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2026 年以来，国内水务基础设施公募 REITs 筹备节奏明显加快。珠海水控、石家庄水投、郑州水务、长春长发集团等多地市级国资水务平台，年内相继完成 REITs 中介机构遴选。

但从落地情况看，行业热度与实际转化并不匹配：目前国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统仅公示‌温州公用、粤海水务‌两例完成省级上报、获国家发改委推荐的水利项目，全市场成功挂牌交易的标准化水务公募 REITs 也仅有‌两只‌。各地招标动作不断，但真正能够走完完整审核流程、实现上市的项目寥寥无几，水务资产证券化仍面临突出的现实阻力。

7 月 14 日，无锡市坪湖净水科技有限公司（下称 " 坪湖净水 "）启动公募 REITs ‌资产评估、备考审计双项中介招标‌，迈出区级水务资产冲刺公募 REITs 的关键一步。作为‌区县层级少见的对标公募标准推进的水务项目‌，坪湖净水的筹备进展，让区县水务 REITs 从 " 能不能做 " 变成了 " 怎么做 "。

该项目筹备早于 2025 年便实现阶段性突破，据其母公司无锡市锡山环保能源集团 2025 年度经营工作总结披露，彼时坪湖净水水务基础设施公募 REITs 筹备已取得实质进展，项目材料拟报送江苏省发改委。

坪湖净水是无锡市锡山环保能源集团有限公司旗下 " 水 + 固 " 板块的核心运营主体。母公司 2019 年 12 月成立，注册资本 20 亿元，2025 年末集团总资产达‌ 140 亿元‌，同比增长 11.36%；当年综合融资成本同比下降 17 个基点，成功获评‌ AA+ 产投类主体评级‌，并完成首期 2 亿元公司债券发行，具备成熟的中长期资本运作基础。

目前，坪湖净水运营‌ 9 座污水处理厂‌，日处理总规模‌ 34.5 万吨‌，覆盖锡山区城镇、工业及农村污水治理场景。本次公募 REITs 拟纳入底层资产池的云林、龙亭两座污水厂，运营周期长、运维体系成熟，核心运营、合规指标均满足公募 REITs 硬性准入指标。

云林污水处理厂设计规模‌ 6 万吨 / 日‌，采用 A ² O-MBR 改良工艺，配套多级深度处理单元，出水稳定达到‌一级 A 标准‌，部分指标优于地表准Ⅳ类，服务覆盖约 65 平方公里，惠及 105 个居民小区及 600 余家企事业单位，现金流来源稳定可测。龙亭污水处理厂是锡山区规模最大、投运最久的市政污水设施，日处理能力‌ 12 万吨‌，搭载智慧水务管控系统，多年获评省级运维考核优秀；厂区配套生态湿地，进一步稳固尾水水质，资产合规性、运营稳定性在区域同类项目中表现突出。

2025 年，无锡市锡山环保能源集团有限公司投入约‌ 5 亿元‌，完成辖区内 815 公里污水主管网排查、检测与数字化建档，落地 " 雨污一体、厂网一体、建管一体 " 全域运维模式。同时，坪湖净水污水处理业务建立制度化调价机制，可有效对冲药剂、电力、人工等常态化运营成本上涨，也是国家发改委、交易所审核水务 REITs 项目‌重点核查的硬性准入指标‌。

在区县水务平台中，早在 2025 年 9 月，坪湖净水便已启动首轮公募 REITs 备考审计招标，专项梳理两大污水厂 2022 年末至 2025 年上半年财务数据。时隔约 10 个月，公司再度同步推进资产评估、备考审计双项招标采购，根据招标文件，服务限价合计‌ 876160 元‌，整体工作节点、付款安排紧密贴合公募 REITs 多轮尽调、补充整改的申报节奏。

多数地方水务平台筹备 REITs，普遍先选聘财务顾问统筹全流程。坪湖净水同步落地评估、审计两大核心中介采购，意味着‌项目资产重组、资产边界划分等前置工作已全部落地‌，财务梳理与资产核查同步推进，项目筹备进度明显跑赢区域同类平台。

