（来源：中时财经）

8 月 7 日晚，北京市住建委、市规自委、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自 8 月 8 日起正式施行。这是北京在 2025 年 8 月、12 月两轮调整后，一年内第三次出台楼市优化政策。

此次调整覆盖公积金贷款额度、购房资格认定、家庭内部资产流转、交易流程便利化等多个维度。核心变化包括，非京籍家庭五环内购房社保年限由 "2 年 " 调减为 "1 年 "，夫妻公积金最高贷款额度提至 340 万元，" 带押过户 " 扩容、装修可提取公积金。限购松绑、信贷加码、政策三箭齐发，目标清晰指向 " 置换链条 " 的激活。

北京市住建委数据显示，2026 年上半年北京二手住宅网签 93583 套，同比增长 5.7%，创 2021 年以来同期新高；1 至 7 月累计成交约 10.7 万套，同比增长 6.0%，创近五年同期新高。北京已不是那个 " 新房驱动 " 的市场，二手房才是真正的 " 基本盘 "。

此次新政的每项措施，均指向存量房流通环节中的 " 卡点 "。有业内人士对中国经济时报 · 中时财经表示，本轮调整的政策逻辑清晰，系统性地疏通存量房市场的制度堵点。但政策效果能否如期释放，仍取决于居民收入预期、房价走势以及政策空间等多重因素。

公积金贷款额度 " 翻倍 "，缴存年限成隐形利好

公积金贷款额度调整是本次新政最受关注的内容。调整后，单缴存职工家庭首套住房公积金贷款最高额度从 80 万元提升至 120 万元、夫妻首套从 120 万元翻倍至 240 万元，叠加城六区外购房上浮 20 万元、绿色建筑上浮 40 万元、多子女家庭上浮 40 万元后，单人最高 180 万元、夫妻最高 340 万元。

北京链家研究院院长高原将这一调整概括为 " 大 " 也 " 不大 "。他对中国经济时报 · 中时财经分析指出，" 大 " 体现在总额度显著提升，均创历史新高；" 不大 " 则是因为达到顶格额度需夫妻双方共同缴存，本质上属于双人缴存、双人使用，不会对公积金存贷循环形成透支，也不影响公积金持续支持居民改善居住条件的潜力。他进一步分析，从居民实际角度看，夫妻共同缴存共同使用，符合家庭购房决策的实际需求与感受，是一次贴合实际的优化。

值得关注的是 " 缴存年限 " 这一隐性利好。根据新政，单缴存职工每年可贷额度为 20 万元、夫妻双方为 40 万元，缴存满 5 年 1 个月即可达到满额。" 从购房者角度来看能够‘早买房’，从市场角度则是‘增客户’，其重要性不亚于额度提升本身。" 高原指出，目前北京居民购房组合贷笔均贷款约 220 万元，新政额度足以覆盖绝大部分常规家庭的正常购房需求。

尽管政策在书面规则上扫清了二手房交易的各类障碍，但业内普遍认为，短期内很难出现集中换房热潮。中信建投研报也给出中性测算，本轮新政全年仅能拉动北京二手房成交增量 6% 至 8%。

在北京东三环某房产中介门店，资深经纪人贾磊对中国经济时报 · 中时财经表示：" 现在买房人清醒多了，不像之前跟风，真正有需求了才会出手。" 凭借一线带看经验，贾磊的感受清晰而直接：频繁微调的楼市政策，目前已经难以撼动日趋理性的购房人。

从 " 堵 " 到 " 疏 "：三道闸门同时打开

采访中，业内人士对于存量市场的核心痛点判断高度一致，" 想换的人换不动、想买的人进不来 "。新政的三项核心调整，恰好对应着三个层面的制度堵点。

此次新政调整后，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，从 2 年调减为 1 年。调整后，非京籍家庭在全市范围内购房的社保门槛统一为 "1 年 "；五环内可购 1 套，多子女家庭可多购 1 套，五环外不限套数。

Wind 数据显示，北京常住人口中非户籍占比达 37.5%，这意味着，百万级潜在购房群体的资格门槛被实质性降低。

在家庭内部资产流转方面，按照此前政策，父母将住房赠与成年子女需核验子女购房资格。一个想 " 卖旧换新 " 的家庭，如果子女名下已有房产，则无法通过赠与方式腾挪房票，置换链条因此被卡断。新政明确，父母将名下商品住房赠与成年子女的，不再核验购房资格。

高原认为，过去为防止虚增购房资质而设置核验机制，对跨省市家庭内部进行房屋合理转移造成了 " 误伤 "，本次调整放开父母向子女的单向赠与，是对现有政策的优化，便利居民实际需求。

与此同时，购房资金与交易效率也得到进一步优化。传统二手房交易中，卖方需先筹措资金 " 解押 " 才能过户，涉及过桥资金成本高、周期长、风险大。新政将公积金贷款纳入 " 带押过户 " 范围，免去了垫资环节，直接降低了交易摩擦成本。

北京市住建委数据显示，7 月二手住宅网签量虽同比增长 9.8%，但环比下降 15.5%；除季节性因素之外，交易流程的便利化有望在后续月份逐步改善成交节奏。业内人士认为，资格准入、家庭资产流转、资金杠杆与交易效率三道闸门同时被打开，存量市场的流通效率正在被重新定义。

政策落地后，市场还面临三重考验

政策工具已经摆上桌面，但市场能否有效承接，仍面临三个现实问题。

首先，政策传导需要时间。从需求激发到看房、成交、传导链条通常需要 70 到 100 天。高原认为，考虑到刚需群体本身存在年初和年末更活跃的季节性特征，预计这次政策的实际效果，要到四季度末乃至明年一季度才会比较明显地体现在数据上。他同时表示，" 在这样的一个节点推出政策，对于整个北京房地产市场其实是添了一把柴，让上半年比较好的趋势在三季度和四季度的时候能够得以良性延续。"

中指研究院数据也印证了这一判断：6 月末北京二手房挂牌量为 12.1 万套，较去年高点下降 18.5%，挂牌量收缩是价格企稳的前置信号，但距离成交量的实质性回升仍有时间差。

其次，市场结构出现分化。这轮政策的利好方向很明确，瞄准刚需和改善型需求。中指研究院的数据显示，今年前 7 个月北京新房成交里，总价 800 万元以下的占了 76%，低总价房源是绝对的基本盘。" 但现在问题在于，价格能不能稳住。如果价格还在往下走，观望的人就会继续等。" 经纪人贾磊谈道。

最后，政策空间收窄。北京在一年内已连续三次出台楼市优化措施。有地产行业资深人士向中国经济时报 · 中时财经分析，尽管政策延续性、系统性与便民性叠加特征明显，但政策出得越密，后续的工具选择空间就越窄。

同为一线城市的上海，在今年 2 月 25 日出台了 " 沪七条 "，家庭首套公积金贷款额度从 160 万元提到 240 万元，叠加后最高 324 万元，非沪籍外环内购房社保也降到了 1 年。北京这次在公积金额度上以 340 万元略超上海，限购放松的幅度基本看齐。

" 四个一线城市都在调整，北京有一定的跟进和同步特征，但后续还能拿出什么新工具能撬动市场？很难判断。" 某房企相关负责人对中国经济时报 · 中时财经表示。