来源声明：本文数据主要来源深圳市住房和建设局官网公告、深圳市房地产中介协会官方微信公众号发布、贝壳研究院、深圳市房地产和城市建设发展研究中心、中指研究院、深圳中原研究中心、乐有家研究中心、澎湃新闻、凤凰网房产等权威渠道，统计口径及引用均在文内标注。

2026 年 7 月已至，深圳楼市正式翻开下半年的篇章。

回望上半年，在 "4 · 29" 楼市新政持续发力、核心区高热土拍密集成交、人口持续净流入等多重因素叠加下，深圳楼市交出了一份令市场振奋的答卷——新房、二手房合计成交超 6.7 万套，同比增长 2.2%、环比增长 16%，筑底回升态势基本确立（来源：贝壳研究院，2026 年 7 月 3 日）。

进入 7 月，新政效应并未减弱，市场热度正向更广泛的购房群体传导。但同时，冷热分化的格局依然清晰：核心区顶豪日光、百亿地王频现；外围区域则以降价换量为主基调。这种 " 两端走俏、中间稳步释放 " 的分化格局，正在重塑深圳楼市的底层逻辑。

本文将系统梳理 2026 年上半年深圳楼市数据，对 7 月市场走向进行深度研判，为购房者、投资者及行业观察者提供一份详尽、权威的参考。

据深圳市住房和建设局官方披露，2026 年上半年深圳一二手住宅合计网签成交超 4.7 万套，较 2025 年下半年上涨 10%（来源：深圳中原研究中心监测数据，澎湃新闻引用，2026 年 7 月 3 日）。

数据全景：

数据来源：贝壳研究院（综合口径），2026 年 7 月 3 日。

深圳市房地产中介协会同步发布数据：2026 年 1~6 月，深圳二手房累计录得（以买卖合同发起时间为口径）超 3.7 万套，环比、同比双增长；其中二手住宅 33,892 套，相较 2025 年下半年环比上涨 9.3%（来源：深圳市房地产中介协会，2026 年 7 月 5 日发布于其官方微信公众号）。

据深圳中原研究中心数据，2026 年 6 月，深圳一二手住宅网签成交 8878 套，环比下滑 11.9%，但同比大涨 14.2%，成为 2021 年以来同期成交量最高的月份——新房预售及二手住宅成交双双刷新近六年同期成交纪录（来源：财联社 2026 年 7 月 1 日电，深圳中原研究中心数据）。

其中：

深圳市房地产中介协会指出，6 月二手房录得 6168 套，环比下跌 11.1%，但同比上涨 11.2%，仍稳固在 6000 套以上的活跃水平，市场流动性持续改善的趋势已基本确立（来源：深圳市房地产中介协会，2026 年 7 月 5 日）。

2026 年 4 月 29 日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（简称 "4 · 29 新政 "），自 4 月 30 日起正式施行，成为 2026 年上半年深圳楼市最重要的政策变量（来源：深圳市住房和建设局官网）。

这是本轮新政中最受刚需及改善客群关注的亮点之一：

计算方式：家庭基础额度 130 万 × 上浮比例（首套 +60%，二孩 +70%，保障房 +40%，三项叠加最高 170%）。

来源：深圳市住房和建设局文件，证券日报 2026 年 7 月 3 日引述；腾讯房产 2026 年 6 月 9 日详细解读。

公积金贷款的实际影响：据深圳市住房和建设局统计，新政落地一个月内（4 月 30 日至 6 月 2 日），累计受理公积金贷款 4404 笔、金额 68.2 亿元，笔均贷款金额 155 万元，较新政前增长 21%（来源：官方披露，2026 年 6 月初）。

注：以上综合整理自乐有家等机构梳理的深圳楼市政策表（2026 年 6 月版），具体执行细则以深圳市住房和建设局官方发布为准。

据深圳市住房和建设局官方数据（2026 年 6 月初）：

2026 年上半年，深圳新房市场最显著的特征是供应端的主动收缩。

受 " 控增量、去库存、优供给 " 调控导向影响，开发商推盘意愿趋于谨慎：

供应收缩带来的直接影响：截至 2026 年 6 月末，新房住宅预售可售房源降至 22,207 套，去化周期收窄至 13.1 个月，库存风险有所缓释（来源：同上）。

