2026 年 7 月 1 日，荣盛发展旗下子公司徐州荣盛广场商业管理有限公司在徐州荣盛未来广场贴出公告，明确《委托经营合同》委托期限届满，应业主委员会要求，自 7 月 1 日起以 " 现状方式 " 向全体业主交接并返还商铺，不再负责整体运营、不再承担运营费用，经营收益和管理风险与该公司无关。公司在 3 楼设了 10 天交接办公室，逾期视为完成交接。

公告原文要点

鉴于未来广场《委托经营合同》的委托期限已经届满，根据业主委员会要求，我司自 2026 年 7 月 1 日起按照合同约定以现状方式向全体业主交接并返还商铺。自 7 月 1 日起我司不再负责商场整体运营，不再承担运营费用，商场的全部经营收益和管理风险均与我司无关，如业主商铺有租户在营，业主应与租户及租户承租房屋范围内的其他业主保持友好协商，妥善处理，避免纠纷。

关键词是 " 现状方式返还 " ——这在售后返租纠纷里是个有明确法律含义的概念：业主购买商铺后由商管公司统一运营，合同到期业主要求收回商铺时，法院判例主要支持两种返还方式，" 现状返还 " 即按商管撤场时的实际状态交还，而非恢复原始毛坯状态。也就是说，业主拿回来的可能不是 " 独立可经营 " 的铺位，而是嵌在当前商场格局里的产权式商铺。

商场现在的真实状况

从 7 月中旬的实地探访看，撤场后的未来广场是这样的：

整体空置率高：大量店铺空置，连之前有的茶饮店也已撤走

仅一楼相对热闹：大超市、服装仓储店、儿童篮球、儿童游乐场还在营业，正值暑假家长带小孩来玩的不少

二层以上惨淡：二楼仅一两家开业，三楼零星几家，五楼还有乐达影城

基础设施停摆：商场内扶梯全部关闭，仅直梯可使用，上下楼不便

仍在营业的主力：超市、京东电器、服装仓储店、直播基地等少量业态

商场目前仍正常对外开放，但统一招商、统一运营、公共区域维护的主体已经缺失。

为什么会走到这一步

未来广场 2018 年 12 月底开业，总规划 12 万㎡，是集吃喝玩乐购于一体的体验式商业综合体，由荣盛打造，位于泉山区三环南路与长安路交汇处，周边有荣盛花语城、滨湖御景湾、叶语田园等近 20 个小区。从 " 区域商业地标 " 的预期到今天商管撤场，是多重因素叠加：

外部冲击

开业不久遭遇疫情，实体商业客流断崖式下跌，电商分流线下消费

3 公里外铜山万达广场体量达 64 万㎡，品牌招商能力更强，片区居民 " 多走几步路 " 就去了万达

内部运营

商场品牌号召力有限，消费者认可度不高

运营方徐州荣盛广场商业管理有限公司自身涉及多项租赁合同纠纷，法人被限高

2021 年部分商铺改成徐州市博文中等职业学校校区

2024 年引入淮海地区最大直播基地 " 徐州未来直播供应链基地 " 自救，乐吉商业、润盛文化传媒等入驻

返租模式的历史包袱

商场采用 " 售后返租 " 模式，开发商将商场拆分为产权式商铺销售给业主，再由商管公司统一运营返租。2024 年有 300 多户业主签约，管理方也确实支付了资金。产权式商铺的核心矛盾在于：所有权与经营权分离，单个业主很难独立经营——当统一运营主体撤出，个别业主即便想收回商铺自主出租，也要考虑是否会影响其他业主利益，司法实践中法院对此类诉求会审慎考量。

对各方的影响

对业主：最直接的影响是租金收益中断。没有了统一招商运营主体，在现有惨淡人气下，单个业主很难找到租户，即便找到也难以维持原有返租水平。

对在营商户：公告明确要求 " 业主应与租户及租户承租房屋范围内的其他业主保持友好协商 "。这意味着原本和商管签租赁合同的商户，现在要和产权业主重新理清租赁关系——租约是否有效、租金交给谁、房东换人后条款是否重谈，都是潜在风险点。

对商场整体：公共区域保洁、安保、设施设备维护、扶梯运行等需要资金和主体，商管撤出后这些由谁承担、业主委员会能否组织起来对接，是决定商场是 " 慢慢死去 " 还是 " 重组盘活 " 的关键。

后续可能的走向

参考国内其他产权式商铺到期后的常见路径：

业主委员会牵头统一再招商：业主集体决策，引入新的商管公司，但当前空置率和人气下，新运营商接盘意愿存疑

业主分散自营或各自出租：产权式商铺的物理分隔往往不清晰，分散经营的难度极大，且容易出现 " 花漾城现象 " ——淮安花漾城 480 多户业主就因续租条件谈不拢，导致商场负一楼到三楼全部空置

司法途径：个别业主起诉要求返还商铺，法院会根据 " 是否影响其他多数业主利益 " 来裁判

对业主的实质建议：第一时间去 3 楼交接办公室（若窗口期已过，则通过业主委员会）核对《委托经营合同》具体条款，明确 " 现状返还 " 的交付标准；对商铺内有在营租户的，尽快与租户、相邻业主协商租赁关系承接方案，避免租金 " 无人收、无人付 " 的真空期；关注业主委员会动向，统一谈判新的运营模式比单打独斗更有筹码。

荣盛未来广场的故事，是徐州商业地产一个典型的售后返租模式困局样本——开发商快速回笼资金、业主预期稳定租金收益、商管公司统一定位招商，这条链任何一环失守，最终埋单的都是业主。南三环这个位置周边 20 个小区的人口密度其实不差，缺的是能把这个空间重新 " 盘活 " 的运营能力，而不是缺消费人群。