上海楼市的 " 金九银十 " 愈发值得期待。

近日，绿城 · 上海悦海棠、象屿金茂 · 满嘉、宝业 · 虹桥国展里三个项目先后触发积分，认购率分别约 415%、超 400% 和 270%，其中，绿城 · 上海悦海棠 228 套房源已开盘售罄。值得注意的是，这三个项目甚至并不在上海中心城区，而是位于外环外甚至是五大新城之一的嘉定。

绿城 · 上海悦海棠开盘现场 图片来源：项目供图

近期新盘频现的超高认购率与触发积分摇号制现象，令市场对 " 金九银十 " 充满期待。据普睿数智统计，刚刚过去的 7 月，上海新房成交面积 44 万平方米，虽环比减少 15%，但同比增长了 5%；二手房成交面积同比上涨 14%，今年以来累计成交面积同比上涨 13%。

"2026 年上半年房地产市场延续结构性分化特征，行业并非简单进入总量恢复阶段，而是进入结构优化阶段。" 普睿数智董事长丁祖昱日前在《2026 年上半年房地产市场总结与下半年展望》演讲时做出判断：" 当前市场已进入‘产品力竞争’阶段，不同客群对应不同产品逻辑：高端项目依靠稀缺资源建立优势，改善项目需要通过差异化体验满足复杂需求，刚需项目则需强化性价比和空间效率。未来，真正匹配客户需求的产品将成为市场竞争的关键。"

" 触发积分 " 从市中心豪宅走向郊区

8 月 12 日，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）从绿城 · 上海悦海棠处获悉，项目 228 套房源首开 " 日光 "，累计成交 16.7 亿元，这也是近郊徐泾板块时隔三年再次触发积分。绿城 · 上海悦海棠认购期间累计登记 946 组，认购率约 415%，平均每 4 组客户争抢 1 套房。

据项目方面透露，这刷新了 2025 年— 2026 年上海新房单一批次认购量与认购率两项纪录。

无独有偶，位于上海五大新城之一嘉定的象屿金茂 · 满嘉，也成为 8 月份上海楼市的另一大亮点。8 月 2 日，项目开启首期认购 1 小时，认购量即触发积分制。记者从开发商处了解到，最终该批次认购 460 组，认购率超 400%，积分为 64.4。

宝业 · 虹桥国展里二期 8 月 6 日结束认购，64 套房源吸引了超 170 组客户，认购率 270%，已触发积分。

粗略计算，三个项目共计吸引了超过 1500 组购房人认购。每经记者注意到，与 7 月份 "30 分钟售罄 " 的市中心豪宅 " 安澜上海 " 不同的是，绿城 · 上海悦海棠、宝业 · 虹桥国展里均位于上海外环外，象屿金茂 · 满嘉则位于嘉定。

为何近郊甚至远郊项目能够在传统淡季创下超高认购率？对此，上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者分析称：" 中心城区之外，也存在大量‘好房子’的需求，对于购房人而言，在生活半径范围内买到‘好房子’才是最佳选择。"

记者曾在走访中发现，绿城 · 上海悦海棠距离地铁蟠祥路站仅百余米，相邻的宝业 · 虹桥国展里距离该站步行约 750 米；从地铁上看，象屿金茂 · 满嘉距离地铁 11 号线白银路站步行距离也仅 660 米。除了 " 稀缺地铁盘 " 的特点外，象屿金茂 · 满嘉作为嘉定首个 3.5 代抬板低密社区，搭载金茂分户式五舒科技系统，具备了一定的竞争力。

" 另一方面必须看到，当前外围区域产品冷热分化非常明显，能够热销意味着产品本身在区域竞争中处于‘降维打击’的地位，而这些项目往往都有着鲜明的优势，没有‘长板’的普通新房项目，销售情况则非常一般。" 卢文曦强调。

" 溢价率 10% 就是上限 "

" 市场不会回到过去，但专业创造价值的逻辑不会改变。" 丁祖昱在谈及上半年全国热销楼盘时指出，热销项目存在三种逻辑，板块内的稀缺性、价格竞争力以及产品价值的升维。

以上海为例，普睿数智统计显示，今年上半年上海有 9 个项目首次开盘去化率大于 70%，杭州有 11 个，成都有 10 个，均属新盘去化 " 第一梯队 "。从价格上来看，上海刚需、刚改、改善三个类型共 159 个样本中，成交前 10 的新房均价与周边同类竞品新房均价相比，平均比值为 0.86，均低于周边竞品均价；并且在 9 个重点关注的城市中，上海三类新房比值分化最小。

丁祖昱提醒：" 去年、前年谈产品力，今年产品力也要讲，价格也要讲。上半年全国 9 个重点城市只有三成项目可以溢价 10% 以上，并不是产品好，价格就可以随便开，溢价率 10% 就是上限，超过上限买房人会用脚投票。"

数据显示，即便是热销项目，也存在一定的滞销房源，而这些房源的价格普遍高于板块均价。上海的刚需、刚改、改善三类共 15 个样本的套均总价与板块均价的比值中位数为 1.03，最大值达到了 1.13。

而全国范围看，项目叫座的内在原因在于产品端而非营销端。" 热销楼盘的产品亮点是——没有缺点。从产品维度上看，代际全面跃迁、高实得率、稀缺资源占位、情绪价值营造、服务体系升维、兑现确定性，什么都要。"