尽管供应收缩，但成交数据依然亮眼：

2026 年上半年，深圳顶豪市场的热度超乎想象，成为全国焦点：

【日光盘清单】

来源：澎湃新闻、凤凰网房产深圳站，2026 年 7 月 3 日综合报道。

全国排名印证：据中指研究院统计数据，2026 年上半年深圳住宅项目在全国销售排行中表现亮眼。其中，中信城开 · 信悦湾首批开盘两小时销售额破百亿、深圳湾某顶豪项目入市仅 4 个月累计销售金额超 239 亿元，整体销售额位居全国前茅（来源：凤凰网房产，2026 年 7 月 3 日；企鹅号，2026 年 7 月 2 日）。

⚠️ 注：项目名称及具体销售额数据来自媒体公开报道，如需精确数据建议查阅深圳市房地产信息平台备案数据。

千万级豪宅占比显著提升：贝壳研究院数据，2026 年 1~5 月，深圳 1000 万元以上新房交易占比达 15%，较去年同期提升约 5 个百分点（来源：凤凰网房产引用）。

据安居客 2026 年 6 月数据：

数据来源：安居客官网，2026 年 6 月综合数据。

2026 年上半年深圳二手房市场堪称 " 最靓的一极 "：

区域分布：据乐有家研究中心数据，2026 年 6 月，龙岗以 1129 套蝉联全市第一，占比 22%；福田（868 套）、南山（848 套）、罗湖（796 套）分别紧随其后，四区合计占比高达 72%。

这是深圳二手房市场 2026 年最重要的价格信号之一：

核心区率先调价：据乐有家数据（2026 年 7 月 2 日），深圳上半年共有 11 个片区挂牌均价领涨全市。其中：

外围及老旧片区挂牌价仍有调整，市场分化持续。

2026 年上半年深圳二手房成交结构呈现两个显著特征：

特征一：刚需拥抱 " 老破小 "

深圳贝壳研究院监测，2026 上半年：

上半年成交量排名第一的为楼龄较长的宝安桃源居（184 套），紧随其后的是罗湖渔民村（183 套）。福田园岭新村、梅林一村等老牌名校片区同样活跃（来源：贝壳研究院半年报，2026 年 7 月 3 日）。

特征二：改善型需求加速释放

数据来源：乐有家研究中心，贝壳研究院综合，澎湃新闻引用。

" 以旧换新 " 成为主流交易形式：随着二手房挂牌量高企，越来越多的改善型购房者通过 " 卖旧买新 " 实现置换升级，推动市场流动性持续改善（来源：深圳市住建局，2026 年 7 月 3 日）。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析：当前市场需求呈现 " 刚需与改善双向扩容 " 特征——外围片区低总价 " 上车盘 " 满足首置刚需，核心区大户型、学区房成交占比显著提升，叠加外地自住客群涌入，共同构筑二手市场的坚实底盘（来源：凤凰网房产半年报引用）。

据中指研究院数据，2026 上半年深圳共成交 6 宗涉宅用地，合计土地出让金约 291 亿元，远超 2025 年同期的 3 宗 /62.71 亿元 / 平均溢价 39%（来源：中指研究院，凤凰网房产引用，2026 年 7 月 3 日）。

2026 年 6 月，深圳迎来上半年土拍收官大戏，连续三宗核心涉宅用地拍卖，每一宗都创下区域乃至全市纪录：

① 南山区粤海街道 T204-0153 地块（6 月 5 日）

② 前海桂湾地块（6 月）

③ 宝安区新安街道 A002-0113 地块（6 月 25 日）

值得注意的是，宝安中心新地块楼面价较 2025 年相邻的观潮府地块上涨约 47.5%。地价大幅攀升，意味着未来 2~3 年后该区域新房价格将有显著抬升空间，核心区资产的价值底座进一步被巩固（来源：凤凰网房产半年报，2026 年 7 月 3 日）。

与之形成对比的是，6 月同期出让的罗湖笋岗地块（深铁 8.69 亿底价成交）、龙岗龙城原世茂地块（华润 70.45 亿底价摘得）、龙华民治地块（溢价 40.18%）则热度明显低于核心区。**" 核心高热、外围冷静 "** 的分化格局在土拍市场体现得淋漓尽致。

人口是楼市的根本。据多渠道综合报道，深圳 2025 年常住人口较上年增加约 25.90 万人，增量位居全国主要城市首位，常住人口历史上首次突破 1800 万（来源：综合多渠道报道，2026 年 6~7 月）。

⚠️ 注：人口数据为媒体综合报道口径，具体数据请以深圳市统计局或广东省统计局官方发布为准。

广东省人口增长十强城市中，深圳、东莞、广州、长沙、济南 5 城增量超 10 万人，深圳稳居榜首（来源：企鹅号，2026 年 6 月）。

此外，2026 年深圳高考考生达 8.3 万人，连续 4 年创历史新高（2023 年 5.77 万→ 2024 年 6.58 万→ 2025 年 7.5 万→ 2026 年 8.3 万），也是城市人口结构持续优化的侧面印证（来源：腾讯新闻，2026 年 6 月 7 日）。

