文 | 《BUG》栏目 徐苑蕾

万科组织架构再 " 瘦身 "，撤销办公事业部，调整后，公司事业部数量由 8 个缩减至 7 个。目前，公司官网资料已更新，万科方面暂无官方回应。

有知情人士透露，办公事业部撤销后，各个项目并入各自城市公司，事业部负责人卢冰转任中航万科负责人，事业部部分员工转岗至城市公司，部分员工按优化方案获赔离职。

此次办公事业部的撤销被视为万科近年组织深度调整的又一标志性动作。这家曾以职业经理人文化著称的龙头房企，其治理架构正向国资主导的新周期迈进。

伴随架构剧烈调整的是一场波及甚广的人员优化。在社交平台上，不少万科员工发文表示 " 毕业 "。有离职员工透露，由于编制收缩，部门有裁员指标，补偿方案是 N+1，高峰时期部门数十人，经历多轮裁员后仅剩 10 人左右。

地产开发业务是万科裁员的重灾区。财报数据显示，从 2020 年末至 2025 年末，万科地产开发系统员工从 19649 人锐减至 7181 人，五年累计减员超万人。

人员优化的另一端是仍未止血的业绩窟窿。在业绩预告中，万科表示，2026 年上半年预计再亏 120 亿至 150 亿元。裁员、换帅、巨亏、债务展期……这些关键词共同勾勒出万科当下的生存图景，万科的 " 活下去 " 之战远未结束。

地产开发业务 " 瘦身 "，五年减员逾万人

近日，社交平台上有不少万科员工发布离职帖，其中不乏在万科工作超 10 年的老员工。一位万科离职员工表示，因为编制收缩，部门有裁员指标，补偿方案是 N+1。不少还在职的同事则担心，随着公司资金吃紧，越往后越难谈到赔偿，" 如果调到不想去的岗位，逼着你主动离职，还不如早点被优化早点想出路。"

《BUG》栏目了解到，万科裁员涉及到的职能部门众多，包括财务、营销、客服等。据前述员工介绍，其所在部门高峰时期员工数量多达数十人，但是经历过多轮裁员后，在其离职时仅剩下 10 人左右，之后可能就剩个位数，且薪酬较高的员工大概率优先被裁。

也有离职员工表示，" 离职唯一的遗憾是跟投。当时借了信用贷跟投了大概 100 万，现在不仅本金没拿回来，利息就还了几十万。如果不跟风跟投导致亏损，或许现在的物质生活会更从容。"

事实上，万科近年持续减员，人员总量与结构发生显著变化。财报资料显示，截至 2025 年年末，万科在册员工总数为 131429 人，较 2024 年末的 127638 人微增 2.97%。表面看集团总人数未降，实则内部结构已剧烈分化，地产开发业务员工全年净减少 2228 人，而物业服务业务员工增加 6304 人，达 108745 人。

从更长的周期看，开发系统的收缩更为触目惊心。从 2020 年末到 2025 年末，万科房地产开发系统员工从 19649 人降至 7181 人，五年累计减员 12468 人，比例高达 63.45%。

推动这场 " 削藩 " 的直接力量，是 2025 年 9 月落地的组织架构重构，万科全面撤销北京、华东、华中、南方、西南五大区域公司以及开发经营本部，这意味着沿用了近 20 年的 " 集团 - 区域 - 城市 " 三级管控模式彻底终结。

万科在 2025 年财报中表示，开发业务的管理架构由原先的 " 三级半 " 简化为 " 集团总部 - 地区公司 " 两级，38 个区域及城市公司整合为 16 个地区公司，有效缩短管理链条，原 9 个事业部调整为 8 个事业部，总部部门从 7 个扩展至 13 个，进一步强化了总部的管理和控制能力。

2026 年，万科架构调整进一步深化，最标志性的动作是彻底废止 2014 年推行的事业合伙人制度，官网及内部系统全面清空合伙人称谓，全员回归总经理、总监等传统科层制管理体系。同时，万科正式解散办公事业部，事业部数量进一步收缩至 7 个。该事业部组建于 2024 年 10 月，原本隶属于开发经营本部，主要聚焦办公类资产的经营提效。

