餐饮行业百分之六七十都在给房东打工，开商铺的每天一睁眼，先欠了几百块房租。

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2026 年 8 月 7 日，于东来在直播里说了一句话：许昌生活广场店，今年 12 月正式关闭。

这可是一家年销售额 20 亿，利润一个亿的商场啊，怎么说关就关呢？

一开始大家还一头雾水，两天后于东来发了一段文字：2015 年签约时工作失误，租约合同没有统一签订，个别租户租金涨到 " 无法想象 " 的地步，完全脱离了公平。

翻译成人话：房东看胖东来生意好，往死里涨租。

这不是第一次，当年河南新乡大胖店，年利润六七千万，续约时房东把 800 多万的租金直接涨到 2400 万。于东来想都没想直接放弃，后来那栋楼空了十年。

他在回应里说：" 虽然一年一个多亿的利润，但信仰和开心永远是第一位的。"

一个多亿，说不要就不要，消息一出，全网都在夸于东来硬气。

但很少有人意识到，真正该慌的，是全国的商业地产房东。

胖东来这件事，撕开了中国商业地产最丑陋的一层遮羞布：

中国的很多房东，不是按照房屋价值或市场租金来定价的，而是按照你的经营效益来定价的。

你生意差，房租不会降，你生意好了，对不起，翻倍、三倍、五倍，往死里涨。

房东的逻辑很简单：你在我这儿赚了钱，就该分我一大口。 租了你的房，他就默认自己是你的二老板、二股东，分你三四成利润，他觉得天经地义。

餐饮老板最懂这个痛，花大价钱装修，变着花样搞活动拉客，好不容易店火了，天天排队。

房东一看生意好了，立马涨租，而且涨得特别狠，他就赌你装修砸了那么多钱，舍不得搬走，捏着鼻子也得认，你投入越大，他涨得越狠，反正吃定你跑不了。

这不是商业博弈，这是割韭菜。

这一套逻辑放在过去二十年，还能行得通。

2000 年中国城市进入商业快速发展阶段，优质商业位置极其稀缺，那时候做生意，逻辑很简单，位置决定一切。

一个商场、一个铺位，只要地段好、交通方便、周边人口密集，几乎不愁租不出去。

在那个时代，商业地产的成功路径建立在 " 效率 " 二字。

这套逻辑下，房东掌握了绝对的话语权。

铺子在我手里，你想做生意就得租，你不租，后面排着队的人等着租。

供需关系严重失衡，租户没有任何议价能力。

更关键的是，商业地产的投资回报率在当时极具吸引力。

据国泰君安研究员统计，当时大部分一二线城市优质写字楼的租金收益率在 7% 以上，最高达到 11.5%，约为同区域住宅租金回报的一倍。

高回报吸引了大量资金涌入，开发商和投资客疯狂拿地、盖楼、炒铺，大量投资资金外溢到商业地产，一轮又一轮的造富运动，房东成为了人人羡慕的身份象征。

但现在呢，明眼人都知道时代已经变了。

如今中国商业地产的空置率已经到了触目惊心的地步。

一线城市写字楼空置率普遍在 20% 以上，部分二线城市核心商圈商铺空置率超过 30% 的比比皆是。

2026 年的市场环境下，能稳定年销 20 亿、年利润过亿的租户，是凤毛麟角。

于东来说关就关，那些等着续约涨租的房东，手里的铺子还能租给谁？

可以说中国商业地产今天的困境，是自己一手造成的，多年畸形繁荣，让房东们产生了一种幻觉：铺子在我手里，租户就得跪着求我。

胖东来关店，真正让房东后背发凉的他们发现，以前他们是强势方，是主导方，但是现在租户才是强势方，主导方。

胖东来新乡大胖旧址空了十年，它向所有房东传递了一个信号：

你把租户逼走，下一个接盘的，大概率是空铺，或者是一年换三茬的 " 短命租户 "。

而一个商业体一旦出现大面积空置，资产估值就是断崖式下跌。

商铺写字楼的价值靠什么撑？

不是砖头水泥，是租约流水，租户跑了，流水断了，银行评估价跟着腰斩，抵押贷款续不上，这才是房东真正的噩梦。

胖东来选择闭店其实已经暗示了，中国商业房东的好日子真的到头了。

当越来越多的品牌开始算这笔账，商业地产的议价权将发生根本性逆转。

那些还抱着两年一签、每次翻倍旧梦的房东，迟早会发现，不是租户离不开你的铺，是你的铺离不开租户。

钟睒睒前几天在央视《对话》上炮轰电商，说电商把实体零售商 " 杀 " 光了。

但很多人忽略了一个事实，没有电商，实体店就不被房东拿捏了吗？

恰恰相反，没有电商这个替代渠道，房东涨起租来只会更肆无忌惮。你除了跪着交租，别无选择。

电商不是实体的敌人，高房租才是。

为什么国外电商没有干掉实体？

不是因为人家法律禁止电商，而是因为实体本身就活得好好的，更不用给房东打工。

在美国，服装品牌的租售比，也就是租金占销售额比重普遍在 8% 到 10%。

在中国呢？起码 20% 以上。核心商圈的商铺租金能占到营收的 20% 到 30%，有些黄金地段甚至过半。

商务部早年就有数据，店铺租金占实体店经营成本约三成，租金涨幅常年是销售额增速的两倍。

餐饮行业百分之六七十都在给房东打工，开商铺的每天一睁眼先欠了几百块房租。

这种畸形的分配结构，吞噬的是整个社会的创业活力和商业生态。

房东以为自己在涨价，实际上是在杀鸡取卵。

全国的商业地产房东，你们真该焦虑了，胖东来关掉的不仅是一家店，它关掉的是房东躺赚时代的最后一道门。

房东们，该醒醒了！

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▶本文转载自公众号 " 樱桃大房子 "（ID：ytdfz8），原标题为《胖东来关店，全国房东该醒醒了！》原文发布于 2026 年 8 月 11 日。无冕财经已获得转载授权，并稍作编辑。

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