深圳 " 十五五 " 规划纲要明确，年均 GDP 增速力争 5% 以上，锚定 5 万亿目标（来源：企鹅号，2026 年 6 月）。AI、新能源、半导体、生物医药等战略性新兴产业持续壮大，为深圳汇聚高端人才和购买力。

深圳市住房和建设局表态：今年将加强 " 人、房、地、钱 " 要素精准对接，加大核心区优质居住用地供应力度，更好满足市场多样化住房需求（来源：凤凰网房产半年报引用深圳市房地产和城市建设发展研究中心李妍主任观点）。

深圳市房地产中介协会预判，下半年深圳二手房有望维持 6000~7000 套 / 月的活跃成交区间（来源：澎湃新闻半年报引用，2026 年 7 月 3 日）。

深圳市房地产中介协会判断：地王效应将进一步固化深圳楼市的三层分化格局：

整体回归以自住需求为核心的平稳发展轨道。

⚠️  免责声明：以上为市场客观信息整理与行业观点综合，不构成具体投资或购房建议。购房决策请以自身实际情况为准，并咨询专业人士。

来源：深圳市住房和建设局《2026 年第三季度计划预售商品房情况公示》  发布日期：2026 年 7 月 6 日   公告链接：深圳市住房和建设局官网（www.zjj.sz.gov.cn）

2026 年第三季度，深圳市计划入市的商品房项目共   30 个，房源合计   7212 套，总建筑面积约   88.28 万平方米。

注：住宅供应套数占比达 96.1%，为历史高位，彰显深圳「房住不炒」、优先保障居住需求的政策导向。商务公寓、商业、办公合计占比不足 4%，非住宅产品供应大幅收缩。

注：宝安区、光明区两区合计供应 3882 套，占全市总量 54%，西部北部为三季度绝对供应主力；南山、福田核心区合计仅 1099 套，占比 15%，稀缺属性持续强化。

南山区小结：南山区三季度以高端大平层产品为主，188㎡起步，总价门槛在千万级以上。后海招商玺备案均价约 15 万 /㎡，深圳湾沄玺总价段更高。核心区顶豪产品供给增加，与二季度日光顶豪的市场热度形成衔接。

宝安区小结：宝安区以沙井、松岗、新安为核心，供应覆盖刚需到改善全线产品。万丰海岸城檀府配套最完善（含深外宝学校 + 海岸城购物中心），是三季度西区自住首选之一。部分项目分多批次入市，实际入市节点请关注预售许可证发放。

光明区小结：光明区三季度供应量居全市第二，是上车刚需和科学城外溢改善客群的主要选择。振业天境云玺（楼面价 1.84 万 /㎡，预计售价约 4.5 万 /㎡）与满京华金硕瑞府（科学公园景观房）性价比最为突出；深铁瑞城地铁物业加推关注度极高。整体供货分 8 批次，入市节奏更为分散。

龙岗区小结：龙岗是东部刚需首选区域，合正方洲瀚府 180 万㎡大盘配套最为完善，是东部改善客群的优质选择。龙岗整体价格洼地特征明显（3~5 万 /㎡），总价 300 万以内可选项目较多。

龙华区小结：龙华三季度两盘差异化明显——鸿荣源观城面向改善客群，玖珑瑧境 · 新玥则是全市最低门槛上车盘之一（239 万起买三房），非常适合刚需自住客群。

福田区小结：福田三季度仅 1 个项目 166 套，香蜜湖片区新盘极度稀缺。主力户型为 90㎡以下小户型，是中心区难得的低门槛入住机会，总价相对可控。

盐田区小结：盐田三季度仅 1 个项目，路劲驭海隽府作为沙头角最后一块一线临海住宅，稀缺性极高，是终极改善型海景买家的收官机会。首开即爆，下半年加推值得关注。

数据来源：深圳市住房和建设局历年公示，澎湃新闻综合整理（2026 年 7 月 6 日）。

解读：与二季度 34 个项目、10,909 套相比，三季度供应量环比收缩约 34%，显示出市场在上半年高成交背景下，主动控制新增入市的节奏，符合「控增量、去库存」的整体调控思路。但 30 个项目、7212 套的体量依然充足，住宅 6929 套仍保障了刚需和改善需求的充足供给。

对购房者的直接影响：

原创内容，转载需授权 | 数据截至 2026 年 7 月 6 日