办公事业部的调整与万科当下的战略重点一脉相承。在近日举行的股东大会上，万科管理层提到，优化资产结构与质量是万科下一阶段的工作任务之一。同时，万科启动城市聚焦策略，逐步推动资源向核心城市集中。

两年三次换帅，职业经理人退场

新一轮裁员之际，正值万科新一届董事会换届，而这次换届也标志着万科数十年的职业经理人时代正式落幕。

在 2023 年换届的董事会中，深圳地铁代表与万科职业经理人各占三席，不过 7 月 31 日换届后，曾经的职业经理人全面退出万科董事会，黄力平、黄宇、雷江松、徐恩利、姚飞、朱志强 6 名非独立董事全部来自深圳国资体系。其中，黄力平卸任董事长，由徐恩利接任，总裁黄宇获得续聘。

徐恩利出身于深圳国资体系，他曾任深业集团党委委员、副总经理，后调任深圳高速公路集团党委书记、董事长。与其搭档的总裁黄宇此前曾任深圳市委金融委员会办公室副主任、市地方金融管理局副局长，长期在深圳国资和金融监管系统任职。

此次换届是万科近两年高层剧烈变动的缩影。2025 年 1 月，郁亮辞任万科董事会主席，深圳地铁董事长辛杰接任；2025 年 10 月，辛杰辞任，黄力平接棒；2026 年 1 月，郁亮因到龄退休，彻底退出万科。从辛杰到黄力平再到如今的徐恩利，万科在不到两年时间内完成了三次董事长更迭。

在 " 宝万之争 " 期间，万科引入 " 白衣骑士 " 深圳地铁，顺利化解公司控制权危机。自此之后，作为第一大股东，深圳地铁长期以财务投资者身份存在，不深度干预万科的日常经营。

不过，随着行业调整、公司经营承压、流动性风险显现，深圳地铁逐步介入万科的治理，并最终形成深圳国资主导的全新格局。有投资者感慨，在近期的股东大会及业绩说明会上，原万科高管团队中仍列席的 " 老万科人 " 仅剩执行副总裁、财务负责人韩慧华一人。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，万科新团队仍面临保现金流与促转型的双重压力。" 国资主导虽能增强信用背书，但也需警惕市场化决策效率的弱化。未来看点在于能否借助 REITs 等金融工具，将存量资产转化为活水，实现真正的轻装上阵。"

持续亏损，销售萎缩，债务高压

管理层剧烈更迭的背后，是万科尚未解除的经营危机。

业绩层面，财报数据显示，2025 年，万科实现营收 2334.3 亿元，同比下滑 32%；归母净利润亏损 885.56 亿元，亏损额同比扩大 78.98%；合同销售金额 1340.6 亿元，同比下降 45.5%。

在年报《致股东》中，万科管理层坦言，2025 年公司受多重因素叠加影响，经营业绩远未达股东预期，要化解过往高负债、高周转、高杠杆发展模式所形成的负担和问题仍需时日。

进入 2026 年，万科的亏损态势延续，一季度营收 289.3 亿元，同比下降 23.9%，归母净亏损 59.5 亿元；上半年业绩预告显示，预计归母净亏损 120 亿至 150 亿元，扣非净亏损 110 亿元至 140 亿元。

对于持续亏损的核心原因，万科在公告中表示，房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值；成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。在股东大会上，万科管理层明确将 " 控亏、减亏 " 确立为 2026 年经营目标。

对于万科而言，债务问题则更为迫切。截至 2025 年年末，万科有息负债合计 3584.8 亿元，其中一年内到期的达 1605.6 亿元，占比 44.8%，而货币资金仅 672.4 亿元，缺口明显，净负债率升至 123.5%，较 2024 年末提高 42.9 个百分点。

今年以来，万科在债务展期方面动作频频，今年上半年，已有 10 支公开债券顺利获得展期。然而，偿债高峰远未过去，2026 年下半年，万科到期公开债规模合计仍高达 101.2 亿元，兑付压力依然突出。更严峻的是，2026 年 12 月起，前期已展期的债券将陆续再次进入兑付期。

在资金支持方面，深圳地铁扮演着至关重要的角色。2026 年以来，深圳地铁已五次向万科提供流动性支持，累计新增约 45.28 亿元。据 2025 年财报资料，截至今年 3 月 31 日，深圳地铁已累计向万科提供股东借款 335.2 亿元。