" 万科操刀广州最大旧改项目 " 指的是黄埔区沙步旧村改造，推广名为万科黄埔新城，总投资约 500 亿元 。2026 年 8 月 10 日，随着最后一批 5 栋、10.75 万平方米、1104 套安置房交付，这座广州旧改 " 航母 " 完成了整村回迁。

项目身份

沙步村位于黄埔区东部，南邻广州保税区，北靠广深公路，处在广州 " 东进 " 战略发展轴与广深科技创新走廊交汇处，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，村内有居民 3800 余户，户籍总人口近万人。

2019 年 3 月，黄埔区正式批复沙步旧村改造实施方案；同年 10 月，引入万科集团作为合作企业，由广州万科负责改造开发。这是黄埔区 2018 年 9 月获批广东省 " 三旧 " 改造改革创新试点后，批复的第二个旧村改造项目。

规模：广州旧改 " 天花板 "

改造总用地面积：158.27 公顷

总计容建筑面积：403.86 万平方米

相当于杨箕、猎德的约 6 倍

开发周期：分 11 期，10 年以上

总投资：约 498 亿元（最新口径）

它是目前广州市用地面积最广、开发体量最大的旧改项目。

403.86 万平方米的体量里，复建安置区约 207.27 万平方米，融资区（商品房）约 196.49 万平方米——其中融资区住宅 144.26 万平方米，预计可转化为约 1.4 万套商品房。这正是万科作为合作企业的核心诉求：用商品房销售利润 " 垫 " 出村民的回迁房，用安置房换融资地块的开发权。

七年长跑，整村回迁

从 2019 年 3 月方案批复算起，到 2026 年 8 月整村回迁，历时整整 7 年。

2022 年 6 月：完成首批 512 套安置房交付回迁（批复后 3 年 3 个月）

2026 年 8 月 10 日：沙涌社区长荣花苑交付最后一批 5 栋、1104 套安置房

累计交付：9 个安置地块、85.6 万平方米、7546 套安置房全部交付

回迁村民：3811 户、户籍近万人

值得注意的是，这 7 年跨越了房地产行业持续下行、融资收紧的周期。万科在沙步项目中始终坚持 " 配套先行 "" 回迁先行 " ——入场不到 3 年即交付首批安置房，此后即便在市场最低迷的阶段也稳步推进建设和交付。

配套落地情况

项目新建公建配套 174 处，目前已落地：

教育：11 所学校，涵盖 6 所幼儿园、2 所小学、1 所初中、1 所九年一贯制学校、1 所高中。铁铮学校东西校区、广州市艺术中学黄埔校区、黄埔区青少年宫（海丝城宫）已全面开学开课

商业：大型商业综合体万民商业、福朋喜来登酒店等将陆续投用

公园：绿榕公园等 10 余个口袋公园已向公众开放

历史文化街区：融德里，占地约 6 万平方米，保留 7 处黄埔区登记保护文物单位、12 处传统风貌建筑线索，2024 年获评国家 3A 级旅游景区

融资区：万科的 " 粮仓 "

与安置房同步推进的，是融资区的商品房开发。沙步旧改另涉及 11 个融资地块，其中融资区二到八期已于 2026 年 4 月 7 日正式启动管线工程《建设工程规划许可证》办理。

商品房项目 " 万科黄埔新城 " 自 2022 年入市以来，连续拿下 2023 年、2024 年广州楼市套数销冠，累计销售超 4000 套，但仅完成总货量的不到三成。未来十年仍有万套左右一手房源陆续入市。

把这件事放在万科近两年累计亏损超 1380 亿元的背景下看，沙步项目的意义更为特殊——它不仅是广州城市更新的样本，更是万科在广州最核心的现金流引擎。一家陷入严重亏损的房企，靠着旧改大盘的 " 齿轮效应 "，硬是把 7546 套回迁房 " 垫 " 了出来。

2026 年 8 月新推的改善组团 " 漫璟 " 开盘，逆势涨价约 2500 元 / 平方米，首推整体去化率达到 92% ——这说明黄埔新城的配套兑现能力，正在被市场重新定价。