国家发改委 2025 年版基础设施 REITs 行业清单，将城镇污水处理、原水供水及水利设施纳入重点支持领域。政策鼓励之下，各地水务平台申报意愿持续提升，但项目落地转化率始终偏低。截至 2026 年 7 月，国内仅有‌两只‌标准化水务、水利公募 REITs 挂牌交易，多数储备项目长期处于培育阶段，难以顺利走完申报上市流程。

按照国家级 REITs 申报规则，项目需先经省级评估上报、取得国家发改委正式推荐，方可递交交易所进入审核通道。湖南、宁夏、贵州、宁波等地的水务储备项目，目前仅纳入地方培育库，尚未完成省级上报。行业层面，水务资产冲刺公募 REITs 普遍存在‌三大核心卡点‌，成为制约批量落地的关键壁垒。

‌现金流合规性是水务 REITs 审核的首要卡点。‌国内市政污水处理费普遍实行收支两条线管理，费用统一上缴财政后再统筹拨付至运营企业，若回款周期不稳定、财政补助在营收中占比偏高，项目易被认定为非纯粹使用者付费资产，触碰公募 REITs 申报红线。完成省级上报、获发改委推荐的项目仍需接受交易所多轮反馈问询，近期由银华基金管理的粤海水务水利 REIT，作为水利供水类标的，报送深交所后便因资产合规、经营现金流稳定性等问题收到多轮问询整改要求，拉长整体申报周期，这一审核逻辑同样适用于市政污水类项目。

‌资产结构混杂、公益资产剥离繁琐‌，是多数基层水务项目的共性难题。地方水务普遍采用厂网一体化运营模式，经营性水厂、主干管网往往与农村污水运维、河道生态治理、防洪排涝等无收益公益资产深度绑定。全盘纳入底层资产池会拉低产品分派率，难以满足机构收益预期；单独拆分经营性资产，则涉及土地权属、规划调整、国资备案等多层审批，流程繁琐、落地周期漫长。

除此之外，行业层面‌调价机制刚性普遍不足‌，持续制约项目估值与发行意愿。部分三四线城市污水处理价格调整需经发改、财政、住建等多部门联合审批，单次调价周期长达数年，特许经营协议中的调价公式缺乏强制约束力，难以覆盖长期运营中的人工、耗材、电力成本上涨，最终压低底层资产估值，降低原始权益人发行积极性。

二级市场表现也对水务 REITs 形成约束。相较于产业园、仓储等产权类 REITs，水务经营权类标的流动性偏弱、波动更大，机构配置分化明显。保险资金更偏好年限更长、现金流稳定的原水类项目，纯市政污水资产吸引力相对有限。由富国基金管理的首创水务 REIT 上市以来波动幅度高于产权类标的，其‌ 2026 年初扩募项目终止审核‌，也直观反映出水务资产在估值与收益平衡上的行业难题。

全国水务资产盘活普遍存在产权、成本、现金流标准化等堵点，无锡、锡山依托省市区三级成套配套政策形成差异化盘活优势，为解决上述共性问题提供完整政策支撑，助力坪湖净水项目加速推进。

市级层面，2026 年无锡将公募 REITs 纳入国资盘活硬性考核，写入当年政府工作报告，统筹超长期特别国债、专项债、基础设施 REITs 协同推进，同步在民营经济工作要点中提出 REITs 扩面提速，将市政污水处理等稳定收益资产列为重点储备赛道。本地配套多重落地举措：市级财政设立发行配套补贴，按募资规模分档覆盖中介、评估、律所开支；自然资源部门放开工业用地提容不加价、厂房分割转让规则，开通资产确权并联审批绿色通道，快速化解污水厂网存量资产办证、权属分割遗留问题。今年 3 月全市金融座谈会集中签约多类 REITs 项目，轨交、产业园产品已落地形成本地实操经验，为水务资产证券化提供参照。

