2026 年 7 月 23 日晚，建业地产（00832.HK）公告，将旗下两大标杆文旅项目—— " 只有河南 · 戏剧幻城 "（25 亿元）和 " 建业电影小镇 "（5 亿元）——打包作价 30 亿元，出售给中信资本旗下信宸资本的两家全资平台。交易完成后，建业地产不再持有这两项资产的任何权益，相关业绩也不再并入集团财务报表。这标志着胡葆森倾注了大量 " 情怀 " 的中原文旅名片，正式易主。

卖了什么、卖给谁、怎么卖

标的资产：

只有河南 · 戏剧幻城：作价 25 亿元，2021 年 6 月开业，国内规模最大的戏剧聚落群，21 个剧场可同时容纳万名观众

建业电影小镇：作价 5 亿元，2019 年开业，胡葆森文旅转型的 " 原创作品 "

买方：信宸资本（中信资本旗下的私募股权投资平台）全资设立的河南宸豫麦田文化产业有限公司、河南宸豫一路有戏文化产业有限公司。

交易结构（干净壳剥离模式）：

建业通过河南中原、一路有戏两家主体，新设两家目标公司，分别装入戏剧幻城和电影小镇的全部资产、业务与知识产权

将两家目标公司 100% 股权转给信宸资本

交割后，建业按名义对价回购河南省属国资平台 " 文化旅游 " 持有的河南中原、一路有戏股权，两家主体变为建业间接全资附属，仅保留住宅等剩余资产

这套 " 先装新壳、再卖壳、最后回购老壳 " 的操作，本质是把手头混在一起的好资产（文旅）和主业资产（住宅）拆干净，让买方买到无历史包袱的纯净资产。

30 亿看起来不少，建业实际到手多少

这是一笔折价出售。截至 2025 年末，两大项目合并备考账面净值 40.25 亿元，30 亿元售价较账面值折价超 10 亿元，折价率约 25%。建业地产在公告中确认，本次交易预计使其录得约 12.16 亿元的账面亏损。

资金分配：

交易款中约 13.74 亿元优先清偿标的绑定的债务（含应付文化旅游款项）

建业实收净额约 7.05 亿元

净回笼资金用途：保交楼工程款、上下游供应商欠款、离岸债务重组配套支出

为什么是现在卖、为什么是折价卖

卖的原因，建业在公告里讲得很直白：文旅业务属于资本密集型业务，需要持续投入运营维护、融资付息，目标资产产生的大部分现金流长期被用于偿债，" 持续限制集团流动性与财务灵活性 "。而集团超过 90% 的收入来源于房地产开发，文旅属于非核心业务，出售是为了 " 精简业务组合、推进去杠杆、聚焦核心房地产开发 "。

两个项目本身也在持续失血：2024 年税后亏损 6282 万元，2025 年税后亏损 5529 万元。

买方为什么愿意接：中指研究院刘水分析，信宸资本看中的是头部文化 IP —— " 只有河南 " 具备全国性文化辨识度，属于同类型演艺景区稀缺标的；电影小镇是中部头部影视沉浸式景区，两项目客流互补、复刻门槛高。折价收购安全垫充足，且剥离高成本债务后更换低成本融资，每年财务成本可明显缩减，后续有望净利润转正。中长期看，待项目稳定盈利后，可将景区不动产、运营收益权打包申报公募 REITs。

这件事对建业意味着什么

积极的一面：

从源头削减了年度现金流出，剥离配套债务、解除集团连带担保

回笼有限现金流用于保交楼和债务重组

兑现 " 聚焦住宅开发 " 承诺，修复债权人信心

不利的一面：

核心优质资产折价出售，削弱了重组偿债的抵押物池

大额资产处置暴露出公司流动性紧张

境外债务持有人看到核心文旅资产折价变现，可能判断集团已无其他高价值可处置资产，提出更苛刻的重组条件

这其实是建业地产深陷困境的一个缩影。该公司 2023 年触发美元债利息违约，三年推进债务重组较慢，至今未公布正式重组方案。截至 2025 年末，建业地产总负债高达 1035 亿元，有息负债 232.47 亿元，账面现金仅 4.2 亿元，净资产为负。

胡葆森的 " 文旅梦 " 折价是建业整体流动性危机的必然结果。当一家房企连 " 留给河南的文化丰碑 " 都要折价 25% 卖掉换 7 亿净现金时，说明其核心住宅业务的造血能力已经难以支撑多元化布局的沉没成本。

一个容易被忽略的细节

这次卖方信宸资本与建业并非首次交集——就在 3 个多月前，中信金融资产刚接手了建业约 17.7 亿元的不良债权。这意味着中信系正在通过 " 债权转股权 / 资产 " 的方式，分步介入建业的核心资产处置。对建业而言，这是一种相对体面的 " 软着陆 " ——既拿到了救命钱，又让标志性文旅 IP 留在了 " 中信系 + 河南 " 的体系中，而非被外地资本或海外基金抄底。

从这个角度看，胡葆森 " 活下去，比什么都重要 " 这句话，既是无奈，也是某种程度上的最优解。