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绿城在北京创下了奇迹。

它旗下的新盘朗月和风，拿地当天公示设计方案，15 天后领取规划证，50 天内获得预售证。

整套动作，一气呵成。

北京楼市常规的开发节奏是，2个月内出图，4个月领预售证。

绿城节省了很多时间。

和它一样速度的，还有招商蛇口 0209 项目，拿地两天公示设计方案。

这两个盘，皆在大兴区黄村板块，相距只有 2.3 公里。

入市时间如此接近，很多人等着看它们厮杀的好戏。

但，它们偏偏让大家失望了。

有媒体报道，招商蛇口与绿城这两个头部房企，正就 0209 项目与朗月和风探讨合作，相互参股。

花姐打听到，它们交叉持股的比例为 30%，形成 "你中有我、我中有你 " 的竞合局面。

这么一来，这两个盘的推盘策略将从整体考虑，尽最大可能减少竞争。

实际上，后发的 0209项目，已在产品配比上，和朗月和风做出了差异。

一场原本预设的激战场面，被这两个巨头化为无形。

交叉持股

在同一个板块，两家房企交叉持股，是为上策。

但，这种持股手法，须有一个关键条件：两个盘的体量，或者说货值，差异不大。

来看一下招商蛇口和绿城项目的基本参数：

1、朗月和风：

地价 8.87亿元，折合楼面价 2.3 万元 /㎡；占地约 2.14 公顷，地上计容建面约 3.85万㎡，容积率 1.8，限高 36 米。

2、0209 项目：

地价 7.2亿元，折合楼面价 2 万元 /㎡；用地规模约 2 万平方米，地上建筑规模 3.6万平方米，容积率 1.8，建筑限高 60 米。

如果扣除文化、体育及养老等配建，实际住宅建面约 3.24 万平米，实际住宅楼面价也接近 2.3 万元 / 平米。

综合来看，这两个盘差异并不大。

更关键的是，它们优势互补。如果你喜欢周边公园多，选朗月和风；青睐交通方便，选 0209 项目。

对于招商蛇口与绿城而言，购房者不论选谁，都在自己的口袋里。

在北京楼市，这种交叉持股的楼盘，是比较罕见的。

有一个案例比较有代表性：朝阳区的保利朝观天珺与金茂满矅。

它们是在同一宗地出让的，保利发展与金茂先在两个盘平分股权，后来分别持股对方 30% 股权。

北京盛产双子楼盘，它们明争暗斗，最终没有逃脱两败俱伤的魔咒。有关它们的案例，花姐在这里就不枚举了。

朗月和风和 0209 项目的做法，让两家房企既能各自独立操盘，又能统筹协调，为北京双子盘提供了一种新解法。

差异化竞争

有了交叉持股的顶层设计之后，作为后来者的招商蛇口，目标就很清晰了。

0209项目的产品，尽可能从朗月和风身上找差异点。

朗月和风共规划了 388 户，户均 99 平米，分四款户型：

88 平米 112 套、28.87%；93 平米 164 套、42.27%；105 平米 66 套、17%；125 平米 46 套、11.86%。

它给大兴区带来了首个南向内嵌阳台，进深约 1.8 米，封闭半送；北面设备平台，进深约 1.5 米，封闭全送；南侧还有飘窗赠送。

朗月和风的综合得房率，约在 94%左右。

在朗月和风的基础上，招商蛇口在面积赠送上，有了新的进化。

原因在于，楼栋排列上的差异。

朗月和风的楼栋以两排行列式排列，端户少，且无法做侧面飘窗。

而 0209 项目是以梅花桩式排列，楼栋错开排列，端户多、飘窗自然就多了，且不影响隐私。

与朗月和风相比，0209 项目把户型整体做小了，共计 376套房，户均 86 平米，足足比朗月和风小了 13 平米。

花姐推测，0209 项目共有五款户型：

1、64 平米 44 套、11.7%；2、70 平米 92 套、24.5%；3、88 平米 59 套、15.7%；4、93 平米 139 套、37%；5、103 平米 42 套、11.1%；

招商蛇口在 0209 项目身上，推出了 70 平米以下两居，放弃了 120 平米以上的四居，主打纯刚需。

如果将 0209 项目与朗月和风看作一个整体，它们的户型配比是这样的：

共计 764套，64平米 44 套、5.8%，70 平米 92 套、12%，88 平米 171 套、22.4%，93 平米 303 套、39.7%，103 平米与 105 平米共 108 套、14%，125 平米 46 套、6%。

这么一组合，大兴区楼市出现了一个覆盖刚需全链条的产品组合。

朗月和风预售价为 5.3 万 /㎡，预计实际售价在 5 万元 / 平米左右，这意味着，招商蛇口 0209 项目的上车价，仅为 320 万元左右。

绿城与招商蛇口就像两条鲶鱼，搅动了低迷的大兴楼市。

选房攻略

朗月和风一次性领取了 388 套房的预售证，八栋楼、四款户型，该怎么选？

花姐分析完它的一房一价表，大致有几个关键点：

1、由于楼栋按行列式平行排列，同一栋楼的同款户型，价格几乎是一样。

2、除了二、三层外，其余楼层价差最大的，是六层。5，共计 9 层楼，第五层的价差最大。

3、2，与 2 楼的价差最大，竟然高出 6693 元 / 平米。要知道，这个差价，占拟售单价的八分之一。

这表明，这两栋楼的 3楼，拥有最佳园林景观。

4、4，由于西南是绿地公园，视野好，受 5，性价比不错。

讲完这四点选房攻略，花姐再来聊聊两盘的主要竞品：88平米和 93平米户型。

1、88 平米户型

两款户型的布局差异不大，南面是一个卧室和一个客厅，北面是两个房间。

在赠送面积上，南面皆为内嵌式阳台、进深 1.8 米、半送、封闭，北面为设备平台、进深 1.3~1.5 米，全送、封闭。

最大的差异在于，0209项目的 88平米为端户，侧面全面为飘窗赠送，得房率更高。

2、93 平米户型

都是三室两厅两卫，最大的区别在于，朗月和风为两面宽，0209项目为南面三面宽。

不仅如此，这个形态，让 0209 项目 93 平米户型南面，又多了一个内嵌式阳台。

如果要将两个盘的产品做精准对比，须等 0209 项目的官方版户型图。

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