德祥地产（00199.HK）发布公告，与江苏南通如东政府订立 IT 负载容量 1GW 总规划的绿色人工智能算力中心战略合作，首期落地 200MW 设施，并且配置高密度算力机柜，开发算力与 token 运营中心。

近日，德祥地产（00199.HK）发布公告，与江苏南通如东政府订立 IT 负载容量 1GW 总规划的绿色人工智能算力中心战略合作，首期落地 200MW 设施，并且配置高密度算力机柜，开发算力与 token 运营中心。

随着大模型进入规模化应用阶段，产业逻辑正在发生变化：AI 时代最稀缺的资源，正在从单一计算芯片，转向能够承载、调度并持续商业化计算能力的基础设施平台。

人工智能时代正在创造一种新的超级资产。

海外资本市场已经率先验证这一趋势。

以 CoreWeave 为代表的 AI 基础设施企业，从 GPU 资源服务商逐渐发展成为 AI 云平台，通过算力调度、云服务能力和 AI 计算需求连接，实现了从重资产基础设施向科技成长平台的跃迁。

而在中国市场，也有了被验证的发展轨迹，展示一个超级算力基地如何从传统基础设施资产，逐步完成向 AI 时代核心资产的价值重估。

一个超级算力基地完成市场重估的模板

在国内，润泽科技（300442.SZ）最值得研究的地方，并不是简单拥有多少数据中心资源，而是展示了一条清晰的发展路径：

基础设施资产 → 超大型算力基地 → AI 基础设施平台

润泽科技的核心资产，是位于河北廊坊的润泽国际信息港。

在 AI 浪潮之前，市场对于这类资产的理解仍停留在传统 IDC 阶段，关注机柜数量、出租率、客户结构和运营现金流。因此，早期润泽科技市值长期处于几十亿元人民币水平。

随着公司登陆创业板，润泽科技逐步进入资本市场视野。2023 年以来人工智能产业爆发，大模型时代让市场重新认识数据中心行业。未来竞争的核心是模型背后的计算能力，这需要大规模土地、稳定能源、高密度算力和长期扩展能力。

这些过去属于传统基础设施的资源，在 AI 时代被重新定义。润泽科技也因此被重新理解为重要的算力资产。其估值变化正体现了这一过程：

最值得关注的是，公司的资产并没有在短时间内发生巨大变化。真正变化的是资本市场重新定义了这些资产的价值。

润泽科技证明AI 时代，拥有算力基础设施，就可能打开新的估值空间。

下一阶段竞争不只是拥有算力，而是运营算力的能力

如果说润泽展现了算力资产完成价值重估，那么德祥 1GW 算力中心项目，则正在探索算力资产如何平台化发展。

根据公告，德祥与江苏南通如东政府围绕绿色人工智能算力基础设施、算力资源运营平台及相关配套产业开展战略合作。项目整体规划 IT 负载约 1GW，并采取总体规划、分期实施、滚动投运方式推进。

但对于资本市场而言，真正值得关注的不只是 1GW 规模，而是德祥进一步体现出的平台化布局。

公告明确提出，合作范围包括大模型训练与推理、企业级高性能计算、云计算、数据处理、算力调度以及 Token 运营中心等方向。

这意味着德祥的发展路径，并不是简单复制传统 IDC 企业。

Token 运营中心：1GW 算力底座之上的估值想象空间

如果说 1GW 绿色算力中心代表的是资源能力，那么 Token 运营中心代表的则是商业模式升级。

这也是德祥与传统数据中心企业最大的区别。

传统 IDC 提供的是机房空间、电力容量和网络资源，客户购买的是基础设施。

而 NeoCloud 企业提供的是 AI 计算能力、模型运行能力和算力调度能力，客户购买的是 AI 时代的生产能力。

Token 是人工智能模型运行过程中的重要计算资源计量方式。

未来企业使用大模型，将越来越类似于使用云计算，根据训练需求、推理需求和 Token 消耗量持续购买 AI 计算服务。

因此，Token 运营中心意味着德祥未来不仅拥有算力资产，还能够参与算力资源运营和 AI 服务价值分配。

这也是为什么同样一个 GW 级算力基地，在不同商业模式下，会对应完全不同的估值体系。

如果只是传统 IDC，价值更多来自资产规模和租赁收入；如果进一步形成绿色算力底座、算力调度平台、Token 运营体系和 AI 云服务能力，则有机会进入更加接近科技成长平台的估值逻辑。

AI 时代的新超级资产，正在打开港股新的估值想象

回顾全球和中国市场的发展路径，可以看到一条越来越清晰的趋势。

CoreWeave 证明，AI 基础设施平台能够获得科技成长估值。润泽科技证明，超级算力基地能够成为资本市场重新定价的重要资产。

而德祥此次布局的特殊之处，在于其从战略起点便同时布局底层算力资源和上层 AI 计算服务平台。

一方面，洋口港 1GW 绿色 AI 算力中心提供进入 AI 基础设施竞争的核心底座；另一方面，Token 运营中心、算力调度和 NeoCloud 规划，则打开未来向高附加值 AI 服务平台发展的空间。

因此，市场未来关注德祥的重点，不应只是 " 拥有多少 GW 算力 "，更应关注 " 能否把算力资源转化为持续运营的平台能力 "。

港股市场拥有大量传统资产公司，但同时具备大型绿色算力基础设施、能源资源组织能力、AI 计算运营能力和 NeoCloud 平台想象空间的企业仍然极为稀缺。

AI 时代正在创造新的超级资产类别。

而德祥正在探索的，是一条传统资产公司向 AI 基础设施平台演进的新路径：

从资产拥有者，到 AI 基础设施运营者，再到 NeoCloud 平台建设者。

这正是其未来价值重估最大的想象空间。

格隆汇声明：文中观点均来自原作者，不代表格隆汇观点及立场。特别提醒，投资决策需建立在独立思考之上，本文内容仅供参考，不作为实际操作建议，交易风险自担。