乐居财经  严明会   2026-08-05 18:54   10.5w 阅读

上市物企，散户 0.47%

文 / 乐居财经 严明会

8 月 4 日，香港证监会一份公告把德商产投服务（02270.HK）推到聚光灯下，其股权集中，到了令人瞠目结舌的地步：

20 个人手握 99.53% 股份，流通盘连 1% 都不到。

具体来看，截至 2026 年 7 月 21 日，德商产投服务总共有 6.2 亿多股股票。

其中，控股股东邹康和邹健两姐弟作为一致行动人，手里捏着 4.12 亿股，占 66.49%；另外 18 名股东又合着拿了 2.05 亿股，占 33.04%。

两拨人加起来，99.53% 的股份就这么没了。剩下给其他所有股东分的，只有 289.9 万股，占比 0.47%。

股权集中对股价的反应很直接。

7 月 2 日，德商产投服务收盘价为 3.9 港元 / 股，而到了 7 月 21 日直接飙到 7.5 港元，19 天涨了 92.3%。但 8 月 3 日收市还是 7.5 港元没动。

证监会话说得很直白：股权高度集中，哪怕只有一点点股票成交，价格都可能大起大落，想买想卖的都自己掂量着办。

不过德商产投服务的反应倒是挺淡定。

8 月 5 日，其发了份公告回应，表明截至 7 月 31 日，不少于 25% 的股份由公众持有，符合上市规则要求的公众持股量。

但 0.47% 的股份在二级市场上随便买卖，这样的 " 公众持股量 " 到底有多大意义？

德商产投老板邹康，出生于 1970 年出生

20 岁的时候，他还在四川省夹江水工机械厂当工人。两年后南下深圳，在裕基电子做文员。

1993 年，邹康回成都当起了奥尼斯特电子公司的总经理，说白了就是卖电脑。

真正让他翻身的是 1999 年。

那年他跟朋友合伙搞了华诚信息产业，给银行开发柜面业务处理系统，赚到了第一桶金。

2005 年前后，成都搞大规模旧城改造，邹康嗅到机会杀进房地产，2006 年成立了德商置业。

就这么一路干下来，邹康从工厂流水线走到了上市公司实控人的位子上。

2010 年，他跟姐姐邹健一起成立了成都德商；2021 年 12 月，德商产投服务在港交所挂牌上市。

上市时招股价 1.1 到 1.46 港元，而到了 2026 年 7 月已经涨到 7.5 港元。

在物业股低位盘整这几年，这个区间涨幅惊人，但这股价有多少是真实交易堆出来的？

业绩方面，2025 年，德商产投服务全年总收益约 4.88 亿元，同比增长 7.7%；期内录得净利润约 4070 万元，同比增长 7.4%。

拆分业务线，物业服务业收入 3.22 亿元，占了 65.9%，同比增长 12.1%；在管面积 1190 万平方米，增长了 11.8%。资产运营服务收入 1.5 亿元，占比 30.5%。

业务拓展方明，德商产投跨界不断。

今年 3 月，其成都德商中标了成都锦江区地标性媒体综合体项目，净用地面积约 35.56 亩，合作期预计 10 年。

6 月，又中标了成都成华区的红仓华天大厦项目，总建筑面积 12 万平方米，租赁期 15 年，要打造西南地区人工智能游戏数字产业园。

而再往前翻翻这两年的公告，关联交易的味儿挺浓。

2025 年 10 月，德商产投服务原本以资抵债的 652 个车位资产，退还给卖家，相关债务人同意支付 2252 万元。

这些车位的出售方，荣和置业、高欣置业、德乾置业等，都受控股股东邹康最终控制。

更早之前，2024 年 11 月，德商产投服务还搞了一笔复杂的债务转让：邹康控股的多个实体把欠款转给第三方，再由公司收购第三方的一处商业物业抵债，总代价 2322.5 万元。

而在公开信息中，所谓 " 独立第三方 " 的实控人孟天锐，曾作为德商文商旅实业集团商业事业部总经理，陪同邹康出席活动。