2026 年 7 月 30 日华发股份公告，7 月 29 日收到广东联合产权交易中心通知，珠海万晔唯珠企业管理有限公司以 6.97 亿元底价摘牌，成为珠海华桐 60% 股权的受让方。也就是说，" 万科系接盘 " 从市场推测变成了官方确认的既成事实——珠海万晔正是万科控股的关联企业，持有珠海华桐原有 40% 股权。

交易的最终落槌

整个交易严格按公开挂牌流程走完：

6 月 29 日华发股份董事会审议通过挂牌方案，全资子公司珠海华欣通过广东联合产权交易中心公开挂牌转让珠海华桐 60% 股权，挂牌底价 697,324,584.05 元

7 月 29 日珠海万晔唯珠以底价 6.97 亿元摘牌，华发股份于 7 月 30 日对外公告

珠海华欣将在 5 个工作日内与受让方签订产权交易合同

付款节奏按原计划执行：首期 4.88 亿元在合同生效后 5 个工作日内支付，第二期 1.99 亿元在 240 天内支付，尾款在 360 天内付清，第二期和尾款按年利率 3% 计息

交易完成后，珠海华桐不再纳入华发股份合并报表范围，万科关联方珠海万晔实现对该项目公司 100% 权益的收口。

为什么是 " 约 7 亿 " 这个价格

这次挂牌的评估值相比账面价值折价超过 32%：

以 2026 年 4 月 30 日为基准日，珠海华桐净资产账面价值 17.14 亿元，采用资产基础法评估后仅为 11.62 亿元，减值幅度 32.18%；按 60% 股权比例折算，对应挂牌底价约 6.97 亿元。

标的公司本身处于亏损状态：2025 年营业收入约 1.25 亿元，净利润 -6154.87 万元；2026 年 1-4 月营业收入约 379.28 万元，净利润 35.17 万元。6.97 亿不是对华发原始投入的溢价回收，而是打折后的资产基础法估值。

华发为什么要退

直接压力是华发股份自身的财务窟窿。华发股份 2025 年归母净利润巨亏约 95 亿元，创下上市 22 年来首次年度亏损；2026 年一季度亏损仍在延续，母公司单季亏损 9.46 亿元。在这种现金流紧绷的状态下，华发必须优化资产结构、及时回笼资金。

从项目层面看，珠海都会四季的开发建设及销售已进入尾声：

项目位于珠海保税区，总占地约 8.14 万平方米，计容建筑面积约 19.02 万平方米，涵盖住宅、商业公寓、幼儿园等业态

住宅部分销售接近完成，主要剩余资产是已售未交付的住宅以及在建的珠海首家奥特莱斯商业综合体

2023 年 6 月，项目方已与深圳华盛奥特莱斯签约，但截至挂牌时商业综合体仍在建、未开业

华发作为 60% 的大股东，却面临 " 商管操盘权不在自己手里、亏损还要并表 " 的尴尬——奥莱的招商运营由万科印力 + 华盛商业体系主导，华发按比例补血却说了不算。项目进入收官期后，继续持有 60% 股比的性价比急剧下降。

万科接盘的逻辑

公告里有一句关键表述：" 为配合合作方珠海万晔强化其对珠海华桐的管控要求，公司拟在股权挂牌前签署《补充协议二》，调整项目公司董事会、股东会议事规则 "。

翻译过来就是：华发退出的前提，是万科要拿到项目的完整话语权。补充协议把股东会 / 董事会的表决机制修改为需全体股东 / 全体董事一致同意——这意味着万科系在摘牌获得 60% 股权后，加上原有的 40%，将 100% 掌控珠海华桐，包括那只 " 吞金 " 的奥莱商业综合体。

对万科而言，这笔约 7 亿的交易本质是合作项目收官阶段的权益重组，而不是扩张式收购：住宅部分已售殆尽，真正的后续变量在那 7 万㎡的奥特莱斯——万科印力在商管运营上的经验，让 " 由万科主导后续招商开业 " 成为最符合商业逻辑的选择。旭辉早已退出，华发再退，" 三巨头 " 合作开发的故事到此画上句号，万科独撑并完成奥莱的后续运营。

所以回过头看，" 万科 7 亿收购华发子公司股权 " 这个表述，准确说法是：万科关联方以 6.97 亿元挂牌底价，受让华发全资子公司持有的珠海华桐 60% 股权，实现对珠海都会四季项目的 100% 权益收口。这不是万科向外扩张的收购，而是合作开发进入尾声后，权益从华发一侧归拢到万科一侧的内部重构。

华发拿到了 6.97 亿现金回血、把亏损资产移出表外；万科付出约 7 亿、换来对珠海首家奥莱的完整管控权。接下来市场关注的焦点，将转向这座拖延已久的奥特莱斯能否在万科主导下加速招商、如期开业。