你最近刷天府新区楼市，是不是也刷到两条消息：省委开专题会 " 举全省之力 " 赋能天新；天西要落地华润顶配 M1 万象城。

不少手握天西二手房的业主瞬间燃起希望，觉得商场落地就能把房价拉回来。但实话实说——别做梦了，就算万象城最终签约落地，也救不了天西的二手房。

当年天西卖房，销售话术统一得很：天东搞产业，天西做纯粹低密富人区，产品稀缺、户数有限，未来是城南顶流改善板块。

如今小区陆续交付，最大的短板彻底暴露了。

天西 F4 加蔚蓝卡地亚花园城，合计上万户。但真实入住率呢？网传 40%-50% 亮灯率听听就好，实际上交房几年的次新盘，入住率基本没高过 30%。

成都主城一个中型小区就能住这么多人。现有招商花园城日常客流已经够呛，再来一座定位重奢的 M1 万象城？客流的窟窿根本填不上。

有人会杠：天新其他板块可以过来消费啊。现实是——麓湖自带高端商业，业主不会专程跨路逛天西；公园区五分钟到山姆，家门口还有伊藤；天东早就有大悦城。

跨板块引流？那只是理想化的猜想。 没有稳定持续的消费人群，再高端的商场都很难活下去。

更要命的是，网传的 M1 万象城，至今没有任何官方签约、没有地块出让公示，仅停留在业内口头洽谈阶段。所有落地消息，全是没证实的传闻。

成华万象城能火，靠的是主城百万级常住人口。这套逻辑套在入住率三成的新区，行不通。

万科亏 200 万，天西破发不是个案

抛开商业传言，天西最扎心的现状是——二手豪宅持续折价抛售，没有止跌的迹象。

2026 年，万科天府锦绣锦院一套 256㎡精装大四房，带两个车位，成交价 720 万。当年买入成本超 900 万，账面直接亏掉近 200 万。

巅峰时期，万科天府锦绣成交均价能到 4.5 万 /㎡。到了 2026 年年中，二手成交单价只有 2.8 万 /㎡左右。单价缩水近四成。

不止万科，保利天屿、首开龙湖云著、蔚蓝卡地亚花园城，全部出现低价砸盘。保利天屿四期 221㎡户型，2026 年 1 月成交单价仅 1.88 万 /㎡；首开龙湖云著 162㎡户型，320 万成交 -；蔚蓝卡地亚花园城蔚蓝轩 B 区 184㎡，381 万成交，单价约 2.07 万 /㎡。

为什么曾经的标杆富人区，短短几年全面破发？

第一，二手解禁撞上新房迭代。这批改善盘近两年才陆续拿到二手房交易资格，刚好赶上成都新房新规落地。如今新盘得房率更高、户型更优，同等预算，购房者更愿意买新房 -。

第二，改善客群只认确定性。全国楼市转冷后，愿意接手千万级二手豪宅的人本来就少，这群人优先选主城配套成熟的板块，没人愿意赌新区的远期规划。

天西破局不靠商场，配套和产品才是核心

省委 7 月 3 日专题会议明确 " 举全省之力建设天府新区 "。不少人把所有希望寄托在商业传闻上——方向完全错了。

天西想稳住价值，第一步是加速兑现核心配套，而不是等一个没影的商场。

作为天西城市中轴的人字绿廊，2026 年官方回复显示：核心段仍在报审方案阶段。受地铁施工影响，大面积景观迟迟未能呈现，多条区间路网还没贯通，城市界面割裂感极强。

反观金融城三期，路网、公园、商业同步落地，成熟度拉开巨大差距。对新区改善板块来说，看得见走得通的道路、能逛的公园，远比一张商场规划图管用。

其次，适度推出高品质住宅用地，重塑产品竞争力。过去两年天西几乎无新增宅地供应，全是早期存量产品，户型配置跟不上当下需求。借着省级政策窗口，出让 1-2 宗核心区位宅地，引入头部房企打造新一代产品，才能打破 " 老二手落后、新房无供应 " 的困局。

天府新区的发展不该摊大饼，集中资源打磨天西、麓湖、公园区、天东四大核心板块，逐个完善配套、补齐产品梯度，价值才能稳步夯实。

指望一座还没官宣的商场拯救下跌的二手房，本质是在逃避入住率不足、配套兑现慢、产品迭代滞后这三个根本问题。

全省资源加持是长期利好。但房价修复，靠的永远是实实在在落地的道路、公园、住宅产品，而不是网上的商业传闻。

你觉得天西接下来该先兑现人字绿廊，还是先想办法落地万象城？

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