7 月 22 日，北京下半年土地市场启幕。招商蛇口以 7.2 亿元底价竞得大兴新城东组团 DX00-0201-0209 地块（简称 " 大兴新城地块 "），成交楼面价约 2 万元 / 平方米。这是继 6 月高溢价拿下通州九棵树地块后，招商蛇口年内再次在京扩储。

值得注意的是，该地块楼面价比 2 公里外绿城新摘的朗月和风地块略低，两大品牌房企拿地时间相近、区位相邻、客群重叠，一场围绕大兴东组团的 " 贴身肉搏战 " 已拉开序幕。

7.2 亿底价成交，TOD 模式成亮点

大兴新城地块为 R2 二类居住用地，土地面积近 2 万平方米，规划建筑面积近 3.6 万平方米，容积率 1.8，限高 60 米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，该地块规模适中，结合容积率和限高，既可打造小高层与洋房组合，亦可全部规划为高层产品，产品定位灵活度高。

根据土地出让文件，该地块需配建老年活动站、助残中心、室内体育设施、社区文化设施等共计 2600 平方米，无偿移交；另配建不少于 2000 平方米商业服务设施，须与轨道站点一体化设计。

该地块紧邻地铁 4 号线黄村火车站约 500 米，出让文件明确要求 " 实现地下直通接驳 "，属于典型轨道站点一体化开发（TOD）项目。而且该地块需为远期规划 S6 线预留工程条件。这意味着未来项目周边有望形成双轨交汇，但需注意交通噪音影响。

此外，地块周边有京开高速、南六环等城市主干道环绕。3 公里范围内涵盖大兴大悦春风里等商业、大兴区人民医院等医疗、大兴一中及北京小学等教育资源。

张凯认为，当前新房溢价主要来自产品迭代、品牌溢价等，叠加一体化交通优势与规划配套预期落地，该地块有望成为大兴新城东组团内的优质项目。

与绿城短兵相接，成本优势胜过老盘

从区域看，张凯表示，大兴新城东组团历经多年发展，配套成熟，居住氛围浓厚，商业设施完善。不过，整体流动性较弱。其中，在售项目绿城 · 晓月和风均价约 4.7 万元 / 平方米，大兴 · 星光城销售均价约 5 万元 / 平方米；而区域内老旧二手房小区成交价约 2.5 万 -2.9 万元 / 平方米，部分带电梯或次新小区价格稍高。

值得关注的是，绿城在 6 月以 2.3 万元 / 平方米楼面价摘得 2 公里外三合庄地块，目前案名为绿城 · 朗月和风。与招商蛇口今天摘得的地块相比，二者区位相邻、客群重叠，由此可见，贴身肉搏在所难免。

而此次招商蛇口拿地楼面价相比绿城 · 朗月和风项目有所下调，若与 2023 年出让的晓月和风超 3 万元 / 平方米的楼面价相比，更是低了不少。在业内人士看来，更低的地价，意味着在定价上掌握主动，甚至以更有竞争力的价格抢夺有限客源。区域内的老盘项目将面临更大的销售压力。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 穆祥桐