7 月 15 日，国家统计局照例发了 6 月 70 城房价数据。20 个城市新房环比上涨，创下 2025 年 5 月以来最多。一线城市整体涨了 0.1%，上海、深圳各涨 0.3%，广州涨 0.2%。唯独北京，降了 0.3%。

在一线城市集体向上的叙事里，北京这个 " 独跌 " 确实扎眼。

但你千万别急着下结论。把数据拆开看，画面完全不一样——

6 月北京新房网签 4149 套，突破 4000 套关口，创下近一年成交峰值，同比大涨 25.61%。 一边成交疯狂冲高，一边均价小幅走低——量升价跌，典型的 " 以价换量 "。

更有意思的是二手房。6 月北京二手房价格环比上涨 0.1%，这已经是连续第 5 个月小幅上行。上半年全市二手住宅网签 93583 套，同比增长 5.7%，创下 2021 年以来同期最高纪录。4 月到 6 月，连续拿下近 5 年同期成交冠军。

二手房量价双回暖，新房却量升价跌——这组看似矛盾的数据，恰恰是读懂当下北京楼市的关键。

根源不在买房人变少，而在市面上能买到的房子彻底换了一批。

北京链家研究院院长高原点透了核心：" 受产品供给结构、入市节奏影响，新房热度提升相对滞后、整体增幅弱于二手市场增幅。"

翻译成人话就是：不是没人买新房，是你能买到的东西变了。

2026 上半年北京商品住宅新增供应 14068 套，同比下滑 26.8%。核心区域房源收缩幅度超乎想象——去年上半年海淀新房供应 4340 套，今年上半年仅两个项目取证，合计 339 套房源，供应量缩水超九成。东西城更是近乎断供。

开源证券研报也印证了这个判断：北京千万级高端新房高度集中在海淀，核心城区常年无货。

现在走量最快的新盘，基本都把门槛压到了刚需能承受的范围。

昌平东小口项目最小户型 67㎡，通州九棵树 75㎡起步，总价基本锁在 300 万到 400 万区间。

简单说：想买核心地段、配套成熟的改善大平层，选择极少；市面上大批量在售的，全是五环外低总价刚需小户型。这种供给结构直接拉低了全市新房成交均价。

置换家庭的需求，卡在了 " 卖得出旧房、买不到好新房 " 这一步。

上半年二手房成交井喷，说明 " 卖旧 " 这扇门已经打开了——很多家庭把旧房子卖出去了。合硕机构首席分析师郭毅实地调研发现，当前市场成交有清晰分化特征：总价 500 万到 800 万的刚改盘、全新开盘的品质项目去化速度最快。

但 " 买新 " 这扇门，还没完全推开。2025 年初至 2026 年 6 月，北京单价超 12 万 /㎡的顶豪新房仅有 5 个，整体销售速度远不及上海、深圳同档次楼盘。

置换链条出现明显断层：旧房不愁卖，心仪的改善新房却无货可选。 大量改善需求被迫观望，新房市场只能靠刚需盘走量冲业绩。

多家机构对后市的判断，也指向 " 结构性分化 "，而非整体走弱。

申万宏源认为，地产行业底部正逐步靠近，核心城市房价会率先企稳修复 -。开源证券判断，2026 上半年仍是 " 销售弱修复、供给持续收缩 " 格局。中指研究院预判，下半年核心城市二手房很难出现大幅下跌，大概率窄幅波动。中信证券则提醒：6 月京沪二手房 " 淡季不淡 "，不代表市场彻底企稳，改善置换链条还没真正打通。

综合所有数据，北京新房 0.3% 的环比下跌，完全是供给失衡带来的结构性结果，绝非楼市整体转冷。

现在的北京楼市，处在一个极其微妙的平衡节点：二手房连续 5 个月涨价，置换需求持续释放，新房月度成交不断刷新年内新高。

但行情能不能持续回暖，关键看两件事：核心区优质改善新房能不能加大供应、居民加杠杆置换的意愿能不能同步回升。

0.3% 的微小跌幅看着不起眼，却像一面镜子，照出了当下楼市藏在数据背后的供需错位。

你身边有没有打算卖老房置换新房的朋友？是不是也因为核心区无好盘，迟迟不敢下手？

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