锡山区在《锡山政报》（2026 年第 1 期）中明确攻坚‌全区首单公募 REITs ‌，要求区属国企梳理污水厂网、人才公寓建立区级 REITs 储备库。当地采用梯度培育思路，产权、现金流暂不满足公募标准的资产，可先通过机构间 REITs 完成资产重组，达标后再申报公募。区域配套金融资源同步加持，锡山金投已取得‌ AAA 主体评级‌，区级实缴‌ 49 亿元战新母基金‌可为厂区改造、资产规整配套资本金。

省级与国家政策层层赋能：江苏 2026 城市更新政策将市政污水设施纳入 REITs 支持范围，依托省级专项资金、贴息降低发行成本；叠加国家发改委 2025 年版 REITs 行业清单扩容，城镇厂网一体化水务资产申报路径进一步清晰。多重政策加持之下，坪湖净水同步启动评估、审计双中介招标，成为锡山区市政水务公募 REITs 领域‌首个实质推进的储备项目‌。

受制于市政资产公益属性、严格的公募审核标准以及机构投资偏好，水务公募 REITs 很难实现批量上市，单一冲刺公募的模式已难以适配基层水务资产的盘活需求。行业实操过程中，各地水务平台逐步摒弃 " 唯公募论 "，形成了成熟的‌ " 分层培育、盘活盘活 " 多元化运作体系‌。

机构间 REITs 是当前行业主流的阶段性盘活工具，适配多数暂不满足公募条件的水务存量资产。该品类属于场内标准化资产产品，仅面向保险资管、券商资管等持牌专业机构发行，不对外开放个人投资者。凭借更低的合规门槛和发行要求，它可适度包容财政补助、公益配套资产，精准解决区县水务平台规整资产、优化报表、压降负债的阶段性需求。

截至 2026 年 7 月，沪深交易所已落地‌三单标杆水务机构间 REITs ‌，行业分层盘活路径愈发成熟。2025 年 9 月，首创环保集团作为原始权益人发起的‌ 7.3 亿元水务类专项计划‌落地，成为全国首单水务类机构间 REITs；2025 年 12 月青岛水务‌ 4.77 亿元‌项目挂牌，市场认购热度较高；2026 年上半年长春城建西郊污水厂‌ 6.22 亿元‌项目在深交所发行，补齐了深交所污水类私募 REITs 空白。此外，沈阳中德园彰驿站镇污水厂项目已启动中介招标筹备，行业盘活盘活已成常态。

目前行业形成两类清晰的实操路径，适配不同平台的发展诉求。部分基层水务平台以机构间 REITs 为过渡载体，先行理顺回款机制、拆分规整资产、标准化经营现金流，待资产运营、合规、收益指标全面达标后，转报公募 REITs 实现终极证券化；也有平台将其作为常态化融资工具，贴合企业短期经营纾困需求，无后续公募上市规划。相较行业普遍的渐进式运作思路，坪湖净水从筹备初期就‌对标公募最高标准推进‌，在区级水务平台中布局更为主动。

从行业长远发展来看，水务 REITs 的核心价值在于盘活沉淀存量资产、反哺城市基建增量投资，已上市项目募资均重点用于污水提标改造、水利设施建设等实体领域。市政水务的公益属性决定了资产收益存在天然上限，行业整体扩容难以快速爆发，将长期维持‌ " 严审核、优存量、稳增量 " ‌的发展节奏。

对坪湖净水而言，本次中介选聘只是 REITs 申报的起步环节。作为锡山区试水市政水务公募 REITs 的标杆项目，其后续推进节奏、合规整改成效，不仅关乎自身证券化落地，也将成为观察无锡区级国资存量盘活、水务资产规范化运作的重要窗口。

本文数据来源：国家发改委基础设施 REITs 项目信息系统、各地水务平台招采公告、沪深交易所公募 REITs 及资产支持专项计划挂牌文件、水利部发展研究中心行业调研材料、无锡市及锡山区政府官方文件、锡山环保能源集团有限公司 2025 年度经营总结等。

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