即使部分房屋在法院查封前已经出售，但是因该部分房屋未办理备案登记且未实际交付，仍属发包人所有。至于承包人享有的优先受偿权能否对抗已支付全部或大部分购房款的购房者，不影响承包人享有的优先受偿权，不能因此否定承包人享有的优先受偿权。

最高人民法院（2019）最高法民终 1533 号民事判决书

再审：最高人民法院（2021）最高法民申 5005 号民事裁定书

【案件事实概要】

1.2007 年 9 月 18 日，上海建工与多力多公司签订了《滨河湾小区施工总承包合同》载明：由上海建工承建多力多公司投资的位于山西省临汾市滨河路的滨河湾小区工程，双方在合同中对建筑面积、承包范围、质量标准、质保期等事项进行了约定。合同签订后，上海建工于 2007 年 11 月进场施工。

2.2009 年 5 月 26 日，上海建工与多力多公司又签订《复工框架协议》对拖欠工程款的支付、停工损失等事项进行了约定。

3.2009 年 4 月、5 月间，上海建工向多力多公司提交《停工补偿明细表》，数额为 7489882 元，多力多公司未予答复。

4.2009 年 8 月 1 日、27 日、9 月 24 日，上海建工曾三次向多力多公司就履行《复工框架协议》及支付复工后已完节点工程款去函，要求全面履行《复工框架协议》。

5.2010 年 4 月 30 日、5 月 5 日、6 月 18 日、8 月 8 日、11 月 3 日、11 月 16 日、12 月 18 日，上海建工向多力多公司提交了南区和西区的工程结算书，送审总造价为 315013919.58 元。多力多公司于 2010 年 12 月 20 日出具《证明》显示：由上海建工承建的山西临汾滨河湾小区工程已完成施工，目前进入验收及结算工作，预计 2011 年 9 月 1 日完成。

6.2010 年 9 月，多力多公司委托临汾市银盛项目投资咨询有限公司就案涉工程南区部分 9 — 11 号、会所、南区车库土建、水、电工程（未包括地下室地坪等及现场签证单）进行审价，确认该部分工程造价为 63854096.60 元。

7.2012 年 10 月，上海建工与多力多公司对临汾市银盛项目投资咨询有限公司审价报告进行协商，形成《山西临汾滨河湾城市花园会议纪要》（以下简称《会议纪要》）并达成如下主要共识：对于临汾市银盛项目投资咨询有限公司提供的审价报告 63854096.6 元，双方表示对土建的计量、计价、计费均无异议，仅安装工程存在争议。另，多力多公司认为西区结算中有部分工程不属于上海建工施工，如回填土、防水保护层等。经双方协商，最终确认结算金额为 6150 万元。此结算金额对应的结算书是上海建工于 2010 年 4 月 30 日送审的《9 号、10 号、11 号、会所及车库结算书（一）》。对于 2010 年 11 月 3 日送审的《9 号、10 号、11 号、会所及车库结算书（二）》进一步协商。

8. 至今，多力多公司已付上海建工工程款 177103476.53 元，对此数额双方没有争议。另上海建工认可甲供材料款 20119385.22 元，多力多公司代付款为 6099638.20 元。

9. 多力多公司主张案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，对该部分房屋，上海建工不享有优先受偿权。

【裁判意见概要】

最高人民法院二审认为：

关于上海建工对案涉工程是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。

多力多公司上诉称由于案涉工程部分房屋在查封前已经出售，为优先保护购房人的利益，故上海建工对案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权。但是，法律没有规定，这种情况下承包人不享有建设工程价款优先受偿权，而且，即使上海建工对案涉工程行使建设工程价款优先受偿权，损害了其他购房人的利益，也应当由购房人行使相应的诉讼权利。多力多公司以此为由主张上海建工对案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

最高人民法院再审审查认为：

关于优先受偿权问题。

多力多公司主张案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，对该部分房屋，上海建工不享有优先受偿权。本院认为，虽然案涉项目中的部分房屋在一审法院查封前已经出售，但是该部分房屋并未办理备案登记，亦未实际交付，仍属多力多公司所有。故原审认定上海建工对该部分房屋享有优先受偿权具有事实和法律依据，并无不当。至于上海建工享有的优先受偿权能否对抗已支付全部或大部分购房款的购房者，不影响上海建工享有的优先受偿权，不能因此否定上海建工享有的优先受偿权。