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7 月 30 日建发经 107 轮、49.77 亿元（溢价 10.6%）摘得昌平东小口 CP02-0405-0002 地块。

楼面约 3.66 万 /㎡，8 月 20 日总平图公示。

8 月中旬拿地主体北京兆晏挂出增资公告，建发 49%/ 越秀 51%（越秀并表）的 " 闽粤国企双拼 " 架构落地，建发表内资金占用由近 50 亿降至约 24 亿。

地块占地 5.64 公顷，计容 13.81 万㎡，容积 2.45、限高 60 米，全盘 1352 户，分两期：一期东侧 10 栋 785 户（户均 98㎡），二期西区 567 户；主力 73/95/110㎡三至四居，少量 150㎡进阶款，78㎡三居两卫占一期近四成。

抬板是本次总平图最大题眼，但属 " 浅抬板 "。按标高反算：北排（7# 楼 H58.35/ 结构 54.75）抬 3.6 米，加 0.35 米室内外高差后实抬 3.95 米；中排抬 3 米（实 3.35 米）；南排东侧抬 3 米（实 3.35 米），西南角 19#/20# 因街坊路车行入口压坡抬 2.7 米（实 3.05 米）。板下净高扣除结构管线后难做车库，实质是归家仪式感 + 门头序列 + 首层配套藏板下的 " 形式抬升 "，区别于保利太平桥、华润万泉寺 6 米级深抬板。

赠送卷出昌平新上限：南向通面宽开敞阳台（1.2/1.5 米进深半赠，1.2 米部分可按设备平台全赠）+ 全系户户南向花池（昌平首见，北排楼王 " 之 " 字型创新）+ 北向通面宽设备平台（约 1.2 米全赠）+ 大进深侧飘窗，78㎡三居实得可破 100%。

定价锚：隔壁龙樾海序楼面 3.2 万、成交 5.42 万 /㎡、772 套去化 85%；东小口楼面贵约 4600 元，保本 5.8 万 /㎡、利润线 6 万 +，预判开盘 5.8-6.2 万 /㎡，78㎡440 万级、110㎡650 万级，吃西二旗 / 后厂村 / 望京外溢。

财经含义：建发以 " 快拿地—快引战—快报规 "21 天出图，把 49.77 亿地价风险减半；越秀借昌平星系客群数据库做并表操盘，双国企信用对冲交付风险。

变量在北交所增资正式交割、5.8 万输出价首开是否守价、3.95 米浅抬板能否被市场认定为 " 五代宅 " 溢价。

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