截至 2025 年底，公司资产管理规模达 5022 亿元，较 2024 年末增加 401 亿元。华润置地预计，将在 " 十五五 " 期末（2030 年）达到 8000 亿元以上资管规模。

华润置地能够维持稳健的资管规模，根源在于其前瞻性布局。对于后续入场房企而言，打通投、融、产、建、管、退完整业务闭环，核心取决于自身的资产运营管理体系。

一位地方国企高管对 21 世纪经济报道记者表示，公募 REITs 本为房企存量不动产打通标准化变现通道，却在实操层面遭遇多重制约。其一为收益指标不匹配，市场通行的 REITs 底层资产收益底线在 4%-5%，而房企手中大量沉淀资产收益率仅 2%-3%。

如果房企想通过 REITs 渠道实现存量沉淀资产顺利变现，必然要补齐资产运营的短板。但即便提升运营实力，这条存量盘活之路依旧充满不确定性。

上述国企高管续称，很多项目只有通过调改才能够匹配市场的需求，但业态调整、硬件升级的一次性投入并不低，相关资本开支难以确保项目收益达标。此外，很多房企旗下的项目资产股权、存量债权等合规性问题需要厘清，在确权方面有大量复杂细节需要处理。

多重因素叠加，直接导致当前行业尚未出现房企批量申报发行 REITs 的现象。

但即便现实存在阻力，房企也不得不踏上资产盘活之路。

中指研究院在近期的一份报告中就表示，房企应聚焦改善资产质量，聚焦改善经营基本面，改善融资才有水到渠成的效果。房企还需紧抓核心城市修复机遇，积极去化存货，改善持有物业经营效益，增强自身造血能力，同时用足各类政策，稳定现金流。

房企竞争赛道由开发转向运营，综合能力比拼愈发多元。REITs 的常态化运作，也改写了房企的评价标准。过去衡量房企的核心指标是土地储备、销售规模与财务指标，未来，资产运营能力、REITs 资本运作能力以及存量资产质量，将成为房企的护城河。

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